龙湖江宸府 中房君/摄
为加速楼市去化，各大开发商纷纷使出“花式” 促销手段，各种角度新奇、力度可观的卖房 “奇招” 层出不穷。除了直接打折、送车，减免物业费、免费封窗封阳台等也成为常见方式，真可谓八仙过海，各显神通。
近日，位于西安市浐灞国际港的龙湖江宸府便推出了买房最高返 25 万元购物卡的活动。据项目置业顾问透露，认购 1 号楼可获赠 20 万~ 25 万元银泰购物卡，其中建筑面积约 111 平方米的户型对应 20 万元购物卡，约 130 平方米的户型则对应 25 万元购物卡。
“这项优惠是在案场原有折扣优惠的基础上额外享受的，但活动仅持续了十多天，目前已经结束了。” 龙湖江宸府的一位置业顾问向中房君表示。
买房送 25 万元购物卡
就时间点而言，这项营销活动更像一场“噱头”。
7 月 8 日，项目二批次加推，公示了 1 号楼的价格。根据公示的价格，均价约 14892 元 / 平方米，最低单价约 12623 元 / 平方米，共计 132 套房源，建筑面积约 106~135 平方米，为第四代住宅，毛坯交付，适合年轻人首次置业。
据上述置业顾问介绍，并非项目所有产品都可参与这一活动，活动仅限于 1 号楼，且仅限 2025 年 7 月 9 日至 21 日认购的客户。此外，这项活动也可直接折现，现场工作人员以 96 折现金回收。从沙盘来看，此次活动仅限的 1 号楼位于社区西南角，临近上春北路、灞浦八路。
“出圈” 的营销与项目的去化息息相关。5 月 13 日，项目首次取价，高层均价约 14785 元 / 平方米，洋房均价约 18925 元 / 平方米。优惠之后，项目部分房源首开价格低至 13000 元 / 平方米左右，然而据西安中原监测，项目首开去化约 20 套，去化情况不佳。
为促进去化，项目继续加码优惠。据一位中介人士透露，项目部分房源均价一度低至 12800 元 / 平方米。“这里距离港务区不远，从项目配置的产品区间来看，主要客户为刚需及刚改客群，这部分人会将学校放在首位，也会优先选择港务区。” 一位不愿具名的业内人士分析道。
这个由龙湖龙智造代建的项目位于未央湖板块。据上述置业顾问介绍，目前该板块以二手房为主，周边在售项目主要为 2 公里外的远洋未央华府。在配套方面，项目向东约 1000 米为灞河，2 公里范围内有陕西师范大学西安市浐灞教育集团（启源校区）、地铁 10 号线一期的景家堡站。
项目配套并不逊色，价格也有竞争力，然而正如一位房企人士所言：“当下卖得好的房子，已不是在某一方面胜出就行，而是一场关于价格、产品、地段与配套、品牌、交付的综合比拼。”
项目一河之隔的港务区是当下西安楼市置业绕不开的热点区域，这里也诞生了不少优质项目。面对“明星板块” 的强势分流，龙湖江宸府想要突围而出并不容易。
加码“好房子”
龙湖・江宸府的处境正是当下西安楼市大部分项目的缩影。
克而瑞西安机构执行总经理李晓兵分析道：“西安房地产市场正在经历从‘规模扩张’向‘品质竞争’转型，市场分化趋势愈发明显。热点板块、核心区域的优质项目受到市场热捧，比如奥体板块、曲江板块的一些项目去化基本没压力。而非核心区域项目大多都是开盘后走平销的路子。”
前有大华送 37 年物业费，后有龙湖江宸府送 25 万元购物卡…… 纵观上半年的楼市，除了热点项目之外，打折优惠、创新性营销正成为这类项目的常用手段，返首付、返佣等 “非常规手段” 也开始出现在西安市场。
这与楼市的去化情况不无关系。根据国家统计局的数据，2025 年 1~6 月，西安房价整体持续下行，其中新房价格累计降幅为 2.3%，二手房价格累计降幅为 2.9%。相较于去年同期，2025 年前 6 个月，新房、二手房价格同环比均有明显下降，而且房价连跌的趋势仍在持续。
成交量也不容乐观。据前瞻顾问统计，1~6 月主城累计供应 244 万平方米，同比 2024 年同期下滑 47%，创近5年最低；1~6 月累计成交 296 万平方米，同比下降 16%，同样为近5年最低值。
随着淡季的到来，市场仍在调整。根据克而瑞陕西发布的数据，2025 年第 29 周（7.14~7.20），西安主城区商品住宅成交套数 716 套，成交面积 9.51 万平方米，环比下降 20.67%，成交均价 18933 元 / 平方米，环比下降 6.57%。重点监测的 100 个样本中，盘均来访 109 组，环比下滑 12%；盘均认购 5 套，环比下滑 12%。
尽管价格在持续调整，但客户的观望情绪依然浓厚。“上半年的成交量累计大概下滑了 40%，客户的顾虑主要有怕高位站岗、怕更好的房子出现、看不到行业的底等，也包含对自身就业的担忧。” 一位房企负责人说道。
如何破局成为摆在各大项目面前的难题。多位房企人士表示，只有通过打造“好房子”“好产品”，才有可能助力去化。
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