南翔云翔大居的新房卖不动、有的交付不久就破发，亏了1万元/m²，买的业主都哭了，这是为什么？

象屿同进·虹桥嘉悦府5.64万元/m²，早在2023年2月就开盘了，2年半了还没卖完：

云湖漫城2021年开盘均价5.78万元/m²，现在二手房成交仅5万元/m²左右，破发的业主流下了伤心泪：

招商南山虹桥璀璨领峯之前开盘5.7万元/m²，现在二手房挂牌均价4.69万元/m²，刚买就亏1万元/m²：

柏悦翔湾的小高层洋房此前开盘6.1-6.3万元/m²，现在挂牌5.2万元/m²，同样破发亏了1万元/m²：

买了云翔大居的新房，为啥大家都不赚钱？从中我们能思考到什么？对置业有哪些启发？

云翔大居是一个南翔全新规划的居住片区，称为云翔拓展大型居住社区：

云翔大居总共规划了37块住宅用地，16块教育用地（幼儿园8块、小学3块、初中3块、高中2块），5块商业用地、6块菜场。

可见这个规划寄托了南翔建设下一个产城融合新社区的厚望，试图复制银翔湖、留云湖板块的成功路径！

规划很美好，不过现实很骨感。

云翔大居现状发展不好，工厂多、城市界面落后，让这里的新房并不好卖。

来到云翔大居，这里给人很大的心里落差。

这里工厂太多了，城市界面比较落后：

工厂太多，导致商品房和工厂同窗。

比如招商南山虹桥璀璨领峯旁边就是工业厂房沃马-大隆超高压设备有限公司：

由于这个片区以前定位低、发展能级低，是放工厂和动迁房的地方。

所以这里建了很多动迁房，又导致商品房和动迁房同窗。

璀璨领峯旁边就是动迁房南翔秀城美嘉雅苑：

云翔大居规划住宅面积172万m²，其中普通商品房50万m²、保障性住房100万m²、农民动迁安置房22万m²，未来可容纳6万人口。

也就是说，这个大居未来要建超过70%的保障房和农民动迁房，商品房只占比不到30%。

这是什么概念？买了这里的新房，就是等于住进了保障房和动迁大居里！

由此可见，也可能是发展的现状和未来的规划局限性；

让大家对云翔大居的价值没那么认可，导致新房滞销和破发吧。

可以预见的是，云翔大居后面将建设大量的动迁房，会挤压到商品房的价格，让二手房更加卖不上价。

比如动迁房瑞和云庭才2.4万元/m²，相对新房打了对折还不止：

瑞和云庭

商品房和动迁房混杂在一起，背后所有的资源都是共享的，拉低了商品房业主身价和产品价值。

比如去年启用招生的新学校世外教育附属云翔小学，由商品房和动迁业主共享：

世外教育附属云翔小学招生范围

云翔大居规划这么多年来，除了建个山姆和学校外，其它的市政配套都比较缺失，感觉很荒凉。

大家最关心的是那个“云翔湖”的着落。

早在2018年“南翔将建第三座景观湖”的消息就在宣传了，此后新房年年都在打着这个旗号营销：

但直到现在，7年过去了这个“湖”也没有挖。

我查了下《云翔拓展大居控制性详细规划》，发现这个所谓的“湖”根本不存在，而是两条狭窄的水系的交汇点：

云翔大居的发展遇到了很多问题。

那么为啥云翔大居发展这么不好、遭遇到了这样的困境呢？

首先在于城市发展速度变慢了，城市化的方向也变了，云翔大居的开发周期以后要拉长了。

以前上海是摊大饼的发展模式，非常喜欢到处去搞新型城镇化建设。

但现在不一样了，上海总人口在减少，资源在向市区回笼，支撑不起那么多新的开发区域了。

上海的城市发展逻辑正从外延扩张转向中心城区提质更新。

南翔CBD就没发展起来，商务资源被市区截胡了，再在这搞一个新片区可能会更难。

南翔CBD的游族、米哈游、莉莉丝都远嫁给了漕河泾，南翔没能留得住他们。

云翔大居现状是初步的工业转型区，要发展成为宜居的生活片区；

可能至少20年也完成不了，周期会拉得很长。

如果你要打算买云翔大居的新房和二手房，起码要做一个赌20年的心理准备。

通常浦西市区向西拓展的边界是嘉闵线沿线，云翔大居处在分界线以西，很难得到大家的认可。

像莘庄、七宝、虹桥商务区、江桥、南翔东社区；

这些成熟的片区都在嘉闵线以东，这里堪称“浦西最后的繁华”。

但是只要往嘉闵线西部去，城乡结合部的感脚就越来越强了，不怎么像浦西，很“接地气”。

云翔大居的农村现状

更重要的是，上海郊区的产业发展普遍遇到了麻烦，导致云翔大居板块购买力在从内部减弱。

