我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

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粉丝


提问

你好，新房的户型产品已经迭代很多了吧，还有什么问题吗？未来还有没有可以优化的空间？目前来看，我觉得已经非常优质了。

房段子解答

迄今为止，成都新房产品依然没解决好的10大问题。

成都新房好不好？肯定好，不然也不会有那么多人买动辄好几百万的房子。

但要说完美无瑕吗？也不一定，这两年迭代内卷纷争不断，但从购房者的角度来说，吐槽声音也不少。

长话短说——

1、动辄全景舱大户型，看似三面采光，但忽略了楼间距，对视隐私和承重柱的问题；
2、卫生间浴缸配置，其实比较鸡肋，绝大多数人，包括千万豪宅家庭都用不上；
3、双台盆按照人口配比，我觉得应该设置在客卫，而非主卫。甚至很多豪宅都存在暗卫问题；
4、开放式厨房+岛台，对川菜家庭，实用性不大，要重视油烟凉霸独立空间的，而非强行LDK一体化；
5、入户光厅很大，但本质上还是公区，计算实得率遭人诟病，且并没有让客厅卧室卫生间等功能区plus化；
6、北侧电梯入户厅往往不能封窗，暴雨季容易积水；
7、生活阳台过小，晾晒衣物不方便；
8、公建化外立面，玻璃幕墙好看是好看，但是维护保养，保温隔热，透视隐私等问题频出；
9、客厅阳台封窗的优缺点明显，业主统一封窗之争。开发商给统一封窗但通风不好，不统一封窗又面临自己多花几大万封窗的问题，物业管理、封窗设计标准以及统一外立面的争论；
10、3.0容积率下的新房，全都采用行列式布局，虽然板式T2小高层好听又好看，但带来的楼间距普遍往往只有不到30米，因此隐私对视问题让住惯了围合式小区的人难以接受。
11、其他请补充...

粉丝提问

你好，我家在西边三圈层，孩子未婚，郫都稳定上班，想买一套片西边的400万内的房子给孩子，学区交通生活方便点的，平时自驾居多，但也希望有地铁吧，考虑青羊和金牛。现场看的新楼盘有宽窄学府世纪缦芸通锦阁，网上也看了一些二手房。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

为人父母能够给孩子花接近400万，创造一个很好的起点，说实话很了不起了，我遇到的咨询成千上万，很多人到中年也还买不起200万的房子，所以你们孩子的未来是很平坦很顺利很幸福的。

你们本身是**人，然后孩子在郫都稳定工作，所以整体偏西门西北门的买法是最适合你们本身需求的。但考虑到已经接近400万的总价了，所以能匹配这种改善段位的价值区域又急剧缩小，基本退缩到金牛、青羊和武侯。

准确来说，是他们各自的核心板块，是我们考虑的目标。但又话说回来，如果要严格空置在400万内，先不说二手房（后面说），至少新房可选的又没有太多。

不过优中选优依然有。

比如金牛最好的是茶花板块，而非三环外的国宾（只适合200-300万预算的），茶花板块当前最适合的而且长期来看最适合的新房，就只有保利花照天珺，129户型，总价大概是360万起，算是唯一的适合你们的买法了。可以看看这条，https://weibo.com/1551561845/P239ZqsPK 你有兴趣的话，我们可以多聊聊这个盘。不论是地段（金牛最核心区域）还是产品（非常卷非常好的4.0产品）以及价格（首批已经开盘，目前正在缴纳诚意金，预计12月初选房）都可以说是我认为最适合你们的买法。

至于周边的上林熙锦府（产品拉胯），眉山中铁建的西派地块（预测143起步，总价估计超预算）都不是很值得了。

然后来到青羊和武侯，可以说都没有更好的买法，要么贵了，要么产品拉胯。比如青羊内金沙，金沙公馆明显超预算，蔡桥的中海、建发书香和青羊馥棠都是明显超过400万总价的楼盘。

来到武侯，最好的是天鹭满园，但我觉得可能143户型，总价都要450万以上，https://weibo.com/1551561845/P1WML60Wo，至于武侯新城，武侯西派臻境起步400多万，武侯西派善境最差的2楼才能跌到400万内，大概是390万，房源还很少。

西派善境的优点是北二外学区还不错，但缺点是距离上班太远，楼层低。反过来再看保利花照天珺，如果要说缺点，唯一的缺点，我认为是学区概念一般，不算很强，不过周围有较为均衡的初中，也有七中八一这种名校，私立也有，高中指标到校也很强，所以综合判断，我认为保利花照是最适合你的。

然后再简单说下你看的三个新盘，都不行。宽窄学府是真的清盘了，融信世纪缦云夹杂在一群老破小中间，而且产品也跟不上时代了，只不过学区是石笋街小学还不错。不晓得还有什么房源？你们还在看122户型？两梯四户的高层，已经落伍了，得房率也很落伍了。

最后是通锦阁，这个是青二的学区房，不过主打的是套一套二以及T3的套四户型小区中间的1栋住宅是17F，2T5户，建面约66㎡套一和69㎡套二，相对安静不吵；外围的1栋住宅是26F，2T3户，建面约143㎡、170㎡，均为套四，整体采光通风更好。

