周二晚上，国务院总理李强日前签署国务院令，公布《住房租赁条例》（完整文件附在文末）。
相关内容以及官方解读，所有官媒都发了，相信大家也看到一些。
只是，恕我直言，很多人没读懂，没看透。
那今天就来聊一聊，那些真正有深远意义的信息，尤其是旁人不敢说的分析。
01
出租不想备案 还想逃税？
以后难了！
首先，这是针对住房租赁最高规格的文件，意义不言而喻。
但却不是所有租赁住房，都要执行。
第二条 城镇国有土地上住房租赁活动及其监督管理，适用本条例。
规范只规范了国有土地上的住房，农村集体土地上建设的房屋不用执行，也就是说我们常说的小产权房以及很大一部分城中村房屋，都不在其列了。
第五条 国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。
国家态度很明确了，鼓励个人当房东，欢迎企业当房东。
说实话，我认为这是基于目前房地产市场，所做出的更符合现实的“下策”。
虽然，一二线城市核心区域的房子依然好卖，价值还有机会上扬，但大家要看到，全中国的一二线城市就没几个。
整体来看，主基调还是二手房卖不动，一手房降价卖，都面临库存过高的问题。
而且从近两年数据来看，改善豪宅市场还行，刚需是完全指望不上了。
既然卖不出去，不如顺水推舟。
个人业主卖不出二手房，那转出租，业主在增加租金收入的同时，还能解决部分刚性住房需求。鼓励企业出租房屋，也是这个道理。
至于新房，国家在收购了，还有旧改帮着消化。
说到底，一切为了救市，一切为了房地产。
第七条 用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。
厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。
租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
简单理解，楼龄太旧的、有安全隐患的房子不能再出租。用地下室、阳台改建的单间，也不行。
人均最低租住面积也是有要求的，这个明显就是打压“隔断房”和“房中房”。
不要觉得这个影响范围很小，上海北京都有不少这种出租单位。
或许有房东质疑，这么久了，大家不都这样出租收钱吗，你不说我不说，谁知道呢？
真以为相关部门不知道你们的小心思啊，下面这条，看清楚了——
第八条 出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。
出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。房产管理部门应当提高住房租赁合同备案服务水平，不得就住房租赁合同备案收取任何费用。
出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。
第四十一条 住房租赁企业、住房租赁经纪机构有下列情形之一的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，处2万元以上10万元以下的罚款：
（四）未按照规定办理住房租赁合同备案。
第一步，以后签订租赁合同必须到官方平台上签约，租赁合同全部统一一个格式范本。
如有中介或者经纪进行私下签约，抓到罚款。
第二步，房产管理部门提供“服务”，租房也要变相“备案”联网。而联网后，可以做的事情就多了。
譬如落实学位，监测租金以及交易等等。
第三步，如果房东不想去备案，租客可以单方面去备案！！！
各位，这招高啊。
要知道，备案登记对于房东来说，代表着租金要交税，能落袋的钱少了；但对于相对被动弱势的租客来说，备案登记却能最大程度保障自己合法权益。
以前，备案登记的决定权是在房东手里的，以后，决定权是房东租客都有。
假设一些比较极端的情况，只要租客愿意，不管房东同不同意，合同也能备案，房东也得交税。
就算前期房东租客已经协商好了，都不去备案，但房东也很难保证租客能一直遵守这种违规行为。
万一，在租赁过程中租客发现其他问题，譬如房子属于违建、学位已被他人占用或者单纯不爽等等。
租客可以自行去备案的，随时拿捏房东。
按这规则执行，以后出租是很难逃税了。
如此一来，租赁市场既能得到规范化的管理，国家又能收上来更多的税金，一举两得。
02
租赁市场巨变
更规范 也更贵了
分析完条例，再看看租赁市场会发生哪些变化？
第一，非常便宜的出租房会慢慢消失。
这个应该很好理解，过去很便宜的房源，大部分都是不符合新条例的“群租房”。如果说，以前这种房子是处于灰色空间，那以后就是100%违规操作。
随着时间推移，这类低价房源会慢慢退出市场。
租房门槛，要变高了。
当然了，往好的方向想，像是虚假房源、乱扣押金等租赁市场的乱象，也会得到遏制。
第二，租金可能也会涨价。
《住房租赁条例》执行以后，绝大部分房东都会面临交税，出租成本是增加的。
而这个成本，或多或少会通过租金，转嫁给租客。
目前，广州个人出租房屋的税率，大致如下：
一套租金4000元的房子，房东大概要交171元，一年下来就是2061元。
各位，你们觉得广州租金这个税率高？
有人会说，房东可以和租客签阴阳合同来避税，譬如月租12000元的房子，合同上写8000元。
说实话，这招在短期内是可行的，但走不远。
《住房租赁条例》说了，设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息。
这个租金水平，就相当于楼市的备案价，除了给租赁双方做参考，还给相关部门提供一个标准。
如果合同上的租金价格，远低于正常的市场水平，那显然是有问题的。
房管部门，又不是傻子，除非他们不想管懒得理，否则这种阴阳合同一抓一个准。
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