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前言：实地探访看盘最大的乐趣，就是看每个盘不一样的地方在哪里，有没有产品力亮点，钱是花在展示区的面子上还是社区品质真正的里子。这对购房客户来说，才是真的卖家秀和买家秀的本质区别。

两年才卖53套，结果论失败的盘，为什么值得一看

最近去看了一个宝山的盘，在很多渠道、机构、甚至营销人眼里，如果从销售结果论，这个盘无疑是失败的。从2023年5月13日开盘期间迄今两年时间，取证315套，仅售出53套，这个结果着实有点惨淡。

没有倒挂就算了，新房比二手贵100个W，凭啥买新房？

以下面这两张图对比，佳运名邸与隔一路之隔的二手小区，二手比新房单价每平米便宜1万+，怎么选，朋友斩钉截铁的说肯定选二手，100平就差100万了，这钱干什么不好？

（一路之隔，差异巨大的小区界面）

但是，但是，但是为什么要看这个盘？

实地看盘，一个很有意思的体验是看现场开发商把钱花在哪里？

钱是不会骗人的，但凡开发商愿意投入，他一定是内部仔细考量过的。每次去看盘，我都会问到示范区里面哪些可兑现的，哪些是概念？

这是第一个标准，就是哪些是真实呈现的？

有时候，一个样板房做得很漂亮让人有忍不住想要的冲动，但转头一看墙上贴着非交付标准，这其实就是花在面子的钱。未来买到手的房子必然远远不如样板房的诱人美丽。

第二个标准是，交付后，是否有足够的运营维护能力？

比如营销期，开发商讲到街区、配套空间很好，但是后期就卖掉了，这就是营销概念。一是前期投入在哪里更愿意花钱，二是开发商在后期依然还在投入时间精力做运营。比如近几年，几乎很难看到社区打造水景，实在是交付后的运营人力和成本吃不消。所以一个在当下市场还敢于打造水景的社区，无疑是有敢花钱的魄力的。

第三个标准：小区的实景交付够不够诚意？

现在越来越多的小区从期房卖到现房，真正开启货比货阶段，小区房子到底好不好，效果图十分，实景能有五分已经是很高的评价。交房=维权是很多新房业主的痛。但如果一个小区能做到实景比效果图漂亮，这绝对是碾压式的存在。

综上所述的这些，佳运名邸做到了，一个前期扎扎实实把产品把社区做到极致的小区。前两天刷视频，看到上海某科网红小区，业主下雨天撑着伞在小区找开发商协议交房维修事宜。心酸呐！

所以看了那么多小区，才懂佳运名邸这个小区的实景的真正含金量，一个愿意把钱花在产品上，花在居住舒适度上，花在让购房者觉得物超所值，这放眼上海都是独一份的存在。

不夸张的说，可能全上海的新房品质PK ，这个盘能吊打500万以内的总价段99%的新房。

接下来，既然是实地看房，那就实打实的来看看，在博主VIVO Y300，价值1800块手机像素下，佳运名邸的实景品质的视觉冲击力。

人车分流，类比星级酒店的地下停车场

驱车进入小区地下停车场，入目整洁干净，秩序井然。地下车库大堂刷脸入户，洁净程度堪比星级酒店电梯环境。小区车位比1：1.28整体人车分流，地面无停车位，宽阔步道是专属业主惬意散步的空间。

楼间距超30米，无遮挡视野的豪阔

小区是8层纯花园洋房，外立面上采用了真石漆、石材等材料，配合上LOW-E玻璃，在视觉上形成了大面积玻璃幕墙的效果。8层的洋房小区，一栋楼总层高不过24米左右，楼间距30米，楼间距大于楼高，换句话说，放平其中一栋楼，两楼之间依然还有6米的距离……

博主家也是类似洋房，住6层，楼栋间距不超过12米，货比货得扔。12-20米是市场标配，30米楼间距则是超标行为。

（感受下30米楼间距的视觉冲击力）

楼间距决定了室内采光的通透程度和私密性。这意味着更长的日照时间、更好的景观视野、更好的亲地性，每一户业主都能推窗即享绿地美景，这是高层、超高层给不了的稀缺体验。超过30米的开阔视野，打开窗，眼前映入的是小区绿意盎然的高大灌木，每一栋门前的高低植被从及亭亭绽放的月季等，而不是对面楼栋的玻璃窗。这种视野享受，太惬意了！

珍稀罗汉松的盛景，不惜成本的“名木公园”

