不是说上海的租金一直在跌吗。

房东一个个都“丧”的不行。

房子拿出去卖，现在要割肉买；

房子拿出去租，说是客户都不好找。

但是怎么网上的租客朋友都在问：

是不是租金又涨了？

市场真的太迷幻了。

真相到底是什么，今天用数据给你揭开谜底。

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观观详细分析：
上海的房子是卖是留？

上半年租房市场真在放量

如果从数据来看，可能真的和现实感知有较大的反差。

从LJ的数据中，我发现了租赁市场6个变化：

1、租房市场居然“爆单”了

6月份上海租赁成交量2.25万套，环比上涨26%，同比上涨36%。

如果看整个上半年：月均的租赁成交是1.73万套。

如果是对比去年，月均成交量增长了24.6%。

是过去5年中租房成交情况最好的。

2020年：月均0.76万套

2021年：月均1.02万套

2022年：月均套0.83万套

2023年：月均1.12万套

2024年：月均1.38万套

2025年：月均1.72万套

2020-2025年6月租房成交量（数据来源LJ）

当然，考虑到LJ数据不能完全代表全上海，但是总体趋势也不会差很多。

不知道这里面有多少是本来打算买房的客户现在转到了租赁市场。

毕竟买房市场观望的客户太多了，只能是先租着，等更好的买房出手机会。

2、库存明显下降

在成交量飘红的当下，库存减少是最直观的变化。

今年1月份的时候，我们监测的LJ网站的租房挂牌量是65848套。

到今年8月初，这个数据变成了61490套。

减少了4100多套。

当库存下降的时候，局部的差异性就会凸显出来。

这么看，个别供求不平衡的地方出现涨价也不是什么奇怪的事情。

3、价格确实有抬头的迹象

成交放量带来的另一个改变就是租金上涨。

从3月份以来，租金成交价环比就一直在上涨。

但房东别着急高兴。

从趋势图上看，涨是涨了，但是并没有创新高的情况出现。

2021-2025年6月租房成交价（数据来源LJ）

对比2024年之前来说，整体的租金价格还是在相对的低位。

安亭这边一个朋友租的不到70平的小两房，去年价格是2000元。

今年涨到了2150元。

像新闻频道之前也报道过局部张江的情况。

比如宝山杨行、青浦的三房价格就上来不少。

此外像一些基数比较低的保障房的租赁房源也会有涨价的情况出现。

比如晶华坊从去年的52.96元涨到了54.59元，涨幅3%。

据说有人因为排队时间久，1房的价格都从2300元涨到了2600-2700元。

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这个毕业租房季的含金量提高了

另一方面，今年的租房市场的含金量是有所提升的。

4、租客没有那么犹豫了

尽管夏季是传统的毕业租房季+陪读租房季。

但是今年6月的成交周期已经下降到了36天。

是过去两年里的最快的。

2021-2025年6月租房成交周期（数据来源LJ）

更大的变化在于春节淡季的成交周期最高峰也显著低于前2年了。

从趋势看，成交周期的最小值还有可能低于前两年。

5、租房砍价幅度隐隐有下降趋势

6月底，议价幅度已经降到了6.3%。

2021-2025年6月租房成交议价幅度（数据来源LJ）

这个砍价幅度在租房市场并不小。

光看6.3%，还是在高位的水平。

房东想要把房子租出去要接受的砍价折磨并没有消失。

对于房子位置或者条件不好的房子，房客并不会和你客气。

平均6.3%，人家砍个10%以上也不是没有可能。

但是今年来的议价幅度没有创新高，而且还有可能创新低。

6、客户实实在在变多了

6月新增客户已经达到了15.2万人，环比上涨15%。

是LJ过去4年里最高的一年。

一方面，感觉房价没有止跌、但租金价格下来不少，租房的需求提升了。

另一方面，可能上海的就业政策的不断改善，改善了毕业季的租房情况。

2022-2025年6月租房新增客户（数据来源LJ）

如果从客房比来看，达到了3.2。

也就是1套房子对应3个客户，2023年的时候这个指标都跌到了1.5。

这对房东来说绝对是好消息。

而且越是房子条件好的，性价比高的房子，房客比会越高。

2022-2025年6月租房客房比（数据来源LJ）

尽管租金大势还在跌，但是我们看到了市场积极的一面。

上海租房市场的活跃度明显提升了。

郊区涨了这么多

上海现在租金变化的趋势，有点“西北强于东南的意思”。

上半年嘉定区的平均租金涨幅领跑全市，涨幅5.7%。

市区一直被诟病的普陀区，5.5%的涨幅在市区里是第一。

魔都财观（数据来源安居客研究院）

感觉有两方面因素是上涨的直接推手。

一是14号线。

地铁开通以后，客流一直在增长。

沿线的普陀、嘉定站点也不少。

关键是沿线的房租便宜，在同等地段来说肯定是价格更低的。

但是通勤的便利度并不会下降。

比如原来2号线淞虹路地铁附近的小一房要4200元。

但是换到真光也就3600元，面积还变大了。

同样到陆家嘴的时间都是半个小时左右。

二是上学因素。

去年普陀的中考成绩不错，肯定会有家长往这边考虑。

而嘉定这边一直是上海比较能生娃的区，到了升学季肯定也是租购需求都多。

从各区的表现看，产业因素的影响也在深入。

青浦全市第3，郊区第2。

肯定和华为带来的人口增量密不可分。

把青浦最边缘、本来最便宜的地方的租金都拉了起来。

同样杨浦在房价和租金双重“暴跌”后，显得很便宜，而且又拉来了一种互联网巨头。

租金从底部回升也在情理之中。

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贵的不好租了

当然，还有一个变化就是高价的没有低价的房子吃香。

上只角表现比较好的也就徐汇区。

高收入的人群在减少，租房消费降级也算变相利好郊区了。

这一点在租房偏好上非常明显。

3000元租金以下的需求在大量增加。

而4000-6000元这个价格段的租金下降非常明显。

这个价位恰恰是市区很多老破小的区间。

魔都财观（数据来源安居客研究院）

更有意思的是户型需求的变化。

1室的需求在减少，2、3室的需求在增加。

魔都财观（数据来源安居客研究院）

由于整体租金是没有大幅度上涨的。

就说明从近的贵的小户型，换到了远的便宜的大户型。

这种“需求转移”是当下租金市场冷热感知不均的根本原因。

有人房子空了几个月却还租不掉，有人却不得不被动接受房租涨价。

租房市场也是局部性的机会。

当年轻人都在考虑性价比的时候，房东不应该纠结于涨跌本身。

而是综合考虑成本和收益，只要总账合适就行。

上海毕业季带来的是周期性的成交升温，但租金总体还是向下的。

对于市场，仍然不能放松警惕。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。