对于你们来说，143户型，相对合适一些，但是也很明显是可能超过400万预算的，这个盘是比较偏向学区价值，但是忽略了改善价值的买法，你们孩子都还没结婚，所以过早考虑学区是不值得的，也排序靠后，如果茶花没买，蔡桥确实买不起，那么这个盘蹲守它开盘时机吧。

最后再回来说次新二手房，此时可选的就多一些了，比如还是看金牛***套四。

来到青羊的话，可以看***。

武侯新城，看北二外学区房的话可以考虑**套四，也很不错，但是挨着三环注意噪音。


粉丝提问

你好，我在川内外地工作，几年后退休，孩子去年工作，未来可能会尽量申请调入成都。现在想给孩子在成都买一套房子，首付四五十万，月供六七千是可以地段。看了东湖，金沙的一些二手房，也看了一些丽都、市一医院。一个朋友的朋友是楼市专家，说我买二圈层挨着主城区的新房，将近200万，说我买二手房要后悔。现在是不知道怎么办了，求指明方向。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

从目前了解的信息来看，你们是几乎全家资产，要迁移布局到成都来，肯定是欢迎你们的，从首付四五十万，再加上月供六七千（预估贷款大概是160万左右哈），这样对应下来总价就是200万出头的样子。

200万出头，在成都其实不太好选择，主流的话，普通客群适合买二手房，即买即住生活成熟度高，相对应的保值性也强（现在已经跌回来不少了），不过缺点是户型产品的确不如新房。

第二种买法就是新房，但是纵观全成都，基本上只能是主城区比较偏僻的区域或者二圈层的新房楼盘了，你前面说有“专家”提议买二圈层接近主城区的房子，我大呼不妙，多半是要挣你佣金赚你钱，哄骗你买一个较差地段的站岗盘。具体是哪个未知，但我从业10多年来看，肯定没安好心。

也就是说，差地段的好产品（新房）和好地段的差产品（二手房），我肯定是更建议考虑二手房的。①地段决定价值，土建房屋其实不值钱，真正之前的是地段，李嘉诚也多次说过地段地段地段。当失去了地段价值，再好的楼盘其实也没价值，别看现在要200万，后面可能是直接亏大几十万，甚至还卖不掉。②目前成都二手房经过一两年的跌落，当前有止跌回稳的迹象了，所以从性价比的角度来说，是比较安全企稳的做法，至少站岗的概率，我认为要远低于同预算的边缘新房。③我们能筛选的能建议的，其实也不是差到没谱的户型楼盘，而是要兼顾性选择那种地段好，产品也还不错，次新的有人气有流通性的正常产品。④成熟地段的配套是相当好的，未来退休来成都，你孩子在成都工作生活通勤，你儿媳自住，孩子读书，生活上的商业便利度，读书的问题，都可以一站式全部安全解决，有很高的下限。

所以200万级别，适合买主城成熟地段的次新二手房。

那么话说回来，哪些楼盘是不错的呢？先说你看的，东湖板块属于锦江，学区比较均衡，板块比较成熟，整体舒适度还是不错的，翡翠城是华润开发的大盘，整体来说房龄较高，但是维护还不错，现在是一分钱一分货，如果不介意房龄的情况下，选择到200万级别的优质套三， 那么也完全可行，自住生活巴巴适适。东湖国际也在旁边，相对是一个刚需的低调的楼盘，品牌上不如华润，但是也主要看买入的单价性价比，如果价格低洼，那么也是优质买法。

青羊的金沙鹭岛四期，包括中铁西子香荷、中大君悦金沙等和周边的就属于青五板块了，是比较典型的学区板块+自住板块，区域内整体学区价值明显，电梯房扎堆，但是大多房龄也跟着上来了，除非价格很低洼，不然我觉得后面要走下坡路（降价），毕竟你儿子才毕业还没有女友没有孩子，过早为学区溢价，是存在降价贬值风险的。未来学区质量下降，或者其他区域学区价值上升，或者大家都不再非常看重学区，就有这种风险。

中粮香颂丽都是武侯丽都板块一个比较有品质的小而美的楼盘，质量地段是没话说的，但是也要观察房价是否够好，还有就是它学区的属性不是很强，当撇出学区溢价后，它算是一个比较中庸的楼盘。

南城都汇我也写过系列文章：

我个人建议看看五期，可以做到板式T2，然后还是套三双卫的格局，但是也存在涨价的这个风向，需要好好找靠谱的房源。

如果已经你儿子来到**的公司总部上班的话，我觉得还是围绕南门，西门来做文章，除了丽都、东湖、青五内金沙、市一医院等，都可以线下实地看房比对，尤其是比对单价性价比。

最后再推荐一个区域作为对比看吧，那就是大源，可以考虑看看**这类小套三，也有很多200万级的房源可选可上车。

总的来说以上板块都是符合你们方位需求的，公认的典型买法，没有哪个就是绝对更好，能加以区分的，我认为还是要下沉到具体房源，比如楼栋楼层采光视野，装修好坏，价格是否捡漏，楼盘本身品质气质是否喜欢等。