在社区景观方面，甄选多种名贵树木，如：日本罗汉松等，其投入的成本会高于一般楼盘的几倍。从入户大门开始，一株古朴苍劲的罗汉松亭亭如盖，两侧种植了高杆香橼，展现一副气势磅礴的世家名邸画卷。

小区内同样种植了各种造型的罗汉松，每一株罗汉松都专属定制了树铭牌，明确树种名，源地及观赏价值等。这一幕，仿佛是漫步在植物园或者名贵的园林苗圃区。

每条横向纵向道路都设置了精致景观组团，多采用台湾云波冬青、金玉满堂·鸿运果、造型果石榴、金钱榆、大胡柚、红果冬青、造型金桔、赤楠桩、大红枫、鸡爪楔、羽毛枫、大紫薇（桩）、造型茶梅、造型柿子树、乌桕、红豆杉、红美人、樱花、海棠、桂花等名贵精品树种，打造归家仪式感，移步异景。5月小区内随处可见肆意绽放的月季玫瑰等，灿紫嫣红，漫步小区仿佛置身公园，真正兑现了实景园林的交付品质。

196米景观中轴，天鹅喷泉水景，夏日里的清凉

小区景观以府院规制布局轴线对称式花园，多层次园林、约196米超长景观轴线对称庄严。更吸睛的是一道喷泉水景引人注目，背景墙浮雕，水韵与光影交织，更添几分雅韵。一群造景天鹅仿佛在水边戏水，三两只海豚仿佛从水中跃起。走到这里，脚步都不由自主的慢下来，听一听水滴落的声音，看看如清泉一般的水，伴着阳光下水闪耀的光泽，真的很治愈。

建面约87-129㎡户型 ，85%得房率更高空间利用

建面约87-92㎡三房，做到了双卫布局，完美实现市面上“百平3房”的布局，紧凑户型+超强功能性。动区的客餐厨阳台呈一体化设计，无多余过道浪费，还有独立玄关入口，保证收纳空间。

项目装修标准也在同价位段非常突出。配置中央空调和地暖，并甄选科勒、摩恩、开能、欧派、奥普等知名品牌，而且玄关柜、两玻一腔内置百叶、风暖、可视对讲等配置均为交付标准。

佳运名邸的得房率约81%~83%，相比市面75%得房率，佳运名邸的得房率足足高出约8%，即建面约133㎡相差约10㎡，以4万/㎡均价计算，等于房价变相少了30多万。 一方面可以花更少的成本购买到更大的居住空间，买得更划算，另一方面各功能空间尺度奢阔，远胜过同面积的高层产品。

最后博主想说，实地探访几百个盘，佳运名邸是真正实现了把钱花在居住品质上。而市场的评估依然建立在地段的权衡上，仿佛娱乐圈的流量明星与实力派对比，到底谁更有含金量，只看购房者更愿意为地段还是为居住品质买单！

宝山品质盘[佳运名邸]公园里的洋房社区，超宽楼间距，得房率85%，总价300万起

【佳运名邸】

宝山北上海

建面约90-129㎡

低密度纯洋房

毛坯&精装交付

总价:300万起

项目详情

项目名称：佳运名邸

占地面积：5.3万方

建筑面积：14万方

容积率：1.4

绿化率：35％

户型和套数：洋房：90平3房2厅1卫，108平3房2厅2卫

129平 4房2厅2卫

建筑总高：洋房8层（层高3米）

车位配比：1：1.28 小区人车分流

梯户比：洋房1梯2户

得房率：85％

预计交房时间：2025年6月底

物业公司：中航物业管理有限公司

物业费：4.3元/平米/月

商业配套：项目约500米即可到达上坤上街购物中心，还有大润发、罗店世纪联华、各类生鲜超市、生活超市等满足日常生活所需；约5公里可达约70万方城市综合体美兰城，一站式打造城市崭新休闲主场。

交通配套：佳运名邸距离S7沪崇高速直线距离约2公里，S7沪崇高速二期月罗公路-宝钱公路段已通车，沪太路（中环到郊环段）快速化（规划中），如火如荼进行中，未来将促进交通路网的升级。还有S16蕰川高速（规划中）、沪太路等路网，轻松畅全城。

医疗配套：板块内还有华山医院，国际和平妇幼保健院美兰湖分院，宝山罗店医院等医疗资源，为健康保驾护航。

教育配套：社区自带幼儿园，板块内还有贝尔乐幼儿园、罗溪路四方幼儿园、金锣号幼儿园、宝山区罗店镇幼儿园、申花幼儿园、上海市罗店中心校、上海罗店中学、罗阳小学、上海市宝山陈伯吹中学、上海外国语大学附属宝山双语学校等幼小中学府，距九年一贯制上海世外教育集团附属美兰湖学校仅约3公里，丰富优教资源为孩子营造高品质成长环境。在上海的商业版图上，宝山曾长期扮演着一个尴尬的角色——商业洼地。

