旧改能释放多少购买力，房票如何帮助新房市场？
最近这一张图片，给出了具体答案！
周末，有渠道的朋友表示自己接到通知，天河智慧城的城投天禧的一期住宅，约250多套房源已经售罄，二期（约550套）可以销售了再另行通知。
没想到吧，去年6月开盘后历经降价促销、网签数据平平的“小透明”。
就因为房票，逆天改命了！
01
广州一手楼市 还得靠村民
要感谢村民的，不仅是城投天禧这一个项目。
实际上，目前天河新房网签数据，有一半都是靠村民撑起的！
回顾过去一年天河月度网签数据，可以看到自5月开始拉升，6月单月成交套数，基本是以往的2-3倍！
而上个月网签TOP10楼盘，刚好有4个都是柯木塱房票可置换的项目。
名字高度重合，你说巧不巧？
关键是这4个楼盘，6月网签数据基本是翻了几倍、十倍甚至三十倍！
以中建天河精诚壹号为例，上个月网签的套数，比过去一年销售的都要多。
按照这个去化趋势，下一个因为村民买买买而沽清的新盘，很快就要出现。
以天河库存约6980套计算，再过七八个月，就能把仓库里的新房卖完！
或许是看见房票策略成效显著，本月初，天河壹品、珠江花城、天河润府和文津府这些改善新盘，也加入了房票大军行列。
待7月结束时，我们再看看这几个项目的网签数据，会不会也有类似的异常拉高。
02
旧改成变数 数据面临失真
在小阳春以后，我们曾经预判：
今年6-7月，会是广州楼市一个比较难熬的淡季，大部分楼盘会如坠冰窖。
没想到，千算万算，算漏了村民手上的房票。
这让我意识到，旧改已经成为广州楼市最大变数，以及新房销售最大增量！
展开来说，第一，新房数据会有一定水分。
譬如6月全市一手数据，整体表现确实不错，但网签套数中一定会有大量成交，是房票置换得来的。
除了前面提到的天河，黄埔、荔湾和海珠也是目前房票推广使用比较普遍的区域。其中，黄埔在上半年录得网签套数3318套。
根据官方口径，黄埔在上半年使用房票认购的商品房，达到1459套！
虽然，这个数据包含了跨区置换的案例，但这个占比不会很多的。
换而言之，黄埔上半年的新房成交，至少有超过1/3来自村民，得益于旧改和房票。
而这个比例，随着全市旧改加速推进以及房票制度推广，只会越来越高。下半年的金九银十，一手成交数据很可能飙升至全新水平。
未来，大家如果想通过网签数据来判断市场热度和普通买家购买力——
记得要考虑旧改因素，自行在心里打个折。
第二，除了套数有水分，网签价格也会失真。
以国家统计局今早发布的，2025年6月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中，广州新房价格同比跌5.1%，环比跌0.5%。
这个惨不忍睹的跌幅，既受到新盘为了年中业绩促销降价的影响，也是房票兑换商品房在作祟。
大家要知道，无论是用房票换商品房，还是以安置面积兑换商品房面积，都是经过一定的系数换算。
而相关部门在收购这些商品房时，也不可能按照市面售价来买，而是用接近成本价的价格采购。
这些因旧改录得的成交，网签价格必然拖了后腿。
如果你能明白个中逻辑，就能意识到普通买家身处的商品房市场，价格的真实跌幅并没有那么夸张。
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