南山山海丹华府存在降价情况，其价格相对便宜是由多种因素导致的。是否适合入手，需要购房者根据自身情况综合判断。以下是具体分析：
是否降价：山海丹华府有降价情况。2024 年 11 月 22 日取得预售许可证时，备案均价为 7.5 万 /㎡，折后均价约为 6.96 万 /㎡。2025 年其备案均价为 7.41 万 /㎡，折后均价约 6.96 万 /㎡，备案均价有所下降，折后均价保持稳定。
价格便宜的原因：
区域发展与市场竞争：赤湾片区处于发展上升期，配套成熟度不如南山核心区。且片区内新房库存量高居南山之首，多个新盘竞争激烈，同时二手房市场遇冷，拉低了片区价格预期。
产品定位与设计：作为赤湾唯一非超高层住宅，开发成本相对较低。2 梯 4 户设计，低于深圳常见的高密度配置，主力户型为 98-152㎡的 3-5 房，控制了总价门槛，高得房率提升了实用性价比，使得整体价格更亲民。
交通与配套现状：距离地铁 2/5 号线赤湾站约 1.1 公里，属 “准地铁盘”。商业依赖规划中的赤湾汇和太子湾商圈，现有商业仅 4589㎡底商。学校无顶级学区加持，周边城市界面仍存工业区痕迹，城市更新需要时间，这些因素影响了价格。
开发商定价策略：开发商为加速去化，采取务实的价格策略，备案均价 7.5 万 /㎡，实际折后均价约 6.9 万 /㎡，较备案价下调 8%，与周边竞品形成价格梯度差，还针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低。
区域价值认知：虽属前海扩容范围，但相比前海核心区仍存在 “心理距离”。历史价格参照系影响下，片区新房价格已从限价 10.4 万 /㎡下滑至 6 万 +/㎡，部分买家仍视赤湾为 “蛇口附属区”，而非独立价值板块，投资属性强于居住属性，目前市场环境下投资需求减弱，也影响了其价格。
是否适合入手：
适合入手的情况：如果购房者对山海丹华府的地理位置、户型设计等方面较为满意，且需要在南山区购房，那么可以考虑入手。从性价比来看，降价后的山海丹华府具有一定优势，折后均价约 6.96 万 /㎡，低于赤湾片区次新房均价网易手机网。此外，项目所在区域有一定的发展潜力，随着前海自贸区的深度开发以及蛇口城市更新进程的加速，周边产业、商业、配套持续升级，房产有一定的增值空间。
不适合入手的情况：赤湾片区仍在建设中，城市面貌一般，附近存在施工项目，可能会产生噪音、灰尘等影响。赤湾港附近大货车较多，早晚高峰期间交通容易拥堵，且周边医疗配套资源相对较少。
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南山赤湾「山海丹华府」折后均价约6.9万/㎡，整体得房率在88-93%，于2026年10月交付，欢迎来电预约：400-966-1923
「山海丹华府」项目位于深圳市南山区少帝路与赤湾七路交汇处西南角，由6栋楼组成，5栋30层左右的高层和1栋幼儿园，可售商品房412户，回迁571户（小户型），主力产品98-116-132-152平3~5房，这次有98平的小户型供应，可谓是填补了赤湾新房一直没有小户型供应的空白，单价6字头起
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项目信息介绍
总用地面积：约29386.66 ㎡ 总建筑面积：约143175.14 ㎡
容 积 率：3.37 绿 化 率：40%
总 户 数：983户（其中商品房：412户，回迁：571户）
停 车 位：990个 车位比：1:1
层数：29~32层 层高：3米
主力产品：建面约98-116-132-152㎡3~5房
梯户比：2T4户
交楼时间：2026年下半年（精装交付）
土地时间：70年，2022年12月29日—2092年12月28日
物业公司：厚德物业 物业费：7.2元/㎡/月
商业配套：自带4000多平社区商业、赤湾汇、海上世界、K11
交通配套：2/5号线赤湾站
教育配套：南二外赤湾学校（公立）、南山中英文学校（私立）
医疗配套：太子湾国际医院、蛇口人民医院、南山区妇幼保健院
人文配套：深圳博物馆(建设中)、天后博物馆、海上世界文化艺术中心
