我重生了，这一次我要夺回属于我的一切！
没错，今天要说的就是佛山大名鼎鼎的商业项目——鄱阳城众创小镇。它曾筹划五年，但开业仅三年就已惨 遭破产法拍。
如今新东家东润物业接手，项目也更名鄱阳星引力开始运营。
这次的重生是否拿到了好剧本？来看楼市君最新实探情况~
鄱阳城开业三年遭法拍
纯民企接盘，最新业态曝光！
说起鄱阳城星引力，也就是曾经的鄱阳城众创小镇，它背后的故事实在曲折。
最早在2016年，瑞弘物业和鄱阳经联社签订租赁合同，整体承租这片土地，租赁期限至2041年9月30日止。
按照原有规划，鄱阳城众创小镇建设有创意产业区及商业区。 其中，商业部分将设置 岭南商业街区及连锁品牌酒店 等 。
| 来源：鄱阳城众创小镇
筹备五年之久，鄱阳城终于在2021年正式开业。
但仅过去不到三年，瑞弘物业就被爆出拖欠工程款项及鄱阳经联社租金等等情况。
今年1月，项目开发商佛山市瑞弘物业便遭 破产清算，一系列资产被挂上法拍平台。当中就包括鄱阳城众创小镇项目。
| 鄱阳城众创小镇实景
| 来源：京东资产交易平台
时间来到2月， 法拍 一锤定音，项目由佛山市东润物业管理有限公司以2906万拍下 。
| 来源：京东资产交易平台
值得一提的是，东润物业只是取得了项目的使用权，他不仅要承担瑞弘物业欠下鄱阳经联社约3200万元租金，而且仍需按时给鄱阳经联社交租。
要当这个接盘侠，没点实力还真不行，东润物业什么来头？
据企查查，东润物业实际上是由5家公司共同持股的纯民企，背后是几位个人老板。
| 来源：京东资产交易平台
东润接手后，该项目正式更名为“鄱阳·星引力”，目前正在全面招商中。
根据项目方介绍，运营团队计划利用场地的独特优势，将鄱阳星引力打造为一个24小时不打烊的生活空间。
从最新的规划看，项目以一T轴（即1线2翼）为核心展开布局，规划了三大主题区域：
| 来源：佛山鄱阳星引力
北翼“星聚磁场”：瞄准商务白领与家庭客群，引入中高端办公、国际餐饮与亲子教培；
南翼“星动聚场”：打造夜经济市集、宠物友好空间及潮玩主理人街区，锁定年轻消费力；
中央“星耀广场”：通过星空夜市、艺术展览和音乐会构建日夜不息的人流枢纽。
项目业态上也进行了丰富升级，在保留原有商户基础上，吸纳老字号餐饮、商务轻食、网红小吃，并引入泰式、日式等异国特色餐饮。
| 来源：佛山鄱阳星引力
此外，还将融入网红火锅、创意融合菜、宠物友好店及夜间休闲等多元业态等。
| 来源：佛山鄱阳星引力
与原来鄱阳城众创小镇建设规划相比，东润物业更着重打造更年轻化的潮玩聚场，规划布局也变得更加清晰。
至于大家最关心的租金，楼市君也帮大家打探到了：
据工作人员介绍，商铺均价在75元/平/月左右，办公空间租金在40-45元/平/月之间。
周末夜探鄱阳星引力
少量商铺营业，公寓亮灯不足三成
看完鄱阳星引力的最新规划，楼市君有个感受：这怎么越看越像岭南天地！
大家都知道，岭南天地是佛山最旺的商圈之一。那么有着它的影子的鄱阳星引力，在人气上会不会也相似？
楼市君特意在周日晚上7点左右，跑了一趟鄱阳星引力。
要知道，周末往往是大家组团逛街的最好时机，但这里却只有几位大爷大妈在遛弯，零星的人影衬得整个场子有点空落落的。
| 鄱阳星引力实景
| 佛山楼市发布摄
一路走来，沿街一楼商铺开业较多，以餐饮店为主，其中最显眼的就数麦当劳的金色M标了。
| 佛山楼市发布摄
除此之外，也有部分餐饮店开在二楼或三楼，需要乘坐电梯才能到店。
而在这些“楼上商铺”，还零星开着一些教培机构、棋牌娱乐，甚至是便利店，着实有些许混乱。
| 佛山楼市发布摄
再走到整个项目最高的楼栋，即公寓部分，倒是和之前的状况有些不同。
目前，公寓已有部分单位有人亮灯入住。但整体来看亮灯率并不高，远远望去预估不足三成。
| 佛山楼市发布摄
从现场情况来看，目前公寓楼的入住人群大概有两种。
一种是连锁公寓品牌的短租客。
在公寓一楼，就挂着不少品牌的logo，如奥思廷公馆、米多寓家、途乐民宿等。
| 佛山楼市发布摄
楼市君尝试在某团搜索，发现确实能搜到部分公寓，像途乐酒店大概90-130元/晚。
另外，平台上也有许多其他同样定位为该项目的出租公寓，均价基本不超过100元/晚。
| 图源：某团
另一种，则可能是长租客。
贝壳显示，目前鄱阳城众创小镇有在租房源32套，面积约31-38平。
这些房源均价在1000元/月左右，最低仅需700元/月，平台显示目前近两个月以来已出租13套房源。
| 图源：贝壳APP
“新生”的三重挑战
未来或将与山姆共舞
看完以上种种情况，楼市君只能说，鄱阳星引力想要做大做强， 还有很长的路要走...
事实上，鄱阳星引力所处的禅城奇槎片区，有着新晋富人区之称，还是佛山重点发展的片区之一，周边住宅区林立。
按理来说，这个商业体的基础不差，能够发展得不错。
但鄱阳星引力为何是如今的局面？
其一，开业率不高，市场关注度尚不足。
项目今年才开始重新规划，目前入场时间较短，项目方也还在陆续招商。
如此看来，整个鄱阳星引力的商户不够多，未形成稳定的商户矩阵 ，自然人流也不会太多。
| 佛山楼市发布摄
其二，周边商业竞争比较激烈。
在鄱阳星引力三公里外，就是这两年佛山最火的商业体之一，也就是金铂中心。
据相关数据，金铂中心创下半年7亿元的销售额，以及日均6万人次客流的亮眼成绩。（来源：赢商网）
可以说，金铂中心成为了周边许多居民的逛街首选，而要改变这种消费习惯，鄱阳星引力还需要更多的时间和新的花样。
| 佛山楼市发布摄
其三，周边片区仍处于建设发展期，人口也仍在增长。
项目临近小区一手入住率还不够高 ，客流有限。
比如项目北侧紧邻的泰丰千玺湾，去年7月才迎来首批交付，目前仍有大量业主未入住。
｜奇槎片区实景图
| 佛山楼市发布摄
面临以上重重 挑战， 确实十分考验开发商的招商和运营能力，不过从长远发展来看，项目的潜力还是十分值得期待的。
原因无他，还是“人气”二字。
接下来几年，周边的常住人口红利有望持续释放。据楼市君不完全统计，周边至少有超万户居民有望入住。
待这些楼盘的业主逐渐入住，周边居民数量增长，区域内的消费群体也将随之大幅扩容。
另外，值得一提的是，与其一路之隔的禅城山姆店已完成桩基础施工及基坑支护， 预计2026年开业。
若项目与山姆打出差异化业态，借力山姆客流优势，或许有望实现双赢局面。
｜禅城山姆会员店效果图
| 来源：禅城发布
最后，对于鄱阳星引力你怎么看？评论区聊聊~
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