前段时间参观了路易号，那真是人山人海锣鼓喧天。

现场职业病犯了，顺带调研了周边几个小区，看看物业维护情况 。

调研路上就跟同事交流，住在这里幸福吗？

就那一天的体验，环二很不幸福。

开车车跟车，路边临时停车位都没有；走路人挤人，星巴克连坐的地方都没有。

再加上天气炎热一身臭汗，一点好心情都没了。

同事也表示很不理解：“这里除了高楼大厦好像也没什么特别的”。

“有一家大大的优衣库，现在随便一个商场都有；地铁方便一些，可是我平时开车”。

“为什么有钱人还要往市中心挤”？

因为有钱人关注的东西跟普通人不一样。

他们想要的人均消费1000的餐厅，还是市区多，这些你看不到。

恒隆广场甚至太古汇普通人都不爱逛，没什么可买的，可有钱人需要。

更重要的是，对于有些居民而言，身边的朋友都住新天地、黄浦滨江这些地方，自己也只能买市中心。

一方面是住得近交流方便，一起聚个餐逛个夜店等等；

一方面是需要这个居住氛围。

其实你根本没得选，你想买个300平的大平层，只有黄浦、静安、徐汇的少数地段提供。

你想安静一些，跑到嘉定新城发现全是100平的小三房。

不同客群对地段的评价标准完全不同。

在这个角度看，有钱人也很“可怜”。

普通人随便找个地方住了，南翔、七宝、莘庄、顾村、三林、周浦等等，到哪都找得到自己想要的东西。

唯一分歧比较大的可能就学区，学区普及后各个刚需区域差别越来越小。

有钱人就难了，即使上班在南翔，也发现南翔不适合自己。

朋友圈不在这，日常聚会很麻烦；

喜欢的品牌这里没门店，日常购物也麻烦；

孩子想读国际学校，发现最近也得去大虹桥。

尽管市区非常拥挤，他们还是捏着鼻子一起搬到市区。

任何商业形态都需要一定的客群基础，80年代后人口大流动四川火锅才开到广州。

有钱人是稀缺物种，几百人的工厂有钱人可能就几个。

他们集中度越高，越容易出现适配的商业形态、居住氛围。

任何大城市有钱人都是扎堆居住，形成所谓富人区的概念。

上海之前富人区很多，未来会逐渐走向整合，一些边缘化区域沦为中产。

反过来讲，所谓的富人区对普通人意义也不大。

由于历史原因，上海纯粹的富人区不多，大部分都是豪宅、老破小共存。

大家共享一类地段，却处于不同的时空。

最近很多中介发视频，说在翠湖天地四期遇到了陆毅。

翠湖天地隔壁一条街就有很多五金商店、拉面之类的，对于陆毅来讲，可能这些店根本不存在。

一辈子也不会进去。

那些人均1000的餐厅、热闹的夜店对普通人也一样，好像根本不存在。

普通刚需坚持住在这里的意义是什么？

经过几十年的快速发展，上海外环内资源上差距越来越小。

最先成熟的七宝，普通居民生活体验不会明显低于市区。

比如七宝镇政府这里，步行可满足几乎所有的生活需求。

1公里内有地铁9号线、10号线，有两个大商场，有大公园，有肯德基，有水果店，有理发店……

之前七宝的短板是没有好医院，现在龙华医院也在动工了。

可能内环很多地段也没有这样全面。

唯一被大家诟病的航道，其实对这边影响也不大，尤其是再向东到文化公园这里。

七宝这个案例有些极端，其他的外环板块其实生活便利度也不错了。

现在上海提出中城地带，提出进一步旧改，外环内可能迎来二次开发。

进一步夯实资源密度，进一步提升居住品质，外环内实际居住水平越来越拉平。

刚需坚守市区的意义是什么？

市区引以为傲的高端配套你享受不了，却要承受过度拥挤、房屋质量差、房价过高等代价。

上海市区的拥挤程度，全球前列。

决定生活品质的是公共产品的能级和可达性，这方面差距不大的情况下，人口密度越低越好。

当然市区的优势还在，引领时尚潮流、到各区距离适中、就业机会更多等等。

这些优势可以合理计价，但是额外的溢价没太大意义。

尤其是在基本的居住空间都满足不了，电梯都享受不到，停车都面临巨大难题的背景下。

大空间、电梯板楼、有私家车是主流的城市生活方式，在这些满足之前，时尚潮流之类的溢价显得很奢侈。

就好像花几千块钱买个八手爱马仕。

哪些区域还有潜力？哪些房子还能保值？

私信获得免费咨询

地段有两重含义。

第一是代指公共产品的能级和可达性，第二是全体居民主观共识的公约数。

环二今天想说的是，不要为第二种地段支付太多溢价。

环二之前接触过一个客户，必须要买老静安，希望自己户口本、身份证上地址是静安区。

在生活质量存在很大提升空间时，这些东西没必要追求。

很多客户可能没这么极端、明显，但是对比小区时总是高看黄浦、静安一眼。

心里默默地加了溢价。

即使在保值维度，这样判断房价也容易踩坑。

因为全体居民主观判断是会变的，地段认知是会变的。

前几天发了一个视频，评论区很热闹，大量网友还是以人民广场为绝对中心看待地段。

人民广场不是珠穆朗玛峰，天然就是最高点。

人民广场是坐标原点，是人类用笔画的，是城市开发的结果。

上海0坐标选了人民广场的国际饭店，那是在1950年，是对建国前上海开发情况的盖棺定论。

建国前市区不大，以南京路为中心非常合理。

建国后上海中心慢慢地移动到徐汇区，zz中心在这里。

尤其是1992年后，上海来了大量外国人、外地人，他们对地段的认知完全不同。

人口结构变了，地段共识肯定要变。

既然是人类用笔画的，为什么不能再画一次？

既然是城市开发的结果，城市继续开发，中心有什么理由不变？

2018年我们对建国后开发成果再次盖棺定论，明显跟之前不一样了。

那为什么还有人以人民广场为中心？

因为他们出生时那里就是中心，他们读小学那里是中心，他们高中毕业那里是中心。

成年后认知就很难改变了。

马斯克说：“如果我们活得太久，我认为这会对社会产生负面影响。许多人会变得不愿改变自己的想法，这将会抑制新思想的产生”。

这些人会继续坚持“人民广场就是绝对中心，地段好不好就看离外滩的距离”，会一直把这个观点带入坟墓。

持这个观点的居民越来越少，人口结构又变了，地段共识的公约数就慢慢发生变化。

00后出生时上海的坐标原点已经不是人民广场，00后成为主流购房者，社会将建立新的共识，对一切地段重新估价。

我们现在担心的是，00后否定一切价值。

现在BBA已经节节败退，00后心目中这些豪车就是韭菜。

连80后热爱的耐克现在都被抛弃了，销售额大幅下滑。

他们会为了60后的情怀去买单地段溢价？

当然地段有价值，上海这座城市的核心竞争力是市区，代表上海城市文化的还是市区。

如果你预算5000万，文化沉淀、居住氛围、自然景观都是重要因素。

如果你预算300万，上海的文化传承可能还不需要你承担太多责任。