更新换代的路上，总是会躺满牺牲者。

天津楼市新产品越来越卷，价格也越来越香。

但只见新人笑，不见旧人哭。

对于没买房的人来说，当然是好消息，等来最好的自住时代。

但对于前两年买房的业主，确实很扎心。

房价高、容积率高、利率也高，被迫站岗。

比如上实仰山，简直太典型。

2020年，上实城开摘得工大2号地，成交楼面价21768元/平米。

2024年，工大4号地（金茂泮湖满庭）出让，楼面价17997元/平米。

今年2月，工大2号地（格调尔雅）出让，楼面价16188元/平米。

算上容积率下调，4年地价降了大约50%，割到大动脉了。

同样对比小高层，上实仰山小高层开盘价格约4.5万/平米，单价比金茂泮湖满庭贵了近1万！

更有杀伤力的还在于产品。

现在的新盘卷大门、卷会所、卷出房率、卷园林……卷完“面子”卷“里子”，与两年前完全不可同日而语。

金茂泮湖满庭实景图

格调尔雅效果图

很无奈，当年上实仰山从产品定位到价格也没毛病。

只能说，车轮滚滚向前，楼市行情不同了，地价、产品、房价……都不是一个时代了。

房子卖成了汽车，汽车卖成了手机——新款上市首日，就是老款降价之时。

上实仰山果真成了“仰山”，站在价格高点被仰望。

上实仰山实景图（2024年9月拍摄）

上实仰山，只是“背刺现象”中的一个典型楼盘。

很多楼盘都上演同一剧情，不妨称之为“仰山式楼盘”。

总体来说，分两大类情况。

第一类：“新地”是导火索

但凡近一年出让新地的板块（630集中出让的土地），老产品都存在“仰山式”风险。

“降地价+降容积率”的大杀器，对老盘简直是精准狙击。

即便地价持平，容积率没变，单凭得房率的红利也足够老盘喝一壶。

最直观的，洋房出房率2021年普遍80%，2025年能做到95%。

起跑线不对等，代差正转化为价差。

这就形成一个死胡同：

房价下行期，越能卖地的板块，房价越不稳。

没有可大规模开发的板块，反而房价相对扛一些。

第二类：“老地”是导火索

天津尚存一批“跨时代”大盘，遗留下来未开发的地块又重出江湖。

有的是“商改住”，有的租赁转销售。

就算容积率保持不变，但新产品、新价格，都吊打老地块。

最先背刺的就是“自家前辈”。

典型的比如河北区的中铁建西派国印、首创天阅海河。

中铁建西派国印一共四个地块，三期迟迟未动，最近要重启。

依然是大高层，但增加了架空层、归家大堂、下沉庭院等。

谈不上有多新，至少比前几期的二代产品强一些。

放风价2.5-2.7万/平米。

前三个地块高层首开都在3.4-4万/平米，后特惠基本降至2.6-3万/平米。

后浪来了，前辈就成为“仰山式楼盘”了。

首创天阅海河也是同样情况。

你以为住宅售罄了？没想到C地块部分面积“商改住”了，调出3栋高层+1栋洋房。

全架空、归家大堂、下沉景观庭院，都是标配。

关键是户型“回归正常”，不再做港式了。

之前高层普遍价格在3万多，也被迫成为“仰山式楼盘”。

哪怕是曾经引以为傲的地段优势，在新产品面前也显得格外苍白。

行情越差产品越好，需求越少内卷越强。

趋势未见止步，“三低一高”的冲击力还在延续，“仰山式楼盘”会更多。

这也是为什么最近建筑规范开始收紧的原因，同时也是天津第四代住宅难产的原因。

无法阻止“前浪”被拍在沙滩上，只能做到拍的别太狠。

有位业主2017年买的房，无奈的跟我们说：

当年抢房像打仗，现在卖房像乞讨。