作为仅次于浦东、闵行的上海第三大人口大区（截止2023年，常住人口超226万），宝山的商业发展却与其庞大的人口规模极不匹配。

图源2024上海统计年鉴

即便龙湖宝山天街、宝山万达等体量不小，但与闵行七宝商圈、嘉定南翔印象城MEGA、青浦蟠龙天地相比，仍然显得黯然失色。

拿不出手的商业氛围，也使得大量居民消费外溢至市中心，如大宁、如五角场等等。

而今，宝山商业终于迎来发展的分水岭。

华润万象系、招商蛇口、合生汇等头部商业密集布局，上海·海上世界、中集美兰湖金地广场等标杆项目相继开业…

一个全新的北上海消费极，正在成形。

宝山近期及未来商业布局示意图

01

被压抑的消费力，正在觉醒

宝山，作为人口大区，并不缺购买力。

我们来看，一个可以印证消费能力、购买力的数据：社会消费品零售总额。

我盘点了2024年全年上海16区的这一数据。

2024年宝山区社会消费品零售总额为990亿。

虽然比不过浦东、闵行等区域，但宝山整体表现处于中等偏上的水平，优于普陀、杨浦、长宁、虹口等一众区域。

这组数据，也揭示了一个被长期忽视的事实：

宝山从来不缺购买力，缺的是与之匹配的商业供给。

从当下看，宝山现有商业以龙湖宝山天街、宝山万达、经纬汇等为代表，虽有一定规模，但存在明显短板。

比如说业态同质化严重，快时尚、连锁餐饮等常规品牌占据主导，缺乏差异化竞争力；商业运营水平更是参差不齐，消费者体验不佳。

最重要的是大型商业综合体并不多，多是社区型商业，辐射力有限。

供给端的不足、商业氛围的不浓厚，直接导致了消费外流。

“周末想约朋友逛街，最后还是去了静安寺、大宁、五角场、苏河湾…”这成了很多宝山年轻人的真实写照。

但当优质商业项目落地升级，宝山消费力的爆发还是令人惊叹。

比如2017年底开业的龙湖宝山天街，2024年引入120+品牌，焕新率达40%，其中40+为宝山首店，2024全年营业额也达到了20亿元，日均客流超7万人次。

而开在7号线美兰湖地铁上盖的中集美兰湖金地广场，去年10月才开始试营业，眼下已是区域人气顶流。

实拍图

商场给出的数据是，开业100天时客流达到510万人次，销售额3.2亿元。开业1个月就诞生了多家千万级、百万级门店，还有不少“第一”，比如优衣库销售额宝山第一，六福珠宝销售额上海第一，家府潮汕菜、有喜屋、东来顺业绩上海第一……

还有作为区域首店的盒马鲜生，占地面积近4000平方米，深受家庭客群欢迎。每次去人都超级多，很是热闹。

足以说明，当商业供给能够精准匹配消费升级需求时，宝山完全具备打造优质商业生态的土壤。

换句话说，不是宝山人不想消费，是以前根本没有更好的消费选择！现在商场一升级，消费力马上就觉醒、爆发了。

02

宝山商业版图，正在重构

和中环北抬重新城市格局相似，我们可以深刻感受到，宝山正在以大体量商业系统性提升重构区域价值版图。

从南大到顾村再到杨行、淞宝，不断落地的TOD商业综合体与主题化商业，将全面驱动宝山商业跃迁！

说是集体放大招，也不为过。而且，商业体量也非同一般。

疫情后这几年，上海新开商业项目中，中小型商业占据主流，小体量商业成为大多数。

以2025年上海筹开商业为例，据不完全统计，今年上海或将新开近60家商业项目，其中6-12万㎡和2-6万㎡体量商业占比最大，分别占比28%和42%。（数据来源:中购联）

