前几天，广州荔湾区山村旧改公示了新版的控规调整方案，规划总建面约175万㎡，其中住宅用地109万㎡，商业办公约61.6万㎡。

10宗涉宅用地初步敲定，基本沿着五眼桥涌而建；商业商务用地分布在东边，靠近石围塘地铁站，意在将白鹅潭商务区向西进一步延伸。

山村旧改，推进速度超乎想象得快。

去年3月，山村旧改确定改造实施主体为广州市花地河城建有限公司（简称“花地河城建”）。天眼查显示，该公司由广州建筑城更集团、荔湾国资新荔城拆迁共同持有，成立于2023年12月，注册资本为2亿元。

半年后，花地河城建完成改造方案、规划设计优化等招标，广州城规院、广州园林建设、古扬州交规院、广州优地城规联合以2006万元中标。

10天后，山村旧改启动了房屋征收动员会。当时，荔湾区组建了200多人的征地拆迁攻坚志愿团队，针对拆迁建立“1+3+N”动迁工作架构，即一个核心总指挥团队，政策宣传、群众工作、矛盾调解3个专项小组，测绘、评估、签约、拆迁等N个工作小组。

广州市旧改动迁跑出了一种新的模式。

这是原先操盘方香港郑裕彤家族，没办法用钱做比较的。

2024年3月，广州披露一批纳入做地模式名单的旧改项目，其中，山村成为荔湾区唯一一个项目。其中，山村旧改首期主要推动范围内的肠衣厂、卷烟二厂地块征收，肠衣厂地块用于首期安置房建设，再撬动二期地块的滚动开发。

做地模式，本质上也是征拆、卖地、开发商买地、资金回笼的过程，不同点在于：一级征拆、二级卖地分离，不把鸡蛋放在同一个篮子里。

以往是一家独大，一个开发商或联合体拿地之后，全程推进、坐享最后的收益，但风险太大，一个爆雷满盘皆输，比如富力陈田村、珠光沥滘村、升龙群星村、保利中新村、恒大庙头村、奥园旺村......案例比比皆是。

山村旧改，被踢出局的新世界也是其中之一。

早在2017年，香港豪门郑氏家族在广州、深圳旧改市场扫货，其中，陆续在广州短时间内拿下塔岗村大旺岗社、山村、夏街村、联星村（南箕村、东方红社）、省二医城改项目、南漖村6个项目，加上深圳市场，旧改总货值最高1000个亿。

2018年9月，新世界中国与深圳建工旗下金众地产抢夺山村旧改前期服务商资格，终于村民选择了新世界。

但合作之后即陷入停滞状态。

即便在2020年、2021年上半年，广州旧改大爆发的时候，山村一直是一片死寂。新世界，被踢出局是理所当然，也必然。

荔湾山村无论是茶叶产业升级需求，还是如意坊放射线二期规划，对于征收拆迁都迫不及待。这也是为什么山村会成为广州做地模式试点项目之一。而在广州市房票安置新规出台第二天，山村旧改抢先发放了广州市第一张房票。

花地河城建接手不久后，便公布了动迁情况：股东、社员意愿征询同意率均超90%。

当前，山村旧改卷烟厂复建安置房地块正在启动规划设计，桥梓大街安置地块正在施工建设，石围塘地铁口地块等留用地及复建物业地块正在推进中。

按项目承建方广州四建计划，项目合同金额约2.8亿元，计划建设两栋安置房，预计2027年8月竣工。当前项目难点有三：设计方案不稳定、材料运输受阻（轨道限制）、临水临电申报受阻。

为了加快动拆速度，山村旧改甩出了王炸：全市拆迁补偿金天花板5.6万元/㎡。资金来源于国开行、农行提供的专项借款，第一批授信额度为86亿元。

山村被踢出局时，新世界转头将目光放在南漖村旧改身上，接盘了“假央企”中福天工烂尾工程，双方在2024年1月成立了新项目公司广州万颂，新世界、中福天工分别持股90%、10%。

南漖村也是荔湾重点旧改项目之一，按计划最迟要在2025年进行改造。原本以为，停滞三年多时间的南漖村，终于要改头换面。

结果，新世界老毛病又犯了。接盘已经过去一年半时间，原定2024年底完成启动区的动拆工作、实现动工建设，但南漖村旧改仍没有新的动态。新世界会不会再次踢出局，也不是不可能。

但新世界已经尝到了旧改推进缓慢带来的苦果。

2020年7月，新世界旗下广州永浚实业拿下增城大旺岗村旧改。这是一个Mini旧改项目，也是新世界广州首个旧改项目，改造面积仅5.37万㎡，总投资额仅5亿元。

不到一年时间，2021年4月，赶在五一假期前，上述项目已经拿到了预售证，开始推盘入市，但其实开展长达3个月的预热造势，同年7月首期入市定价2-2.2万元/㎡。

2.2万买位于增城永宁板块的新世界星辉，站在增城房价的尖峰。大家都以为项目有新世界3.5万㎡自营商业“星光道”足以抗跌。

但被事实狠狠毒打，2021年12月加推单价2万、2022年11月单价1.9万、1.8万......到现在的1万出头，按趋势要跌破1字头。

房价超过了腰斩。

现实是，腰斩也卖不掉。广州阳光家缘数据显示，目前新世界星辉推售房源共2158套，已售835套，开盘4年去化率仅38.7%，且7至10栋合计987套房源还没拿证。

高库存，将新世界牢牢困住了。

广州旧改首秀就遭遇了滑铁卢。于是，新世界悄悄退出了增城荔城夏街村旧改。有消息称，因为拆迁补偿长期协商无果，新世界索性直接退出。

毕竟，夏街村旧改投资将近70个亿，足足是大旺岗村旧改的12倍，豪如香港郑氏家族不敢再“踩雷”。

还有海珠联星村（南箕村、东方红社）、省二医城改项目，一个是海珠西重要规划片区，一个是想要建为广东国际医学中心项目，两个都是2021年完成招标、引入新世界。

4年左右时间过去了，联星村到2024年6月规划批复之后，又没有声音；省二医城改项目在2023年10月曾发布了新的旧改主体招标公告，新世界疑似又被踢出局。

新世界也在变成李嘉诚，偏爱囤地。

而这种行为，注定了最后的结局。