7月14日，顺义新城东风商场096地块总平面设计方案，终于公示了。

等待时间有点漫长，内容并不陌生，因为背后是熟悉的身影。关于这宗地的土拍与股权的变幻故事，不是本文讲述重点（此处省略500字……）

让我们聚焦到本次方案的男一号——

龙智造。

它是龙湖旗下代建团队。6月初的时候，龙智造签约本地块的代建代销服务。

这就意味着，地块方案的呈现，将带有很浓烈的龙湖色彩。只是很多人没有想到，它更多是御湖境的迭代版。

关注顺义主城区板块的小伙伴们都知道，2023年初接连入市的御湖境、御湖境二期，1000余套房源均已售罄，并且是顺义主城区板块成交均价的天花板。

换句话说，顺义主城已经是龙湖的主场。

那么这一次，龙湖在紧邻御湖境二期的南侧——东风商场地块，会给顺义主城区带来什么新的惊喜？

它将会是御湖境的迭代版吗？让我们先看方案：

项目共计524户型，

1.主力户型面积段是112-115/130㎡产品；

2.次主力92㎡左右洋房；

3.在核心景观位置，配了少量170㎡大户型。

熟悉御湖境的小伙伴，是不是有些眼熟？

没错，本次的产品配比，就是御湖境二期的面积下探版。

与御湖境二期相比，本次方案产品定位有两个调整：

①减少了170㎡的占比，增加了112-115㎡产品的占比；

②新增92㎡户型。

为什么如此调整？

这是因为在顺义主城区属于内生型板块，也就是说，客户主要来源于周边地缘。

北京市中心的客群，很难外溢到这里，基本都被后沙峪「截胡」了。

当然，每个地方都存在高净值客群。这就意味着，地缘客群也是有高端置换需求的。

但是聚焦到顺义主城区来看，2023年至今，两期御湖境、璞瑅润府、中建宸庐等高品质项目，已经将片区高端置换需求释放得差不多了。

这一点，龙湖在操盘御湖境双盘的后期，已经有所体会。

我们还拉取2025年至今，顺义主城区范围的成交结构来看：

90㎡左右、110㎡左右、130㎡左右以及160-170㎡，正是如今顺义主城范围的热销面积段。

由于东风商场地块位于顺义主城最核心，我们进一步筛选价格来看：

  • 130㎡左右的成交几乎没有变化；

  • 160-170㎡、700万左右的成交量，更是没变。

这也解释了为什么在整体方案调小的趋势下，130㎡依然是主力之一。

并且龙湖坚持还是配比了少量170㎡产品。

说到这里，大家一定会有个好奇：

为什么龙湖配了90㎡+的产品，而非87-89㎡左右的产品呢？

首先从上两个结构图可以看出，随着价格的抬升，80-90㎡的成交量锐减

75%

说明这部分客群，是价格敏感性的客群。

其次，片区80-90㎡的存量仍有600+套，并且超过500套的存量，是星悦时光、住总芳华里等同为「好房子」的产品。

这样的同档次竞争，很难卖出溢价。

所以龙湖在东风商场这里，对户型进行了逆向放大，来到了92㎡。

更重要的是，它升级为

三面宽

这样从户型结构上，与存量项目产品产生了根本性的品质差异。

※存量项目90㎡以下产品为两面宽；三面宽产品约97㎡起，接近100㎡

通过这种方式，龙湖准备对片区内愿意为品质支付一定溢价的客群，进行差异化吸引。

当然，既然吸引品质敏感型客群，自然要做出品质。

从方案中我们看到，作为在北京最先试点「好房子」产品的企业，龙湖将「好房子」三件套带到了顺义主城区：

阳台+风雨连廊+架空层

与众不同的是，不同于现阶段很多项目展现出的「能做连廊就做，不做白不做，做了当卖点宣传」的「消极式」设计，

龙湖通过风雨连廊将

社区大门→邻里中心→下沉会所→架空层泛会所

进行了一体化场景呈现。

让整个社区中心景观，既可以游览，又可以借助连廊进行停憩

可居可游，真正做到了

建筑景观化

还有一个意外发现，龙湖对于室内拓展的做法又有变化。

龙湖在东风商场项目，可以说是将北京的拓展做法，做了一次集成：

南侧：

1.8m阳台（可封闭，面积半赠送）+

0.8m景观花池（不封闭，面积全赠送）+

1m+防火挑檐（面积全赠送）

北侧：

设备平台（可封闭，面积全赠送）+挑空搭板（可封闭，面积全赠送）

并且是现在北京最大的拓展尺度。

表弟测量了一下，

  • 景观花池进深貌似并非0.7m，而是

    0.8m

    这就意味着再通过建筑立面做法，景观花池可以做到1m+的使用深度

  • 170产品阳台进深几乎达到

    1.9m

  • 北侧设备平台+挑空，92/112-115㎡产品有一处，约6-7㎡

    130/170㎡产品有两处，约9-13㎡。

顺义主城果然是龙湖的主场，一般人没这个待遇。

除了数字拓展的数学题以外，龙湖也对生活场景进行了升级。我们看到，龙湖在卧室外，设置的应该是防火挑檐。

※从立面公示中来看，有玻璃护栏的是阳台，没玻璃护栏的应是防火挑檐。

这种赠送模式的好处，一方面是不计面积；另一方面，防火挑檐则是意味着在未来，应该是不做封闭。

※防火挑檐属火灾时，隔离火源上下流窜的建筑构建，如封闭则失去隔离效果。故暂以不封闭进行阐述。

所以每间卧室，都有空中花园。

东风商场地块的初步揭密了，男主角是御湖境三期。新面孔很熟悉，有主场优势的意外惊喜。

竞品们，可能又有新任务了！销冠100

※以上赠送方式均为推测，以后期项目宣传为准。

附图：东风商场规划方案公示图

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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