深圳的大招会在年底落地吗？住建局和住建部会有啥动作呢？

近期,中央一系列重磅发声,全面拉开了2025年下半年楼市"救市风暴"的大幕。

2025年《政府工作报告》着重强调"稳住楼市",将其纳入总体要求,并提出"更大力度促进楼市健康发展"。以深圳为例，来分析分析国家接下来可能出台的房地产政策。

先明确一点，国家肯定会再度出台各种救市政策和措施。为啥呢？很简单，之前的政策效果不太理想，房地产市场依旧面临不小的挑战，所以新政策势在必行。

但大家也别期待有什么 “史诗级”“核弹级” 的大招。就目前来看，大家能想到的政策方向，基本也就那些常规操作。

有朋友可能要问，很多政策可不是深圳一个市或者广东一个省就能决定的，很多都需要国家层面来推动。

就像最近传得沸沸扬扬的，从 7 月 5 号、6 号一直到 10 号，地产股、港股出现涨停潮，市场都在说新一轮救市大招在路上了。

不光说深圳，还有消息称是全国性的，甚至说住建部开完会了，预计要放开以下几条：

全面放开限购；完全取消增值税；把首付降到一成，不区分一手房和二手房；继续降低贷款利率。

一开始有人说这是深圳的大招，后来又说全国都要推广。

还有人说得有鼻子有眼，说上级刚刚开完会，现在又变成住建部开完会，甚至有人跟我说，最晚到月底，政治局会议就会推出这些政策。

咱先不说这事到底会不会发生，就算真推出了，意义可能也没有大家想象的那么大，并不能从根本上改变房地产市场的颓势。

说白了，就是国家可能打算把更多的事情交给市场来决定。

那这些消息是从哪儿传出来的呢？其实最早不是深圳，而是 6 月中旬的时候，广州商务局发布了《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，里面明确提出优化地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款比例等等。

消息一出，大家就开始想，广州有动作了，深圳还会远吗？但这个消息其实是旧闻，广州早就不限购了，只是有人把旧闻拿出来又炒作了一遍，没想到大家又信以为真了。

实际上，广州从去年十一以后，不管你有没有户籍，是单身还是家庭，名下有几套房子，只要你能买房，广州都欢迎。

而且，广州公积金新政看似力度很大，实际上也就是把去年的文件重申了一遍，并没有实质性的改变。

但很多中介和所谓的 “专家” 却大肆宣扬，说力度多么巨大，可这对市场真的有实质性影响吗？并没有。

现在大家又开始炒作深圳楼市，说深圳的大招板上钉钉，力度有史以来最大，可事实真的如此吗？

在讲大家传的这四点政策之前，我还是要强调，新政策肯定会出，深圳全面放开限购等政策也大概率会落地，不过增值税取消这事不好说，

毕竟国家也需要财政收入。但即便这些政策落地，大家也没必要过度关注，咱们一个个来分析。

先看增值税，以前买房没有增值税，买了就能卖，利润空间很大。后来为了调控楼市，出现了满二、满三、满五的规定，不满这些年限卖房，就要交高额的差额税，有的地方甚至高达 20%。

二手房交易的增值税是由地税征收，但实际上它属于国税范畴，收或者不收，得国家税务总局来决定，不是哪个城市能说了算的。

以前北上广深也调整过增值税相关政策，但也就是取消了普通住宅和非普通住宅的划分标准，从来没有统一取消过增值税。

如果真的取消增值税，这确实算是个比较重磅的政策。但大家想过没有，一旦取消，那些本来打算再熬两年、三年、五年卖房的人会怎么做？

肯定会纷纷抛售，这样一来，市场可能会出现踩踏式抛售，对楼市稳定反而不利。

所以，这真的能算 “史诗级”“核弹级” 大招吗？恐怕未必。

再看降低贷款利率，降息是必然趋势，这一点毋庸置疑。7 月份美国没有降息，8 月份情况也不明朗。但降息可不是深圳、广州这些城市能决定的，这是央行的职能范畴。

当然，有些地方可能会出台补贴政策，比如深圳买房补贴 200 万，但这现实吗？深圳就算有钱烧，其他城市怎么办？

而且，降息虽然能降低购房者的贷款成本，但同时你的存款利率也会下降，这是一把双刃剑。

还有首付比例降到 10%，这也是个时间问题，现在有些地方首付比例已经降到 15% 了。有人觉得从 15% 降到 10%，杠杆一下子从 6 倍提高到 10 倍，很诱人。

但大家别忘了，杠杆是把双刃剑，涨得快跌得也快。6 月份二手房跌了 0.7%，如果连续跌 12 个月，首付就没了。

很多人总说房价跌 30% 就断供，但真到那时候，又有几个人敢断供呢？现在法拍房数量激增，大家都知道断供的后果很严重。

所以，就算首付比例降到 10%，真的能刺激大家买房吗？恐怕更多人会因为害怕风险而选择观望。

最后说说限购，限购政策肯定会逐步放开，现在传言最广的就是全国一处一策，北京、上海等城市也可能打开限购。如果北京、上海打开限购，房价会不会暴涨？

先不说北京、上海买房主要是为了孩子上学、老人看病，但如果真到了买房送户口的地步，那户口可能也就不值钱了，到时候中国的经济和社会环境会变成什么样？

大家可以想象一下。而且，广州限购解除后，房价并没有如大家想象的那样上涨，反而跌得厉害。深圳去年放开龙华等非核心区限购，当时各种炒作房价要涨 5 倍，现在呢？

龙华的房价跌成什么样大家心里都有数。所以，打开限购并不一定能让楼市回暖，反而可能加速市场的分化和调整。

政策肯定会出，但大家也别被一些过度解读的消息冲昏头脑。当政策出台，中介和市场开始鼓吹楼市回暖的时候，对很多人来说，这可能是一个脱手的好机会。

就像北京、上海限购如果一次性全解除，可能会带来一波地产股大涨，但涨完之后呢？大家要明白，市场的调整是一个长期的过程，政策只能起到引导和推动作用，不能从根本上改变市场的供需关系。

过去的政策已经证明，药效会越来越弱，市场的抗药性会越来越强。所以，大家在面对楼市政策和市场变化的时候，一定要保持清醒的头脑，不要盲目跟风。

楼市的未来，还是要回归到居住属性和市场的真实需求上来。