随着城市发展，很多农村地区面临城市化。农民户口变成城市户口（“农转非”），或者整个村子变成城市社区（“村改居”）。这时，一个关键问题是：原来属于村集体（比如村民小组或村集体）的土地，是不是也跟着户口一起，自动变成国家所有的土地了？什么时候土地性质才会变？

最高法用一个案例（（2017）最高法行申7098号行政裁定）说清楚了：

一、事情起因：

有个人（张某）的房子要被新郑市政府征收，政府说那是“国有土地”上的房子。

张某不服，告到法院。他认为那块地其实是村集体的宅基地（集体土地），而且政府征收程序也不合法。

其中一个重要争论点就是：这块地以前因为“农转非”操作，是不是就自动变成国有土地了？

二、张某的主要理由：

1.土地登记本上写着土地是村集体的。

2.政府打官司交材料超时了，法院不该受理。

3.政府光靠“农转非”就把集体土地变国有，违反了土地管理法和国务院规定。

4.二审法院判错了，应该维持一审（对他有利）的判决。

三、最高法怎么看（核心观点）：

1.焦点问题：户口从农民变市民了（农转非），村改成社区了（村改居），村集体的地是不是就自动归国家了？

2.法律背景：以前（2005年之前）有个旧规定（《土地管理法实施条例》第二条第五项），字面上好像说“农转非”后地就归国家了。但2005年国务院专门解释清楚了：不行！即使农转非了，想把集体土地变成国有土地，也必须走正规的“征收”程序（就是政府要按法律流程来，该补偿补偿）。

3.对过去行为的处理：对于2005年国务院解释出台之前（比如本案涉及的1993年）地方政府搞的“农转非”并直接把地当国有的行为，因为当时法律规定本身有冲突、不清晰，不能简单粗暴地就说政府当时违法了。在那个历史背景下，政府和二审法院的处理算是合理的。

4.现在的规则：2005年国务院解释出台之后，规则就非常明确了：光靠“农转非”或“村改居”，集体土地是不会自动变成国有土地的！必须经过政府依法进行的“土地征收”程序，完成征收、补偿等手续后，土地性质才从集体所有变为国家所有。在征收程序完成之前，地还是村集体的。

四、结果：

最高法驳回了鲁中保的再审申请，认为他的理由不符合法律规定的情形，维持了原判（也就是政府征收有效的判决）。

五、总结：

1.2005年以前（模糊期）： 因为法律规定不太清楚，地方政府搞“农转非/村改居”时顺便把地算成国有的，一般不追究当时违法。但这只是历史遗留问题的处理方式。

2.2005年以后（明确规则）：户口变了（农转非），村子性质变了（村改居），土地性质不会跟着自动变！想把村集体的地变成国家的地？必须！必须！必须！走政府征收的正规流程（该批的批，该赔的赔）。在征收手续没办完之前，地还是村集体的。

  1. 这个案例意义重大：最高法这次判决，既解决了过去历史遗留问题怎么看待，更关键的是给以后全国类似情况立了规矩——土地性质变更，征收程序是硬杠杠，户口变更本身不能替代它。这对现在快速城市化中的土地问题是个非常重要的指引。

律师提示：

1.户口变 ≠ 土地自动变国

2.集体土地变国有，必须经过政府“征收”！

撰稿人：黄彦维