在珠江新城东区的核心地带，一片占地38万平方米的土地正牵动着广州商业界的神经。这片被称为“珠江新城最.后一块宝地”的马场地块，自2021年与SKP建立关联以来，其一举一动都成为城市发展的风向标。
近期实地探访发现，曾经车水马龙的马会家居已被蓝色围挡严密包裹，商户撤离后的建筑外墙爬满铁锈，这不仅预示着旧时代的终结，更暗示着广州商业格局即将迎来历史性变革。
作为广州CBD的核心区域，珠江新城经过30年发展已成为华南地区金融、商务和高端消费的标杆。但随着冼村旧改全部拆除，马场地块的更新被赋予“二次生长”的使命。
根据清华建筑设计院中标方案，这里将打造“公园+商业+住宅”的复合生态体系，其中28公顷的城市绿轴将贯通珠江新城与国际金融城，形成“城央绿肺”与商务集群共生的独特景观。
商业规划方面，马场地块拟建设超50万平方米的商业综合体（含零售、写字楼、商住等），其中SKP初步规划地上商业面积12万平方米，地下空间拓展后总面积预计达13-15万平方米，相当于两个天河城的规模。
值得关注的是，整个片区将形成多品牌协同效应，除SKP外，政府还在积极对接华润等企业，未来可能形成顶奢商业集群。除此之外，片区还规划建设国际级港湾码头和跨江索道，进一步强化与白鹅潭、琶洲等板块的联动。
SKP的入驻模式选择（轻资产/重资产）成为这场变革的核心变量。重资产模式意味着北京华联将全程主导开发运营，如同北京SKP般打造从建筑设计到品牌招商的完整生态链，其优势在于能够精准把控顶奢体验的纯粹性，但需要承担高额投资和漫长开发周期的压力。
反观轻资产模式，华联仅输出品牌与管理，由本地开发商负责拿地建设，虽能快速推进项目落地，但可能在品牌调性和运营细节上打折扣。
从政府层面看，显然更倾向于重资产模式。2024年广州市高质量发展大会明确提出“争取SKP早日落地”，2025年《广州市培育建设国际消费中心城市工作要点》再次将其列为重点项目。
这种态度在珠江新城东区规划中尤为明显：片区定位为“链接珠江新城CBD和金融城的桥梁”，要求引入高端产业和标杆商业载体。而华联集团近期入驻广州IFC西塔办公的举动，更释放出深度参与项目的信号。
不过，商业巨头的考量更为复杂。面对广州高端消费外流的现状（部分消费流向深圳、香港），SKP的重资产落地不仅能填补市场空白，更可通过独家品牌引入（如北京SKP的中国首店占比超30%）重塑城市商业话语权。
但华联集团当前面临的资金压力，也让轻资产模式成为风险对冲的选项。这种博弈的结果，将直接影响珠江新城东区能否成为比肩北京国贸的顶奢高地。
在全球消费升级的浪潮下，广州正面临高端商业载体不足的挑战。当前天河路商圈虽聚集太古汇、正佳广场等项目，但缺乏真正意义上的顶奢地标。马场地块的开发，有望打破这一局面。
若SKP重资产落地，珠江新城东区将形成“高端零售+商务办公+品质居住”的闭环生态，与天河路商圈形成南北呼应的“双极驱动”格局。这种空间重构不仅能截留本地高端消费，更可吸引粤港澳大湾区乃至东南亚的高净值客群。
广州并未将所有筹码押注在SKP上。白鹅潭万象城计划2026年开业，聚龙湾太古里也在加速推进，这些项目与马场地块形成差异化竞争。但SKP的独特价值在于其品牌孵化能力——作为国内首店收割机，其引入的稀缺品牌资源将为广州带来不可替代的商业势能。
像成都SKP开业后对IFS形成的“鲶鱼效应”，广州若能成功复制这一模式，将彻底改写华南地区高端消费版图。
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