相较之下，宝山未来的商业体量都很“惊人”，也更让人满怀期待。我们整体来看看。

宝山商业最大的结构性变化，是TOD综合体的集中爆发。

依托密集的轨道交通网络（1、7、15、18号线、在建19号线等），宝山正构建上海最庞大的郊区TOD商业集群，未来还将形成七大TOD商业节点。

示意图，仅供参考

招商花园城X+（潘广路TOD），规划17.5万㎡商业体量，计划引入亲子类、时尚类、美食类等在内的30%首店与20+主次力店铺。

未来将与相邻的龙湖宝山天街形成31.5万㎡超级商业集群，有望成为北上海商业新地标。

而南大板块的华润万象汇（丰翔路TOD）更是宝山商业能级提升的关键项目。

项目创新性地将走马塘绿地公园融入设计，将实现商业街区、购物中心、地标办公、轨交站点与自然公园融合。

作为华润在上海的首个“商业+办公+住宅”全业态TOD，万象汇商业体量约20万㎡，将全面提升南大商圈及宝山商业在全市的能级地位。

丰翔路TOD效果图，图源上海宝山

此外，4月18日高铁宝山站迎来重磅消息——合生创展集团旗下高端商业品牌"合生汇"正式签下高铁上海宝山站商业运营管理权。

这一战略合作标志着北上海将崛起一座集交通枢纽与商业体验于一体的城市新地标。

随着沪渝蓉高铁、沪通铁路二期、19号线的建设，宝山站将成为上海北部重要交通枢纽。

作为站前商业，合生汇宝山站项目总商业面积约11.5万方，其设计灵感将充分融合高铁站“六边形”建筑元素，将实现与高铁站的无缝衔接，旅客从站台到商业区仅需步行数分钟，实现下车即购物的便捷体验。

高铁宝山站效果图

根据规划，“合生汇”宝山站项目将于2027年与高铁站同步建成。

与此同时，也将为本就商业匮乏的杨行板块带来全新的商业资源，再不用花费时间坐1号线去宝山万达和大宁商圈了。

除TOD集群外，宝山商业的另一突破是主题化运营。

去年开业的上海·海上世界，作为宝山首个邮轮主题商业体，依托吴淞口国际邮轮港的独特资源，打造邮轮+滨水特色体验；

其内汇聚了追风冰雪世界华东首店、中影国际影城、LAS蓝时潜水、PARTY KING等体验类主力店和海洋主题无动力乐园，填补了上海文旅商业的空白。

上海·海上世界实景图

而以18万方长滩海港城为载体即将落户的首创奥莱，同样瞄准的是奥莱+文旅赛道。

项目将与邮轮复航形成协同，服务经停的邮轮游客。

2024年宝山区邮轮经济发展有声有色，首次实现“四船同靠”，“爱达·魔都号”“海洋光谱号”等一批大型邮轮完成首（复）航，接靠邮轮205艘次、接待旅客150万人次，分别占全国50%、70%以上。

未来首创奥莱18万㎡的超大体量，叠加邮轮游客的高端消费力，有望成为长三角购物旅游新目的地。

这种“商业+文化+旅游”的多元融合，也是郊区商业对抗市中心的核心竞争力。

03

宝山商业的爆发，是一场全方位的城市升级。

从TOD商业集群的崛起到主题化商业的破局，核心逻辑是需求升级→供给创新→价值重构的良性循环。

220多万常住人口的消费升级需求，催生商业创新；头部开发商的进驻带来高品质供给；商业能级提升又反哺区域价值，吸引更多产业和人口。

这一切，也反哺了TOD住宅的热销。轨交优势之外，部分住宅还有了更能打的商业资源加持。

如南大丰翔路TOD住宅润府、望雲的热销，除了精装品质、产品力的加持，重中之重还是在于华润商业项目的落地，加速了板块开发进程，使南大成为宝山最具想象力的增长极。

未来几年，随着华润万象汇、招商花园城X+等重磅商业项目陆续开业，宝山商业格局和口碑将完全被重塑。

那些提前布局的品牌开发商和购房者，有望享受这一轮城市发展的红利。
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2025年财政政策如何更加积极？如何支持房地产市场？赤字率如何安排？化债工作的进展如何？针对这些社会关心的问题，财政部日前召开新闻发布会作出了回应。

更加积极的财政政策未来可期

去年底召开的中央经济工作会议明确，2025年要实施更加积极的财政政策，持续用力、更加给力，打好政策“组合拳”。

财政部副部长廖岷在新闻发布会上表示，更加积极的财政政策未来可期，主要体现在“力度、效率、时机”三个方面：

在力度上，用好用足政策空间，加强逆周期调节。提高财政赤字率，加大支出强度。进一步增加对地方转移支付，增强地方财力、兜牢“三保”底线。安排更大规模政府债券，包括超长期特别国债、地方政府专项债券等。财政政策将切实加大力度，为稳经济保驾护航。

在效率上，大力优化支出结构，更加注重惠民生、促消费、增后劲。加大对稳就业的支持，通过推动增加居民收入、健全社保体系、培育新的消费行业、改善消费条件等来支持提振消费。围绕加快发展新质生产力，加大对教育人才、科技攻关、乡村振兴、绿色低碳等领域的支持。同时，稳步推进财政的科学管理，把每分钱都花在刀刃上。

