我只推荐核心价值板块的好房子，一些我觉得未来流通有风险的从不主动给粉丝推荐，说实话都很难过自己这一关，但如果是刚需没有可选性我也会作客观利弊分析让大家理性决策，更不会黑吹某一个项目博眼球。如考虑北京新房即可拨打：400-8228-334

近期和很多粉丝朋友交流，发现很多预算已在1200万以上仍迷茫怎么选，这篇将围绕纯粹改善板块、板块逻辑及好房子新房项目帮大家作下整体筛选，可以收藏下。

很多新手买房客户容易因过分关注某一个细节亮点掉进因小失大的陷阱，你不能因为一个大门、会所或一个样板间、围墙就为千万资产买单，在好房子平权后，附着在房屋上含“科”量和含“产”量高的板块地段价值将是影响保值增值的最大因素。

所以我们应该先聚焦板块价值，再到板块好房子项目之间对比，最后到户型、楼栋价值这种由整体到局部的系统思维，直接上干货！

一、海淀树村板块

板块逻辑：海淀供地的稀缺，近十年每新房供应千余套，对于庞大的改善需求杯水车薪；2公里内中关村产业园互联网科技产业聚集地和清北全国顶级教育资源，有强大的高知及科技富豪购买力支撑，又叠加圆明园、颐和园、百望山稀缺生态文化资源，且一二手倒挂，隔壁圆明天颂二手18万/平左右，开盘11万/平涨幅高达60%。

在售项目：中海树村地块（案名及产品待公示）

作为北京史上楼面价地王，折合楼面地价约10.235万元/平米，建面7.33万平米，容积率1.6，建筑控高18米，作为顶级豪宅，在产品没确定前只能从硬件指标上想象，最理想的是做成平墅，起步面积200平以上，一二层为5.6米架空层，三四层作为下跃挑空6.2米，赠送架空层和下沉花园，五六层上跃挑空6.2米赠送露台，所有产品南向四面宽。

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二、海淀清河朱房板块

板块逻辑：朱房与树村板块在海淀大的板块价值逻辑上相似，但又有差异，如果树村有顶级豪宅的厚重内敛，那朱房则是新贵豪宅的活力奔放，板块得益于十年前华润片区综合运营，建设清河万象汇、橡树湾、万橡府以及引入海淀实验二小形成改善新区域，城市界面不错，而现在次新橡树湾二手均价10-11万但面临再改，改善区域再改将会使圈层质量再上一个台阶，保值增值性自不必说。

在售项目：华润臻澐和建发海晏

臻澐容积率2.4，8-16层洋房和小高，面积130-275㎡三至五居，起步1600万左右；海晏容积率2.42，7-15层洋房和小高，面积183-266㎡四居，另有300-340㎡平墅，层高3.6米，一层一户四面宽可观清河景观，起步在2000万左右，目前两个项目样板间都已经开放认筹中。

三、海淀永丰板块

板块逻辑：海淀北部科学城产业+住宅融合区，作为中关村科学城北区核心，自身有永丰产业园，又南靠中关村软件园，不但承接海淀中心城区的发展辐射，也是重点打造的科技创新前沿阵地，且北部新区城市配套都为顶级，除地铁地铁16号线永丰站，外，有大悦城、山姆会员店等大型商业，以及即将投入的三海淀北部医疗中心（北医三院、海淀妇幼）等，发展空间无可限量，但城市界面需时间完善。

在售项目：颐海澐颂和保利嘉华天郡

两个项目都在顺销中，规划都是规划都是以97-172㎡三居四居，得房率都在74-84%不等。澐颂得房率首开均价8.9万/㎡，外立面为超白玻＋铝板＋石材立面，配置双下沉花园、双会所；嘉华天珺均价8.5万/㎡，以石材幕墙立面为主，搭配金属线条，自带2000㎡带泳池会所。

四、朝阳酒仙桥板块

板块逻辑：酒仙桥紧邻国贸CBD、望京、朝阳公园、三元桥的东北四环地段无可复制，受制于历史规划城市界面老旧杂乱，但又在新时代城市更新大背景下涅槃重生，在完成一二阶段征收拆除后将形成大规模集中规划区，学校、商业、道路、河道规划等全新城市界面和集中供地（7块住宅用地）带来的高质量圈层客户，未来将是一个高攀不起的高端居住区，北京宸园热销才只是开始，它与朝青将是新贵与传统之间的角逐。

在售项目：中海萬吉玖序和北京宸园

北京宸园定位高端改善户型面积165-352㎡，网签价11万/㎡，我个人觉得城市更新和中式美学、文化营宅一脉相承，是国人文化审美的升级，中建走在了行业前端。萬吉玖序户型面积168-372㎡，整体大户型配比高于宸园，得房率高达89%-93%，均价11.3万/㎡，选房要规避高压线等不利因素。

五、朝阳朝青板块

板块逻辑：同样四环边上位置，作为国贸CBD后花园，核心区外溢的高净值客群在朝青形成了集聚效应，板块有星河湾、天鹅湾，罗马嘉园、华纺易城、润枫水尚等千万至三千万级别等改善豪宅和大量次新，居住氛围很好，朝阳大悦城也是北京最具活力的商业之一，作为传统豪宅区它可能讲不出新故事，但并不影响其地位。

