最近中铁建的一次拿地动作是让人没想到的
两个月前中铁建以20.42%溢价在松江新城拿下一块地
最开始这件事很好理解
地块南侧就是中铁建星樾云涧，松江新城标杆小区
不过很快就传出消息中铁建要在这放入西派
是的
那个惊动张江板块的西派海上就是西派系
西派海上1个小目标打造的8000平实景展示区一次性对外开放
背后释放的产品诚意也瞬间点燃市场，五开五罄里最后一批次172套房源日光
这种逆势销售数据的底子其实就是产品力的里子
而这也是这次我们盯着中铁建的原因
很快内部文件封面上印着此次落位松江地块的中铁建新中山项目信息就在地产圈传开了
要知道西派是中铁建体系内最高端产品系
很少露面却以一己之力重新定义中国西南顶豪住宅标准
单单一项园林景观设计就成为多少豪宅操盘手必打卡的教科书
那问题来了
为什么这次西派选择松江
当我们系统性复盘这次拿地动作时发现很多时候我们还是太过低估这家房企
尤其当他真金白银去拿一块地的时候
01
松江“价值链”浮出水面
往往我们选择松江的时候选择的是什么
在我们市调的过程中发现松江购房群体往往因为两点
首先是这里的居住环境
松江大概是五个新城里城市界面最好看的那个
因为本身就是上海发源地的关系，它的街道肌理、界面迭代就比较成熟
甚至它也是全上海少见的能称得上有公园体系的区
中央公园、辰山植物园、佘山国家森林公园、广富林文化遗址、松南郊野公园、广富林郊野公园
其次，选松江的理由里最多的就是它的配套，尤其是教育
上海外国语大学附属外国语学校松江云间小学、上海师范大学附属外国语小学、上海外国语大学松江实验学校
很多家长甚至因为教育搬到松江，而松江这两年的高考成绩甚至逆袭超越闵行
所以我们在梳理成交数据的时候会发现松江也是五个新城里最坚挺的那个
不过这些虽然重要但都没涉及松江价值最根部
这两年松江发生了两件影响上海的事
一是北侧的G60
这个高空俯瞰的松江地标性建筑，它的规上工业企业达到1633家
另外还有高新技术企业2595家、专精特新企业975家，市场主体总计达到23万户
G60科创云廊全长1.5公里，内部有22栋80米高的建筑，面积相当于12个标准足球场的大小，是目前世界上最长的城市产业长廊
这是以集成电路和生物医药以及人工智能新兴产业为代表的产业集群
这些产业也以人口导入为实际落地不断影响松江的房价和租金
如果各位去到松江新城几个租赁小区，就能发现它的两房和三房价格对比全市都相对坚挺
另一件事就是松江枢纽站
松江枢纽站的消息释放也集中在去年，但价值解读还是远远被低估
枢纽站和高铁站还是有本质差别的
相比高铁站本身，松江枢纽站是集合高铁、地铁、城市快速路多层网络的枢纽
松江枢纽站以沪杭甬客运专线、宁杭高铁、湖杭铁路接入长三角高铁网，又以沪松公路快速化 、G60莘砖公路匝道构建快速路网络，同时还有地铁资源接入
所以它的定位不仅仅是松江多了一处高铁站
而是超越上海站、上海南站，并且是和虹桥枢纽、上海东站枢纽并列的第三大枢纽
那这两件事之间有什么联系
如果我们在地图上系统梳理这件事你会看到作为贯通上海东西的9号线
刚刚好连接北侧的G60和南侧的松江枢纽站
有的时候你不得不佩服上海的城市规划
站在全域层面你会发现松江的工字型价值格局，而9号线那段
正是此刻松江的那条价值链
而这也是我们今天去看中铁建拿地背后不简单的地方
因为这块地就位于这条价值链之上
接着往下看
02
价值链中段有一个十字落位区，这也是这次中铁建拿地最值得关注的地方
首先我们沿着上面说的那段9号线放大逐帧看
你会在这条价值链中段位置发现大量配套聚集
大概位于松江新城&松江大学城交界的中山街道位置
而配套的大量聚集也不是没有原因的
这个位置也正是上海目前唯一的EBD生态商务区规划
松江国际生态商务区
而这也正是我们感叹中铁建拿地策略的地方，因为这块地刚好卡在国际生态商务区的配套之上
国际生态商务区配套意味什么
首先是两个“十字底盘”，广富林路和茸兴路构成的十字道路
横向上广富林路连接广富林历史遗址、公园等城市资源，纵向上茸兴路连接G60和南端商业配套
同时大张泾支流和五龙湖水系又构成若干十字交叉水系
其次底盘之上你会看到这里的配套密集且有秩序
商务区和生活住区以产城融合配比沿着水系依次排布
全板块超50%都是生态绿化，住宅、商业、办公围绕拱形内外紧密分布
而这也是为什么松江大部分置换家庭都会把这里当做置换首选的原因
先说一句松江是非常特殊的内生型市场，换句话说也就是它的区域客户很多
经常在它的新房销售数据里能看到近九成都是松江本地客户
就住过松江的人都不太会再离开松江
而这样的需求也渐渐发展出自己的置换链
先是板块置换链：松江老城-松江新城-松江大学城
再是产品置换链：小户型-大户型-别墅