在时机上，做到主动靠前发力，增强政策前瞻性和针对性。加快支出进度，尽快形成实际支出，带动更多社会投资，让政策发挥最大效能。

此外，还将深化财税体制改革，持续用力防范化解重点领域风险，促进财政平稳运行、可持续发展。“面对内外部环境的新情况和新问题，财政有充足的政策空间和工具。”廖岷说，将密切跟踪国际国内形势，适时进行科学设计和动态调整，梯次拿出政策“后手”，为经济社会发展提供强有力的支持。

房地产市场将进一步回稳向好

对于财政政策在支持房地产市场方面，财政部综合司司长林泽昌就财政相关政策作了简要介绍，主要涉及两方面。

第一方面，调整相关税收政策，降低交易、开发环节的税收负担。比如，优化住房交易契税优惠政策，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，优化征管政策，降低土地增值税的预征率下限。下一步，主要是推动政策落实，让政策效应充分发挥出来。

第二方面，研究扩大专项债使用范围，允许用于房地产相关的“两个领域”。在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。上述两项政策是去年底明确的，政策效果将在2025年逐步释放。

关于土地储备，支持城市政府收回收购存量闲置土地，有需求的地方也可以用于新增土地储备。财政部已经明确了专项债管理的相关要求，地方已经可以做了。这项政策将有利于改善土地供求关系、增强房企资金流动性，同时有利于补充重点领域的土地储备。

关于支持收购存量商品房用作保障性住房。近期将继续配合主管部门，抓紧明确相关政策，政策明确之后，地方就可以按此来推进落实。

林泽昌表示，去年四季度多项房地产市场指标已经有所好转了，积极变化正在逐步增多。相信随着政策持续发力和房地产发展新模式逐步建立，房地产市场将进一步回稳向好。

财政赤字率：履行法定程序后向社会正式公布

对于2025年要提高财政赤字率的问题，廖岷表示，提高赤字率的目的是为今年经济发展注入更多动力。赤字率提高以后，可以更多利用财政空间，扩大财政支出规模，加大逆周期调节力度。随着赤字率的提高，再加上财政政策的乘数效应，必然会带动更多的银行信贷和社会资本的投资，进而促进有效需求的增加。

在提高赤字率的条件的方面，我国还有较大的举债空间和赤字提升空间。从中长期来看，我国经济仍具有较高的增长潜力。政府负债率显著低于主要经济体和新兴市场国家，财政总体是健康、可持续的；同时，政府债务对应着大量优质资产，这些资产兼具社会效益和经济效益。另外，中国国债目前的实际利率水平明显低于中国经济的实际增长率。因此，政府举债是可持续的。

廖岷表示，根据宏观经济周期性变化，通过提高赤字率，加强逆周期调节，是世界各国通行的做法。2025年赤字率具体是多少，还要在履行法定程序确定后才能发布。但2025年财政政策方向是清晰明确的，财政赤字率提高的目的、条件及考虑的因素都有充分的论证，充分考虑了加大逆周期调节的需要，也充分考虑了财政中长期可持续性。

化债工作进展如何？

2024年11月8日，全国人大常委会审议通过了增加6万亿元债务置换议案，对于目前的进展，财政部预算司司长王建凡表示，2024年的2万亿元置换债券，在去年12月18日已经全部发行完毕，目前大部分地区已经全部使用。2025年还有2万亿元额度，各地已经启动了相关发行工作。

据王建凡介绍，目前置换政策“松绑减负”的效果已经逐步显现。各地置换债务平均成本普遍降低2个百分点以上，还本付息的压力大幅度减轻。有的地方优先置换即将到期的公开市场债券和“非标”、涉众债务，区域金融环境显著改善。同时，置换政策的实施给地方腾挪出更多支持内需的空间。

王建凡称，财政部下一步将会同有关方面做好政策落地实施的“后半篇”文章。

一是，持续加大对地方的指导力度，推动扎实落实置换工作要求。二是，加强债券资金全流程、全链条监管，确保合规使用。指导地方建立存量隐性债务置换台账，完整、准确登记债券的发行、使用、还本付息情况，确保所有资金实行专户管理、专账核算、封闭运行。 三是，坚定不移严防新增隐性债务，推动隐性债务“清仓见底”。持续保持“零容忍”的高压监管态势，发挥部门协同监管合力，对违法违规举债和虚假化解隐性债务等问题严肃处理。加快融资平台改革转型，坚决阻断地方违法违规举债途径，促进可持续发展。