楼市未来方向已定调，楼市即将发生巨大变化

说个重磅消息，楼市未来方向已定调，楼市即将发生巨大变化，新一轮财富分配要来了。

就在7月15号，中央城市会议刚刚结束。这是一场全国性的顶层设计会议，规格极高。住建部、央行、发改委，各地主管及主要负责人，还有金融系统、司法系统、政协系统的一系列代表都悉数参加。这个会议，你可能第一次听说，但它真的至关重要。历史上共开过5次，每一次都意味着城市发展方向的重大转变。

就说最近的2015年那次，大家回想一下，2015年发生了什么？没错，楼市崛起了。全国推行棚改和货币化安置，楼市自此从低迷走向大涨。而这次会议传递出的信息，直接关系到我们每个人手中住房的价值、居住环境以及城市的未来。

很多小伙伴一直都在问：楼市方向怎么看？能不能买房、卖房？老房子好还是新房子好？小县城的房子有未来吗？方向如何？这些问题，在这次会议中都能找到答案。建议你先点赞收藏，静下心来仔细听、耐心看完，这将直接影响你对未来楼市的判断。

咱们回到会议本身。对于楼市，这次会议明确指出，中国城市建设和房地产发展，正式从扩张期进入提质期。以前是拼命盖楼，谁造得多、卖得多，谁就赚得多。但未来不是这样了，而是要把已盖好的房子、建好的城市重新修缮，让居住更舒适。官方用一句话定调：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张，转向以存量提质为主，房地产从做加法走向做减法，从价格逻辑走向结构逻辑。

这次会议强调的不是救楼市，而是调结构。过去多年，房地产被动与城市扩张捆绑，地卖得越多、楼盖得越多，财政收入就越高，地方政府也就越依赖卖地。但过去两年，这种模式逐渐走不下去了，房价下跌、成交低迷、土地流拍、开发意愿不足、购房信心缺乏，甚至楼盘烂尾频发。

所以，这次会议明确提出要控制楼市无序扩张，将更多精力转向城市更新、老旧小区改造和县域经济提升。注意，城市更新和县域城镇化这两个词，过去几年只是点到为止，而在这次会议中被提到重要位置，这意味着方向真的变了。

接着讲讲大家最关心的房价问题。这次会议虽没直接说房价是涨是跌，但释放出一个明确信号：城市住房供应将进入结构性分化阶段。对于新建高质量住房，政策给予支持，鼓励建设更舒适、更宜居的产品。什么是高质量住宅呢？

从住房新规可见一斑：新住宅层高从原先的2米提升到3米，声音环境指标从原先不得高于75分贝，直接降到不得高于65分贝。还有个关键，现在很多地方已取消公摊面积，相信以后会有更多城市直接或变相取消。这就是我们常说的四代住宅。

而对于老旧住宅、功能性落后及边缘化产品，将面临价值重估。两者区别在哪呢？打个比方，以前容积率为4的小区，可能有十几栋30层以上的超高层住宅，住着上万人，地面停满车辆，环境压抑。

以后容积率会降低，同样面积下，楼层高度、楼栋密集度、人员密度都会大幅下降。这样的小区，在电梯、停车、绿化、物业及公共设施等方面，老小区根本无法比拟。以后房子都会按此标准建造。

还有个明显区别，以前买套建筑面积100平的房子，到手套内面积也就70多平。但以后可能反过来，买100平的房子，套内面积大概率就是100平，有些地方甚至还会多送二三十平空间。同样价格，不同居住面积和质量，你会选老小区还是新房子呢？

从这个角度看，老房子竞争力会逐渐下降，新房子更具价值。所以，如果你现在住在老小区，或者是30层以上的超高层建筑，要多思考政策导向和逻辑的变化，一定要有这个敏感度。

为什么要提升住房质量呢？因为靠刺激成交、拉动房价来刺激市场，效果已越来越差，只能通过改善供给结构、提升预期来稳住住房信心。往后看，高品质产品会逐渐成为主流，那些盖得快、卖得快，地段一般且配套缺失的房子，会变得非常边缘化。

会议还有个重要信号被大家忽略了，那就是县域经济又被重新提上日程。过去中国城镇化的核心是人往城市走，地往城里卖。现在国家明确提出要发展以县城为载体的区域中心城市群，将教育、医疗等资源向县级倾斜，推动人口在本地流动。

这背后其实是城市人口分布的大调整，城市做减法，县域做加法，部分小城市或老城区人口会分流到县城，而一些强县或都市圈卫星城将承接新一轮人口流动。这又会直接影响城市住房需求格局，人口流出区域房价难稳住，承接人口的新区域反而可能成为新增长点。以前大家总问城镇城乡发展如何、有没有前途，现在可以自己思考一下了。

从个人角度理解这场中央会议，答案已很明确：房地产不会再回到过去闭眼买闭眼涨的时代，楼市也不会全国一起涨或一起跌，真正变化的是房子的质量、流动性以及价格构成。如果还沿用以前的思路看当下楼市，接下来几年很可能会被市场“教育”。未来房地产比拼的不是有没有房，而是房子有没有未来。

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