而之所以会选择松江大学城，去过的人都知道这里的配套实在是松江TOP
尤其是松江大学城和松江新城交界的中山街道
松江万达以及大学城周边一圈的生活配套都分布在这里
所以为什么说中铁建拿地策略高维呢
首先EBD是上海级城市发展的试验田，拥有城市配套的领先理念
其次这里又正好是松江置换链终端
板块价值来看这里就是松江的居住心脏
03
所以为什么新中山项目会落西派，说到这就一点也不奇怪了
西派的落子原则是非核心不进
但很少人看过他的落子原则其实还有第二条
拥有完善的配套设施和精英生活方式的成熟板块
换句话说如果是核心城市核心区域我要进
同时发展格外具备价值的突出板块也是首选，而松江新中山项目就属于后者
某种程度上这也和上海的多中心发展带来的板块价值多元化不谋而合
这对于松江购房者而言，意义似乎更大
因为本质上最强产品系的背后是对生活场景的最强解法
从张江的西派海上最终呈现可以看出
这条产品系对于海派和上海生活方式的解读非常强，我们来拆解下这背后
西派系的神秘主要来自两点，首先是坚持非标
西派系本身的产品标准规格极高，这点从过往的成都西派系作品里可以看到
它的园林景观永远是大师级
所谓大师级不仅是邀请大师设计
还必须由国际景观大师自己画图、亲自监工、亲自验收
比如成都西派国际、成都西派城、成都西派泊玥、昆明西派国樾
就是来自贝尔高林国际（香港）有限公司设计及业务总顾问许大绚先生
而大师亲自操盘也确实会更能坚持设计原创的纯粹性以及保证高标准输出
不同西派项目之间你会发现它永远是变化中的
而且始终保持在一条高标准的产品水平线持续性输出
这也是让对手摸不着头脑的地方，明明今天抄来了这点，可是下一个西派又变了
西派第二个比较神秘的地方在于无限秉持人视角
这点看起来很营销，但西派却落的很实操
在西派的产品规格里它对于表面看起来的酷炫设计并不感冒
比如多大面积的客厅与多大尺寸的过道匹配、采用多大的面宽进深比例？
这些细节放在更多概念里可以打动购房者，但日后实际居住过程中有多少是鸡肋
那它在意的是什么
让我印象很深的一点是，设计的工程学至上
很多西派业主住进去之后都会有同样的感受，西派就是格外好住
同样都有的公区，西派的就是更好用
这背后就是因为西派系独有一套“1890”精工体系
这个体系包括归家入户系统、起居细节系统、生活社交系统、智能魔镜系统、视觉美学系统等18大系统，以及精装环节的90个细节
也只有这样的精工程度才能让产品呈现这样的颗粒度
用这样的标准你再看今天中铁建新中山项目就很有意思了
单地块的硬件素质就有很多事情可以做
首先地块规整为体系化景观设计提供了绝佳条件
可以完整置入西派的六重归家说好动线故事
另外西派所擅长的立体景观也在这找到自己的用武之地
还有这次的会所等公区呈现
因为张江西派海上的会所等公区的呈现已经让人眼前一亮
而毋庸置疑
但可以预见到的一点是作为真正意义上西派系的纯粹作品
不管是景观还是会所，所有西派系的特质会被挖的更深
目前产品已经释放的亮点就很劲爆
这是西派第一次在上海拿出自己拿手的立体豪宅产品，也是西派墅在上海的首次亮相
所以从项目到板块这次的中铁建都格外让人期待
我身边不少操盘手已经锁定了展示区开放那天的打卡行程
新中山项目作为中铁建在上海楼市新规后落位的第一个项目，这次在上海西南板块到底会有怎样惊人的呈现，大家都想到现场一睹风采
不过这份期待对于购房者更为重要，西派系究竟会带来怎样的场景，又会带来怎样的西派系生活
我跟各位一样期待西派的落地，也期待这里独有的西派生活
04
所以回过头去看这次中铁建拿地这事你会发现
那些看起来平常的一次拿地选择
其实背后往往是一次关于城市板块的价值点锁定
当我们对松江的印象还停留在五大新城的时候它的价值框架其实已经浮出水面
就是工字型价值框架里，那条区域价值链边上有着成熟配套的十字形人居板块
这也是住在松江的人经年累月已经用脚投票的地方
所以很多时候确实没那么多巧合，那个被称作松江EBD的十字形板块也注定成为松江人居板块天花板
而这也是为什么中铁建会将自己的第一产品系放在这里
这几天中铁建也发布了项目案名
拿出自己最高产品系的背后就是对地块价值的高度认同
而这可能也是我们每一位买房人所关注的
当松江的TOP板块遇到房企的TOP产品系的时候这里又会为我们带来怎样的生活
我觉得关注松江的朋友真的可以关注下这个项目
毕竟谁也不想在当下市场错过那个选择区间里的最优解
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第6181篇原创文章
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