最近，跟一线市场沟通，发现了一件很有意思的事：

在广州，买房最难的不是200-400万的刚需族，也不是千万+的豪宅客，而是600-800万的改善买家。

为什么？

没错，600-800万确实能买到120-140平左右大四房，但很多都得和三房混搭，同样都是2T4或3T5。

明明多付了几百万，但享受的社区配置，却和200-400万买家一样，居住环境没啥改善。

你说看看纯四房项目，不好意思，中心区主流门槛基本都得到800万以上。

600-800万以内预算，真的就像一块夹心饼，两头不靠岸。

那么，这个价位到底有什么好选的？我们把中心六区加番禺筛了一遍，选出了几个盘/地块。

核心的几个点是： 强核心板块、学铁商全齐、相对低密度、新规户型、高品质，能产生更多改善溢价。

下边，具体聊聊。

核心区几个主力板块，花地湾、广钢、白鹅潭、海珠后航道板块等等。

如果你有600-700万，花地湾和广钢有点错配了，因为这两个板块，出货主力都是三房，现在能选的也不多。

这个预算，可以考虑这些地方，保利珠江天悦，广州滨江天地、或者海珠后航道板块。

他们的改善溢价，源自珠江景观、更近白鹅潭，产品以大户型为主。

保利珠江天悦，700万内港湾江景四房

  • 保利珠江天悦：

优势很明显：

1）无遮挡三江交汇+城区唯一内港湾景观

2）纯四房/大平层社区，天悦系品质，整体更高端，更改善。

3）约690万起可买到130平一线望江大四房，新规产品

最近项目开放了永久性实景园林，车库、大堂、叠水园林全部交付标准，兑现力和品质感都秀出来了。

学铁商也是齐的，康有为小学+200米到10号线东沙站+健康港星河Coco Park。

690万起步，能入手最近加推的B3栋，128平四房，三梯四户，看三支香水道。

户型上，100%使用率，新规收紧后就是最新版本了，加上客厅+三卧室四开间望江，综合竞争力不错。

700万预算能入手这种产品，性价比和稀缺度都是有的。

一个是，珠江天悦的定位，是以高端改善和豪宅为主，套均价大约要到1200万，295平大平层总价更去到2300万+。

另一个，整个主城区来看，也基本找不到700万左右，位于核心板块，无遮挡望江的新规130平大四房。

1）今年项目价格回调，性价比逐渐到位了

2）连片开发的滨江大盘和高端配套集群

3）位置更核心，学铁商有确定性

目前，主要在售璇湾B区，135平四房640万起，140平720万起，另外109平三房总价不到500万起，价格还可以详谈。

不过项目属于旧规产品，使用率约90%，住宅区距江大约200米。

当然，滨江生活氛围是有的，滨江公园、璇湾坊都在运营了，也能感受到明显的改善属性。

未来，二期三期会有更多商业和高端配套，目前二期正在开发，日本大师隈研吾设计的船台创享中心可能下半年建成。

  • 越秀江湾潮起

越秀江湾潮起，差异性就在于后航道江景：

1）海珠西现售新盘里距江最近，大约200米，3层即可望江，且全南向

2）起步面积更大，最小是96平3+1房起，最大户型为195平大平层

3）品质感更高

上周末，项目开放了C2栋96平户型实体样板间，我们拍了实拍图，确实第三层就可以望江。

这种96平户型，目前总价大约560万起。

户型格局也不错，使用率大约120%，可柔性定制，交付时可以选择三房/四房状态。

在海珠西，600万内，这种绝版超新规+江景四房+偏改善性产品，基本没有替代品。

还有116平四房，总价大约670万起，江景视野相对更开阔。

当然，想要无遮挡望江，那就要到高区了。

江湾潮起分高低区设计，3-23层为低区，主推96-116平3+1-4房，主打性价比。

25-37层为高区，江景最好，但都是130-160-195平大户型，总价得到900万起。

社区整体品质是到位的，外立面大量玻璃+铝板，自带泛会所、恒温泳池等，上周末也开放了。

外部滨江环境也是连片的，大约200米就可走到江边，和海珠西很多楼盘相比，生活体验确实有优势。

| 项目江景实拍

学铁商也齐了，海外二小+10号线大干围站+广百海港汇，环岛路石岗路-大干围段“卡脖子”的最后100米，也在征收土地了。

天河

保利航天奇观二期，125平板楼湖景四房

理论上说，600-800万能挑的不少，集中在天河东，但问题和海珠西的相似。

