尖沙咀星光行的地库餐厅依然人头攒动，而这块曾估值10亿港元的物业，如今挂牌价只剩4.6亿，成为香港商业地产剧烈调整的沉默见证者。

麦当劳清仓香港23处物业

2025年7月底，一份标售文件震动香港地产界。麦当劳美国总部决定将香港持有的23处商业物业“一件不留”全部出售，总市值约30亿港元。首阶段8个核心地段铺位于7月底推向市场，9月16日截标。

最引人注目的是尖沙咀星光行地下及地库物业，面积达14,973平方呎，地库为麦当劳餐厅，地面租给百货公司，月租合计135.6万港元。2019年，该物业估值曾高达10亿港元，如今市值却惨遭腰斩。

麦当劳此次出售计划经过半年精心筹备。2025年初，美国总部开始接触多家代理行，最终选定仲量联行作为独家代理。出售策略采用分阶段推进，首阶段推出8个黄金地段铺位，市值约13.5亿港元，其余15个将在明年视市场反应陆续推出。

首阶段标售物业均位于香港商业核心区：

·尖沙咀星光行：市值约4.6亿港元，最大单体物业

·铜锣湾怡和街46-54号：市值1.8亿港元，位处铜锣湾最繁华位置

·荃湾街市街10-22号：市值1.6亿港元，区域内人流旺盛

这些物业将以“连租约”形式出售，投资回报率超过市场普遍的2-3厘水平。仲量联行执行董事邓洁莹称之为“数十年一遇的难逢机会”。

值得注意的是，此次出售方是美国麦当劳总部，而非香港麦当劳运营方。2017年，麦当劳将中国内地及香港业务未来20年的特许经营权售予中信系为主的财团，但保留了部分物业所有权。

芝加哥总部在回应中强调：“集团定时审视所持有物业并优化房地产组合。餐厅营运将不受影响。”

从“地主”到租客，麦当劳的商业模式蜕变

麦当劳与房地产的渊源，可追溯到创始人雷·克洛克的时代。他曾直言：“麦当劳不是做汉堡的，真正的业务是做房地产。”这一理念在香港市场被忠实执行。

1975年进入香港时，麦当劳就采用“地产+餐饮”双轨策略。利用长期租约锁定街口旺铺，同时用自有资金购入部分铺位。这种模式使其在享受物业升值红利的同时，也通过特许经营中的租金收入获得稳定现金流。

轻资产转型早有先兆。2017年出售中港业务特许经营权已释放信号，当时中信、中信资本及凯雷组成的财团获得20年经营权，而美国麦当劳仅保留部分权益及商铺业权。

香港商铺市场深度调整为转型提供现实推力。核心区商舖租金自2019年高峰下跌30%-40%，尖沙咀、铜锣湾等黄金地段呎租较高峰期大跌六至七成。

仲量联行在推销材料中强调：“物业由实力雄厚的麦当劳租户长期承租，现金流稳定，大部分分店已成为区内地标超过30年”。这种售后回租模式，使麦当劳既能套现资产，又能确保经营不受影响。

双城故事，香港与内地的地产策略分野

麦当劳在香港与内地的地产策略形成鲜明对比。在内地市场，麦当劳始终以租赁为主，从未大规模复制香港的“地产投资”模式。

2010年麦当劳中国高管曾解释：“由于麦当劳认为中国的商圈还在变化中，所以不买地自建或买入店铺。”这种策略在“金拱门”时代得到延续。2017年中信资本接手后，着力通过与地产商战略合作加速扩张，而非购买物业。

这种策略成效显著：门店数量从2017年的2200家增至2025年中的约7000家，并计划在2025年新增1000家店，到2028年达10000家。内地模式的核心是：轻资产运营、快速扩张、借力地产商资源，与香港的重资产模式形成两条截然不同的发展路径。

市场涟漪，抛售背后的多重解读

麦当劳此次大规模出售在香港引发广泛猜测。地产界关注其示范效应——国际巨头在商业低谷期抛售核心资产，可能加剧市场悲观情绪。

仲量联行试图打消这种担忧，强调这些物业因位置优越和回报可观“吸引众多潜在投资者的浓厚兴趣”。麦当劳承诺长期承租，为买家提供稳定现金流，这在动荡市场中尤为珍贵。

更深层的猜测涉及地缘政治。有媒体指出，美国商务部官员曾劝谏在港美资企业谨慎考虑资产去留。出售是否隐含政治考量？麦当劳香港予以否认，强调“总公司将继续致力发展香港市场”，并将在香港庆祝成立50周年。

还有观点认为这是国际资本重新配置的信号。随着全球经济格局变化，跨国企业正在重新评估各地资产价值，将资金转向增长更快的区域或领域。