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在售项目：平房黄衫木店地块（案名及产品待公示）

黄杉木店地块将是对朝青板块高端改善需求的一次升级，小道消息户型面积为130-250㎡大平层，基本要1300万起步，预计7月开放售楼处。

六、朝阳奶西板块

板块逻辑：奶西到中关村、国贸、亚奥、望京、北苑等基本都处于20-40分钟车程，除了承载国贸CBD、第二CBD望京商务中心区及亚奥中心区双核高端人群外溢，还处于北京北部重磅级产业科技园区辐射的核心腹地，中关村朝阳园、、未来科技城、首都国际产业区等多层产业叠加辐射，地铁17号线将与未来科学城有效联动，持续导入高端科创人群支撑着板块短期房价和未来圈层品质，叠加温榆河湿地公园，虽现状一般，但国际学校、高端私立医等高端配套体系正加速落地。

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在售项目：金隅望京云尚和北京城建国誉府

作为一个全新的高端改善板块，两年过去奶西确定性越来越高，配套加速落地，项目也基本都已经是实景现房或者准现状态，望京云尚户型面积109㎡-167㎡两居四居、国誉府容积率仅1.4面积段170-220㎡四居都在售，价格在7.5-8万/平左右，起步价格在800万左右。

七、丰台丽泽板块

板块逻辑：丽泽商务区定位科技金融创新中心，是新兴金融产业集聚区和首都金融改革试验区，加强与金融街、北京商务中心区协同发展，打造具有全球影响力的金融发展新区，作为北京二三环之间唯一有增量释放的产业发展空间，它的价值被低估，板块价值兑现并不是在硬件配套落地时，而在产业导入后高素质人群大批导入和高端居住氛围成型时候，丰台缺失的豪宅价值标签未来一定在丽泽兑现。

在售项目：中海丽金府和中海丽泽叁号院

板块成为高端改善市场最卷的区域，目前在售的好房子项目有两个，同属中海作了差异化定位，丽金府135-230㎡（10.5-11万/㎡），目前已经开盘，属于真正丽泽板块，但小面积临铁路；丽泽叁号院99-158㎡三居四居即将开盘，虽受丽泽辐射，但项目被三环和两个铁路分割，宛如一个孤岛，选择时候要谨慎。

八、丰台科技园板块

板块逻辑：叠加了四环和丰台科技园两个城市量级的价值坐标，丰台科技园准确叫中关村科技园区丰台园，在丰台国土空间规划中定位为全国科技创新中心的重要承载空间和首都科技创新前沿阵地，与丽泽商务区和首都商务新区形成产业辐射联动，不足丰台区1%的土地面积创造出1/4强的财政收入。科技园入驻企业超过2万家，其中上市企业80家，国家级高新技术企业627家，中关村高新技术企业2304家，未来不用担心流通保值问题。

在售项目：北京隅西颂和中建云境

隅西颂位于户型为112㎡~154㎡三居和四居，得房率高达96%，赠送内外双阳台及设备平台，首层架空会所及下沉庭院一应俱全，均价8万/㎡。中建云境虽在赠送上略差，但仍不失是一个好房子，主打2600㎡恒温泳池会所、80米云帆门庭和600㎡云瀑庭院，面积110-192㎡三居四居，实景非常震撼，均价7.5-8万/㎡左右。

九、亦庄河西区板块

板块逻辑：亦庄作为产业怪物房，是产城融合的最佳范例，国家新动能核心产业：芯片、商业航天、新能源汽车、人形机器人、无人驾驶等高端制造产业大规模集聚，高科技产业布局背后“三高”群体（高知识、高素质、高收入）持续大量导入，匹配高品质配套资源加速落位，一个天蓝水清地绿，没有城市病，有好学校（十一学校、人大附中、亦庄实验小学）、好医院（北京儿童医院南院区）、好商业（龙湖天街）综合满级配套的河西区，加上独立学籍的加持，是支撑河西区的坚实逻辑。

在售项目：招商序和招商玺

招商序作为亦庄第一个好房子产品，风雨连廊、首层架空、会所一应俱全，综合得房率90%以上。91-165㎡三居四居，91和108小户型更是填补了区域长期的刚改空白，开盘均价7.4万/㎡；招商玺虽不是好房子产品，但位于河西区核心地段，位置优于招商序，为高端改善大平层，品质要高于招商序，更是配备罕见5000㎡无界会所和星空顶车库，户型面积143-266㎡四居，均价7.6万/㎡左右。

十、通州运河核心区板块

板块逻辑：双限的解除吸纳了全北京市场流量，也带来更好流动性；副中心规划落地近10年，正在逐步兑现千亿配套，这些都是对国际一流的和谐宜居现代化城区的兑现，所以现在通州不再是简单通过蹭朝阳蹭主城的通勤逻辑，而是吸纳更多注重居住品质的改善客群，叠加老城区释放改善需求，通州将转变为品质改善居住逻辑，而作为运河核心区集稀缺运河景观与顶级配套资源与一身，将同副中心一同发展，成为高端居住区。

在售项目：运河八子地块（待土拍）

目前副中心板块是北京郊区规划地铁最多，也是亚洲最大交通枢纽，东六环入地改造，新图书馆、爱琴海购物公园、远洋乐堤港、首开万象汇开、“湾里”商业娱乐综合体运营，环球影城，芭比娃娃、小猪佩奇为主题顶点公园、国际级北京海昌海洋公园，友谊医院二期、安贞医院通州院区已经全面开诊，儿研所通州院区在建中，未来运河八子地块土拍将成为通州的高光时刻。

为什么会出现越贵越买？其本质是以上提到的核心地段核心项目，在当下好房子政策又给核心地段项目赋予了更高保值附加值，在经济下行周期，核心区资产一定是跌得最慢的，但当经济转向，它也一定是回升最快的，成为可以穿越经济周期的时代资产。