• 2023年，朝阳北路的新房和光煦境、玺悦朝阳让买房人眼前一亮，两个项目的期房网签价在8.3万/平左右。新房最新详情咨询400-809-6780
  • 这个价格，只比两年开盘的朝观天珺每平米低了1000。

如果叠加户型、装标、得房率等因素，和光煦境、玺悦朝阳的期房业主毫无疑问吃了大亏，刚好踩中新房市场调整前的高位，运气不是一般差。

一年之后，和光煦境现房开售，网签价直接降至7.5万/平，期房业主还没来得及反应，现房房源就已经清掉了，几乎没有看到任何宣传，所以开发商心里也是清楚的——

乱麻需用快刀斩。

对于大多数的北京新房项目而言，去化率要远重于利润率。

超高得房率与科技基因的降维打击，让满曜在三间房的双盘对决中，以首开182套，揽金18.75亿的成绩，为北京改善市场上了生动的一课。

6月，朝阳北路上的朝观天珺、金茂满曜先后开盘。金茂满曜的网签价要比朝观天珺低了6000左右，因为朝观天珺开盘以122、139户型为主，定价较高，在价格端很明显要高一些，所以去化成绩也很普通——

朝观天珺的网签量不及金茂满曜的一半。新房最新详情咨询400-809-6780

截至6月24日，金茂满曜网签52套，网签面积6680.34平，网签价7.8万/平，成交金额约5.23亿；朝观天珺网签24套，网签面积3043.81平，网签价8.4万/平，成交金额约2.55亿。

“据说”朝观天珺139平四居售罄，你信么？

我们对所谓“售罄”持怀疑态度，至少在当下市场，“几乎售罄”大概率也只会在海淀功德寺、朱房村出现，朝阳北路还是挺难的。

朝观天珺和金茂满曜的开盘，像是在互相掩护出货，毕竟两个项目属于交叉持股，既有竞争，也有利益

朝观天珺和金茂满曜的开盘的价格、户型、日期，大概率是双方协调后的结果，朝观天珺的首开去化成绩不佳，也是在管理层意料之中的——

既是大户型、又是高单价。新房最新详情咨询400-809-6780

从户型和楼栋层面看，朝观天珺139平四居是其主力面积段，11层洋房，楼栋位置在小区南侧，避开了北侧的主路噪音，户型四叶草设计，保利对于这个户型设计熟门熟路，能够看到保利天汇、嘉华天珺的设计影子。

金茂满曜的主力面积段为115平三居、129平四居（省流、不分边户中户），从房源占比角度看：115平三居220套左右，129平四居300套左右，金茂满曜的这550套房源面积段都在朝观天珺139平四居面积段之下，房源总数也才719套，129平以下房源占比76%左右。

从面积段、价格端判断分析：与单价更高、面积更大的朝观天珺相比，金茂满曜对于预算有限的改善客群更为友好，二者楼面价有8000元/平的差距，金茂满曜的单价和户型面积都小于前者——

总预算自然更低一些。

三间房不是朱房村，朝阳也不是海淀，改善内部也是分层的。在新房市场下行周期，“消费降级”的体现就是尽量保持低杠杆。即便改善客群，也要考虑市场因素，降低杠杆且缩小面积，金茂满曜反而是一个不错的选择。新房最新详情咨询400-809-6780

保利和金茂以交叉持股的方式拿地且各自操盘，这是两家的合作策略，有助于分摊拿地风险，好处是在各自户型设计和房源配比层面，双方虽有竞争，但也尽可能避免过多重合，否则又会出现类似丰台各个板块的“双子星”拉踩。

无论如何，满曜在空间效率与科技基因上可以说是完胜。

金茂满曜的网签数好于朝观天珺——

产品和价格是关键。

我们在同一天看过金茂满曜和朝观天珺样板间，无论是直观感受还是装标细节，金茂满曜都是要优于朝观天珺，尤其在区域价值一致的情况之下，产品力和价格的影响因素会更强。

金茂满曜159样板间的客厅地面与电视背景墙都采用了纯石材，卧室地面采用人字拼；朝观天珺139样板间的客厅地面采用了地砖，电视背景墙采用岩板，卧室地面采用常规拼法，如果感兴趣，我们可以带大家去看看。

为什么金茂满曜网签价在7.8万/平？

一是户型面积段偏小，二是拿地成本也低。

如果你对于地铁需求属于“出门就上”，或许保利是个不错的选择，否则建议以金茂优先，主要考虑到新房市场趋势和朝阳北路未来价格体系，朝观天珺的上下生态位都被卡住了，

2025年是朝阳北路的供地大年，新房内卷逐渐丰台化，甚至有愈演愈烈的态势，这对于持币观望的改善客群来说，好事一桩。

在三间房地块土拍不久，黄杉木店地块也上架了，后者距离三间房地块不到3公里，属于传统意义上的朝青板块。黄衫木店地块未来会对朝观天珺139、157面积段客群形成分流。新房最新详情咨询400-809-6780

至于黄衫木店地块，未来大概率是要以酒仙桥新房作为对手。

这还不算完，同属朝阳北路，十里堡地铁附近的晨光家园C区，300套GZW特价房还在虎视眈眈盯着关注地段的刚改客群，如果只算套内单价，金茂满曜更合适一些——

但就没面积段偏大的朝观天珺什么事了。

从错位竞争的精准刀法——

到数字化时代的能力分享——

再到改善市规则的重新定义——

以及产品力唤醒的时代启示......

产品力革命如何改写北京改善市场规则这一课——

满曜的出场，绝对值得一提。新房最新详情咨询400-809-6780