杭州【滨江时舟里】
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项目均价3.4-3.5万/m²，户型为106-169m²，按照最小户型算，总价也要360万。2万的全民奖励，相当于优惠0.5%。时舟里比限价的绿汀春晓跳涨了7000元/m²，凭借产品力和送车位优惠活动，项目四开四罄；刨去车位，实际上涨了5500元/m²。

1.为何开分销？

根据住浙网监测，项目已经开盘4次，5月17日首开，最新一期开盘是7月20日，均以售罄收尾，不过从登记人数来看，除了首开登记人数达859人，后面三次开盘均以腰斩。故中签率也是从17.35%攀升至32.22%，但也不影响售罄。

时舟里次次售罄，为何还要开分销？

1、项目共1032户，目前已去化555套，项目以周边客户为主，通过登记人数可以看出，客户厚度有限，滨江决策果断，就像缤纷城次次摇号售罄，也一直开分销，说明项目需要提速；

2、后期竞争加剧，保利未科项目预计9月上新，也是超级大盘，规划23幢高层，另外建发未科核心区（vivo旁）项目，今年四季度也会入市。

3、营销负责人有较高的去化要求考核，分销是最直接的销售手段。

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2.项目核心价值点

1、区位价值

虽说项目属于闲林街道，但紧邻规划中的2.5公里城市中轴线（市民公园、国际商务区等五大功能板块），西北侧布局万象城（2027年开业）、国际体育中心（2027年投用）、国际演艺中心（2028年建成），兑现后或成杭州新地标。

来源余杭发布

双地铁立体路网：地铁12号线水乡南路站（在建，2028年通车）直线400米，3号线全丰路站900米，5站直达杭州西站，串联长三角高铁网络。

来源好地数据库

2、产品力革新，定义板块新标杆

中小户型豪宅化：106㎡三房两卫全明户型（三开间朝南）、139㎡四房6.5米大阳台、169㎡双套房三卫，全系LDKB一体化设计，得房率86%-87%。

“不计容”公区升级：借杭州计容新规红利，打造9米鎏金天幕入口、风雨连廊、下沉式会所（含恒温泳池）、主题架空层书吧，公建化立面（四面铝板+转角弧形玻璃）。

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3、稀缺生态与教育配套

湿地环绕：与五常湿地“一路之隔”，西溪湿地直线2.5公里，形成“一半湿地一半繁华”格局。

教育矩阵：天元公学和睦校区（15年制公办）一街之隔，绿城育华翡翠城学校直线550米，实现“目送式上学”（注：期房不承诺学区）。

3.潜在风险与挑战

1、与周边二手没有倒挂，只能靠产品力维持溢价可能性

单价3.5万元/㎡，较相邻限价盘绿汀春晓（2.72万元/㎡）溢价近29% ，直接对标梧桐郡二手房（3.5万元/㎡），需依赖配套兑现和产品力兑现支撑。

2、精装标准认可度

4500元/㎡装标含日立空调、老板厨电，但对比竞品未显著升级，部分客户认为性价比不足。

3、板块供应放量，竞争加剧

2025年潜在供地集中：东侧保利地块（楼面价21426元/㎡）、绿汀春晓西侧3宗宅地待出让、建发未科核心区项目，未来新房分流压力大。

4、容积率劣势

2.5容积率高于竞品梧桐郡（1.57），部分楼栋间距仅40-50米，低楼层采光受限。

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5、配套兑现周期长

万象城、12号线、国际体育中心等关键配套需2027-2028年投用，交付初期或面临配套“空窗期”。

4.周边的二手房情况及购房建议

1、二手房分化显著

可以直接对标的二手主要就翡翠城；

翡翠城四期梧桐郡（2021年交付）：凭借铝板立面、新风和地暖系统，127㎡户型成交3.57万元/㎡；

翡翠城二期（2008年交付）：126方成交2.66万元元/㎡，虽说有天元公学加持，但房龄老旧。

二手数据来源，好好选房

最终还是看交付实景，如滨江房产上半年交付天澜海岸项目（钱二东），二手房价格远远超过周边竞品，故，产品兑现力，也是二手价格的重要支持。

说到最后，自住刚需和改善可入，有投资需求可以慎重考虑，不限价的时代，要淘到“让价盘”，略难，开发商拿地前以及开盘前，那可是经过多轮的市场数据分析；

定价，可是门技术活！

若注重中长期居住品质，可优先选择139㎡以上户型（远离主干道+主卧270°飘窗）；如预算有限，且有四房要求，120方也是不错的选择，四开间朝南，不过书房和第二次卧，开间才2.85m，略微偏小。

占位中轴视野，静待2027年配套落地。

时舟里以“第三中心”辐射和产品革新，重塑未科南价值坐标，但高价策略需时间验证。

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