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楔子
前两天，上海土拍又出了一个新闻。徐汇区一块只有4705 ㎡的小地块拍出了 折合楼面价20.03万元/㎡的天价。
这个价格， 一举打破了去年8月绿城潮鸣东方13.1万元/㎡的楼面价，成为上海涉宅地单价新地王，同时也刷新了全国涉宅地最高单价纪录。
更令人吃惊的是：这个地块不是被中海和绿城这种上海“豪宅专业户”竞得，而是被一家叫做“ 上海祺祥旺宇置业有限公司”抢到。
更夸张的是：坊间还传出这个项目有可能会作为自宅使用，而不对外出售。
那我的兴趣一下子就上来了，今天这篇文章就来探究一下这个地块，以及猜想一下会设计成什么样的产品？
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地块信息
在猜想会设计成什么产品之前，我们先来看看地块的情况。
地块信息
徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块，面积：4705㎡，容积率：1.3，限高：15米。（如下图）
地块位于上海衡复历史文化风貌区，毗邻上海交通大学（徐汇校区），不远处还有徐家汇公园和以港汇恒隆广场为圆心的顶级商圈。（如下图）
从上面的地块出让条件，我们可以得到以下一些重要信息：
1.这是一块“小而美”的土地，即使只设计成一户也有可能。
2.建筑限高15米，最多能做成4层半的豪宅。
3.地处衡复风貌区，所以建筑风格会有限制，但未必是石库门风格。
4.由于“限墅令”以及1.3的容积率，杜绝了独栋别墅的可能，只能是“类独栋”产品。
以上就是关于全国单价地王的一些信息和分析，下面我们来展开产品猜想。
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产品猜想
猜想不是瞎想，要基于一定的现实支持；但猜想可以天马行空，大胆一些。
我接下来的产品猜想是通过户数和面积段，以及售价作为分类的依据，并以图文并茂的形式来展现。
猜想一：1户
因为坊间已经有传闻这个地块会作为“自住”用，而6000多平方的豪宅其实市面上也不少。比如我前面写过的”玻璃大王“曹德旺福州的家，目测就不止6000多平方。
曹宅整个建筑占地约8000平方米 ，东西长约96米，南北长约84米，其中园林约占1/3面积。（如上图）
有兴趣的朋友，可以扩展阅读：《》
而拍下徐汇这块地的上海祺祥旺宇置业有限公司，今年1月才新注册，由浙江富商叶华彪的女儿叶舒祺100%持有。
叶华彪
浙江台州汽车模具大王，祖籍浙江省台州市三门县，是上海市台州商会常务副会长，其背后企业为屹丰集团。
玻璃大王可以建几千平方的豪宅，汽车模具大王难道就不行吗？
所以从这个角度猜想的话，只建一户，作为传世大宅的可能性也不是没有。
猜想二：18户
从周边的房价来看，这个区域独栋的价格已经超过40万/ ㎡。所以这个地块的产品如果出售的话，可能要超过30万 /㎡。
如果以1个亿作为入门款的话，这个项目去掉配套等，还剩下约：5000多平方。按照300平方/户计算，差不多就是每户1亿元。
而可以对标的案例就是弘安里，这个项目的一些户型就是300平以上，售价8000万-1亿。（如上图）
但是弘安里是典型的石库门风格建筑，所以总图排的密密麻麻。为了给每户挤出点花园，设计师也是煞费苦心！（如上图）
猜想三：10户
而介于1户和18户两个极端之间，大可以随便划分。
我还设想了一个10户的可能性，每户约500/㎡。而这个面积段的产品，价格就攀升到2个亿了，真要卖也不太容易。
但是市面上确实有这样的存世产品，前段时间法拍出50万/㎡的新华路别墅就是500多平方的建筑面积。
这栋传奇别墅，整个建筑占地面积：约 912 平方米，建筑面积：约 535 平方米。修建时间： 1925 年，由邬达克亲自设计。
有兴趣的朋友，可以 扩展阅读 ：《》
当然有做设计的朋友可能会说：这1.3的容积率，其实是很难实现大花园的。
我觉得说的没错，但是在这么个稀缺地块，要生产稀缺的产品，那一定是需要取舍的。而限高和容积率都是上限，都是在需要取舍的范围之内的。
也许叶老板希望自己家只有两层高，还有大花园，那牺牲点容积率，也未可知。毕竟富豪的生活，我们普通人谁懂啊！
另外关于这个项目的风格问题，我个人认为：也未必一定是石库门风格。
因为衡复风貌区里的老洋房（独栋别墅）类型很多，风格也比较多样。而石库门建筑风格非常单一，空间也非常逼仄，对于单价地王来说有点“小家子气”了。
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结束语
随着中国房地产行业进入下半场，出让的地块也越来越小，但是单一项目的货值一点都不小，这就和香港、台北等地的开发情况有些相似了。
上海的风貌别墅项目其实并不少，有些项目的销售情况也并不太乐观。与其卖不掉压在开发商手里，不如像这样，直接砸在顶级富豪手里！
至于这个项目到底会设计什么样的产品，让我们拭目以待，到时候我也会做一些测评。
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