嘉定的安亭汽车制造业处在转型的关键期，产业有所下滑，对全区的购买力都有影响。

宝山钢铁工业、金山石化工业、松江制造工业等郊区产业的发展都遇到了瓶颈。

云翔大居同样是一个传统工业转型地带，板块内集聚的工厂都面临产业升级的压力。

比如民良包装材料厂、良家洗衣器材、宝中宝胶粘制品厂、鑫苑休闲用品等。

这些多为中低端制造工厂，提供不了多少高薪就业岗位，带来不了多强的购买力。

为了开发云翔大居，片区的很多工厂未来都是要拆走的，会更加削弱区域的购买力。

加之没地铁规划，不但拖累了片区的发展，还降低了板块对刚需的吸引力，让新房不好卖。

云翔大居是一个地铁规划空白区，这对一个区域的发展来说是致命的。

没有地铁，就建设不了TOD，吸引不了资源的聚集，会拖累发展。

当发现交通不便后，市区外溢过来的刚需也不愿意接手这里的房子。

新房难卖、破发，也就不在话下了。

嘉定的楼市和板块发展比较散装，区域购买力不集中。

江桥、南翔、嘉定新城、安亭、嘉定北等多个板块都在分流购买力。

云翔大居这个地方根本就没有虹吸力，比不了留云湖、云翔湖周边，在南翔内部就已经分流了。

留云湖、银翔湖的湖景房和11号线沿线的二手房性价比更高，让云翔大居的新房不好卖。

南翔东社区的留云湖周边是统一次新的城市界面，整体环境比云翔大居宜居多了。

而且华润中央公园、湖畔天下的二手房成交比云翔大居的新房性价比更高：

11号线沿线的中建溪岸澜庭、华谊逸品澜湾等次新小区也很有性价比：

银翔湖畔的好世凤翔苑二手房成交仅4.6-5.5万元/m²，都在分流云翔大居的新房：

嘉定新城是云翔大居最强劲的竞争对手。

作为全区的核心，嘉定配套最成熟、环境最宜居，而且新房比云翔大居便宜，直接分流了。

之前理想之地、嘉悦云上开盘时定价才5万，都是地铁盘，直接触发了积分，热度非常高。

但是云翔大居的新房不但配套缺乏、远离地铁，价格卖得还更贵，自然不好卖了。

尤其是随着嘉定新城二手房性价比的提高，对云翔大居的分流效应更强了。

嘉定新城的标杆盘金地世家之前卖7万多，现在只要5万多，比云翔大居的新房还便宜：

我查询了下嘉定新城地铁站周边的次新小区成交价，发现性价比都高过云翔大居：

中信泰富又一城3.6-4.1万元/m²、常发豪庭国际4.1万元/m²、龙湖郦城4.2-5万元/m²、绿地颐景嘉园4.3-5万元/m²、绿地秋霞坊3.9-4.2万元/m²。

这让云翔大居的新房何去何从？而二手房只能打个房龄差去卖差不多的价格。

住在嘉定新城享有现成的地铁和配套，城市界面次新、环境还好，生活体验完全不一样。

放眼全上海，价格跟云翔大居差不多的板块太多了，都抢走了它的客源：

江桥/泗泾（TOD优势）、徐泾（大虹桥）、九亭（地段更好）、上大/共康（成熟和性价比）等。

江桥的保利虹桥和著（5.88万元/m²）、泗泾的招商时代潮派（5.27万元/m²）；

这些地方的新房都具有TOD优势，或者性价比更高，比云翔大居的新房好卖一些。

时代之城6万元/m²，跟徐泾6.27万元/m²的绿城春晓园新价格差别不大；

住在没有规划的云翔大居跟住在有规划、能级更高的大虹桥，生活体验和未来潜力又不一样。

云翔大居地段不如九亭，新房的性价比不如九亭的二手房。

九亭的标杆盘贝尚湾、九城湖滨国际成交才分别5.2万元/m²、4.6万元/m²：

九亭到产业区更近，上游是漕河泾、徐家汇产业强区。

9号线从九亭6站就到漕河泾，上班很方便。

而南翔的上游桃浦智创城、真如副中心产业都比较弱，坐那么远的地铁都没有可上班的。

宝山7号线的上大、1号线的共康次新房性价比都高过云翔大居的新房。

这些地方距离市区通勤更近，配套更成熟，都起到了分流作用。

从云翔大居破发的教训我们能得到一些购房启示：

买房要警惕“纸上规划”，不能片面相信开发商的营销话术（云翔湖幻影）；

现在买房不像以前总是相信一个新片区能够发展起来，以后我们要更加注重现实配套的成熟性；

不要把新房买在动迁社区里，价值容易受到稀释；

地铁是硬核配套，是刺激一个地方发展和保证二手房流动性的基石；

当下的新房越卖越贵，真的不如去看看周边的二手房，替代品有很多。

当然了，上海置业要考虑的问题还有很多，受限于篇幅我们先讲到这。