想在深圳买房，你看中的片区降价了吗？
乐有家研究中心的数据显示，3年时间，深圳大部分片区都出现了价格“降级”。
2022年4月，单价15万+的片区原有9个，如今只剩下深圳湾这1个。
10-15万/㎡的片区原有26个，如今剩下9个。
随着房价下降，买房人的选择也更多，原来300万预算只能看龙岗坪山，如今可以往宝安、光明、龙华部分片区考虑。
例如龙华观澜片区，2022年4月片区价格在5-7万/㎡，如今均价在4.2万/㎡左右。
而近日，我们也接到几个网友的咨询：300万以内，是买观澜配套更好的合正观澜汇三期，还是买新规的金光华溪山禾玺御府？
考虑买观澜的，基本是在福田上班，比起光明宝安，龙华更合适，由于预算不多，只能在观澜打转。
这两个新盘，你觉得值得买吗？
片区二手房价格曾破7万/㎡
如今跌到3字头
前段时间，跟一位离开房地产行业几年的朋友聊天，说起现在的观澜时提到：“200多万都能买合正观澜汇3期了。”
他愣了2秒，才回：“怎么那么便宜了。”
或许他对观澜的认知还停留在几年前：
2020-2021年，深圳楼市一片红火，近郊区域同样受益，尤其是当时4号线北延线开通，从清湖站延伸到牛湖，作为片区标杆盘的合正观澜汇二手房成交价突破7万/㎡。
▲图源@小程序行舟深房
2021年，可以说是观澜房价的高光时刻。
当年，观澜“双无”新盘（无地铁、无配套）备案均价近5万/㎡，也能最终售罄。
后面的行情大家也清楚了，龙华北站、红山、龙华中心区等片区开始卷价格，观澜更是卷得不可开交。
合正观澜汇三期（澜汇云境、澜汇云庭）推建面约72-131㎡2-4房，约71-75㎡2房折后约280万起，折合单价约3.89万/㎡。
金光华溪山禾玺御府推建面约75-105㎡3-4房，约75㎡3房折后约290万起，折合单价约3.87万/㎡。
根据网友的咨询需求，总价300万以内，考虑的是观澜汇三期（澜汇云境）的72㎡两房和金光华溪山禾玺御府75㎡三房。
两个项目各有拥趸，优缺点都很明显。
户型新规旧规之差
75㎡，一个是两房，一个是三房
如果单从楼盘自身配置来看，合正观澜汇三期很难拼得过金光华溪山禾玺御府。
最大的区别是，前者还是旧规产品，71-75㎡只能做两房，而且优化的空间并不多。
后者应用建筑新规，建面约75㎡能做到三房两卫。
1、梯户比和层高：金光华溪山禾玺御府＞合正观澜汇三期
合正观澜汇三期71-75㎡两房分布在澜汇云境2栋，2栋为6梯10户布局、共57层，16-39层应该是回迁房。
金光华溪山禾玺御府75㎡三房分布在3栋、4栋，3梯6户，共43层。
2、户型使用率：金光华溪山禾玺御府＞合正观澜汇三期
合正观澜汇三期两房有两种户型，朝向分别为东北和西南朝向。
两种户型都是餐客厅一体化设计，公卫跟次卧可以组成类套房。B2户型还有双阳台。
▲合正观澜汇三期建面约71-75㎡两房户型
金光华溪山禾玺御府比起一期更靠近观澜河，分为东北、西南两个朝向。西南可以看中央园林，东北一线观赏观澜河碧道。
户型设计上，可以打造KDK-B一体化，公卫做了干湿分离，由于应用了新规，合规赠送面积约13㎡，而且听说飘窗有惊喜（请自行向开发商核实）。
▲溪山禾玺御府建面约75㎡三房户型
之前去溪山禾玺御府看样板间时，75㎡三房空间感还不错，但两个房间不可避免地偏小。
还需要提醒的是，这是异地样板间，过往深圳新盘的异地样板间无法按1：1还原实体房，如果考虑这个新盘的买房人，可以等实体样板间开放后再过去感受一下。
3、建设进度：合正观澜汇三期＞溪山禾玺御府
实探发现，合正观澜汇三期进度较快，其中澜汇云庭已经是准现房状态，澜汇云境已封顶，预计2026年底精装交房。
▲合正观澜汇三期，右侧为澜汇云境
溪山禾玺御府预计要等到2027年9月精装交付。
▲溪山禾玺御府 | 摄于2025年5月
配套PK
就在家门口 VS 开车2公里
生活不能只有小区内的舒适，还得有足够的便利。
合正观澜汇前期产品之所以能成为标杆盘，是因为它的配套足够齐全，而且就在家门口，这一点溪山禾玺很难拼。
合正观澜汇三期就在4号线茜坑站D出口，主打大户型的澜汇云庭距离地铁站更近一点，澜汇云境到地铁站大概要走200多米。
约400米的生活圈里，分布有福城天虹购物广场、龙华图书馆、龙华外国语学校（福城校区）、比邻新天地。
▲合正观澜汇附近的福城天虹
现成的生活配套很成熟。
金光华溪山禾玺御府周边，如果说是现成的配套，除了附近的公交站外，需要开车2公里到4号线观澜站附近，这里有地铁站以及有轨电车新澜站，还有百佳华领域广场、吉盛大厦等商业。
▲百佳华领域广场| 摄于2025年7月
未来观澜站附近还有约40万㎡的鸿荣源壹方商业。
▲在建的鸿荣源观城项目的壹方商业| 摄于2025年7月
溪山禾玺御府周边的配套还处于规划或在建状态。
这是金光华大布巷旧改的其中一期住宅，作为建面百万体量的旧改项目，大布巷旧改规划有集中商业和鑫鲜街市，2所幼儿园，附近还有在建的观澜体育馆。
▲红色块为溪山禾玺御府
▲溪山禾玺一二期对面，还有待拆的自建房建筑 | 摄于2025年4月
结论：总体来看，合正观澜汇三期和金光华溪山禾玺70+㎡两房/三房，适合预算在300万内的买房群体。合正观澜汇更适合小俩口或者一家三口、更追求生活便利和效率的家庭；溪山禾玺御府在同等预算内，居住舒适度更高，碍于周边配套的缺乏，可能更适合有车的家庭。
两个项目周边二手房2025年成交价参考：
合正观澜汇三期周边：
合正观澜汇一二期：3.84-4.83万/㎡；
美佳华首誉：4.04-4.07万/㎡
金光华溪山禾玺周边：
（周边没有商品房小区，参考2公里外观澜玫瑰苑、佳华领域广场等）
深业泰然观澜玫瑰苑：3.37-3.72万/㎡；
佳华领域广场：3.68-4.23万/㎡
附看房打分表。
打分表纯属个人喜好，仅供参考。
没有100分的房子，只有是否适合自己的房子。
下单前，记得衡量自己的荷包哦。
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