600-800万，得和300-400万的产品混搭，通常是这个组合——88-100-125平混搭+2T4/2T5塔楼+30层以上楼高。

要么就是上一代的旧规产品，使用率90%左右。

倒不如等下保利航天奇观二期项目了：

1）有125平板楼小高层+无遮挡望映辰湖，低密和湖景增加改善性

2）世界大观板块的高端居住氛围

这个项目初步户型是77-88平塔楼+125平板楼小高层，125平大户型不混搭，而是放大改善性。

至于使用率，大概是做到100%以上，新规收紧后这就是新版本了。

同时，项目属于世界大观板块，共享天外智谷、日月双湖、山体公园、观樾高端商业等。

配合聆湖路修建，加上整个世界大观大小路网打通，预计全运会前后，交通通达度还会大幅提升。

所以，保利项目还会有进一步的改善预期。

放在整个天河东来看，125平低密度无遮挡湖景板式新规四房，如果价格在600万左右，确实没啥替代品。

白云

越秀云萃，120平板式小高层四房

白云市场盘子很大，但600-800万预算找改善产品，还是挺难选的。

因为这个总价段的新规产品供应本就不算多，可选板块少，而且很多都是混搭组合。

相对均衡一点的，就是京溪一带的越秀云萃和设计之都的中建白云之星。

  • 越秀云萃：

1）120平大四房单独排布，12层小高层V字型板楼，专梯入户，新规产品，改善性拉高了一档

2) 京溪板块成熟程度高，城市界面体面，近天河北，有京溪小学+50米到18/26号线京溪路站+三大商圈加持

吹风价700多万起，选这种产品，相比旁边天河北两个新盘，性价比还是有的。

  • 中建白云之星：

1）白云目前相对稀缺的纯四房社区，128-142-172平大四房，110%使用率新规户型，交付标准高

2）设计之都核心板块，东侧黄边公园，西侧华中师大白云学校，北侧约200米到14号线彭边站，一路直达设计之都核心商圈

就产品来看，中建白云之星改善性比较突出，小区自带大规模、超高颜值的会所。

1栋128平四房525-614万就可以入手了，143平大四房总价大约600-700万。

当然，这个盘也有两个明显缺点，更适合周边的地缘性买家，想了解更多的，加拆神助手。

番禺

万博四房，不到600万买到大四房

番禺，适合对中心区没有执念的买家，600-800万能看最核心的万博板块。

万博的供应，纯四房社区已经是绝对的主流，所以这里选择多，改善性做足。

另一个，万博成熟商圈+长隆乐园+3/7/18号线三地铁+优质学校丰富，预期兑现力足够强。

此外，番禺在升学上相对老三区是更轻松的，初中基本对口直升。

  • 长隆万博悦府

1）万博最硬核的学铁商+最核心的位置

东风东小学+广雅中学、万象城商业IP、家门口3/7号线汉溪长隆站，背靠长隆乐园

2）108-300平纯四房社区，二期4栋108平560万起，一期10栋125平四房700万起

其中，一期是旧规，使用率大约90%，二期是新规，使用率大约100%。

另外，小户型确实靠路边，有噪音影响，不过华润加配三层玻璃，会有改善。

  • 越秀万博和臻

万博城二期，在开放了实体展示区后，市场声音高了不少，主要是两点：

1）位置正对锦绣香江别墅群，景观和安静度加分

2）品质和兑现力秀了出来

3）超新规户型在万博是稀缺的，590万起能买到128平四房

可以看这个图，万博和臻的北面、东边和西边都是别墅群，距离主干道也有一定距离。

拉近看，景观确实有点上头啊：

| 实景图丨实体样板间南向视野

当然，在这个位置核心度会低一档，包括学铁商也是。

项目距7/18号线南村万博站大约1.1公里，学校是番禺万博广大附。

但是，兑现度、品质感、超新规户型会拉分。

最近开放的实景展示区，12米酒店式门楼、7000平私家会所、中央园林等，颜值和品质等很在线。

项目实拍图丨越秀·万博城泛会所

学校今年9月开学了，通往海印又一城和山姆的天桥也在建。

主推的105平四房，大约470万起，590-630万预算可以考虑更大的128平四房。

比较特别的是，这里可以做柔性定制，就是交付时可选三房/四房状态。

当然，小到每个户型，大到每个项目、每个板块都有自己的优缺点，有些话不方便公开说。

更关键的，是要看个人需求，如果你也是600-800万预算，不知道怎么下手，加拆神助手，进一步详聊。