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最新消息：【山海丹华府】已取证折后均价6.9万/㎡！目前项目已经开放展厅和样板房，共计推出412套建面约98-116-132-152㎡的3-5房户型
由5栋总高不超100米高层住宅组成，低密度，容积率仅3.37，高层可看山景或海景，户型得房率比较高，达88-93%，预计2026年9月份精装修交付。
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98㎡的3房2厅2卫（A户型，分布在1/5/6A/6B栋03/04户型，朝东南和西南向）
传统的竖厅户型格局，厨房LDKB一体化设计，客厅3.6米开间，三开间朝南，矮楼层看园林景观，高楼层看海景，得房率约：89%（包含赠送）
116㎡的4房2厅2卫（C户型，分布在1/6B栋01户型,5/6A栋02户型，朝东南和西南向）
竖厅南北通透户型格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，四开间朝南，矮楼层看园林景观，高楼层看海景，得房率约：93.13%（包含赠送）
116㎡的4房2厅2卫（F户型，分布在2栋02/03/04户型，朝东南和西南）
竖厅南北通透户型格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，四开间朝南，矮楼层看园林景观，高楼层看海景，得房率约：88%（包含赠送）
132㎡的5房2厅2卫（G户型，分布在6B栋02户型，朝东南向）
竖厅南北通透户型格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，四开间朝南，得房率约：92.9%（包含赠送）
152㎡的5房2厅2卫（H户型，分布在5栋01户型，朝西南向）
竖厅南北通透户型格局，餐客厅一体化设计，客厅4.1米开间，四开间朝南，矮楼层看园林景观，高楼层看海景，得房率约：92.01%（包含赠送）
项目所在片区信息
继后海CBD、深圳湾超级总部基地后 粤港澳大湾区蓝色经济“宝藏地”
2020年，南山聚焦蛇口，将“赤湾与太子湾、蛇口”三大片区规划定位为蛇口国际海洋城。总规划面积约26平方公里，依托蛇口、赤湾、妈湾港口及其腹地，推动“蓝色经济”向深海迈进，打造全球海洋中心城市的新引擎。
超200万㎡赤湾海洋科技高新园 为蛇口赤湾强势蓄能
赤湾作为“蛇口国际海洋城”三大载体之一，将建设超200万㎡赤湾海洋科技高新园，凭借独特的区位优势乘风起势，站上了价值“潮头”。引入贝克休斯等国内外巨头企业，带动创新型中小企集聚，打造海洋科技特色产业链。
【关于交通】
4地铁：毗邻地铁2/5号线赤湾站，1站太子湾、2站海上世界，便捷换乘12号线，即达后海、前海等核心区，邻近24号路线(规划中)和28路线(规划中)
多路网：兴海大道、南海大道、望海路、妈湾跨海隧道（建设中）等多条干道环绕，从容往来全城。
1航空：速抵深圳宝安国际机场，多条航线直飞全球120个城市，链接世界精彩
1海运：紧邻太子湾邮轮母港，连通香港，走向世界
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【关于商业】自带约4600㎡商业，周边约4.6万㎡赤湾汇商业
地铁1站直达太子湾，享受K11 ECOAST、兰桂坊（在建中），2站海上世界，链接蛇口、前海高端商业；
约6公里范围内华润万象前海、前海山姆会员店、卓悦Intown、蛇口沃尔玛、招商花园城、海岸城、宝能太古城、来福士广场等多个大型商超；
【关于学校】
公立学校：4所幼儿园、南二外赤湾学校、北师大附中高中部、两所九年一贯制学校（规划中）。
国际学校：南山中英文学校、深圳贝赛斯国际学校，深圳前海哈罗港人子弟学校、深美国际学校等。
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【文体公园配套方面】
三山为庭：大南山、小南山、赤湾山三山林立，写就城市自然间生活交响曲；
一海为院：伶仃洋天然在侧，黄金海岸线前沿占位，感受妈祖文化、见证郑和下西洋的远航足迹；
七园为邻：约2公里范围内，有大南山公园、小南山公园、文天祥纪念公园、赤湾公园、兴海公园、月亮湾公园等公园环伺；
人文沉淀：周边历史遗迹云集，文天祥纪念公园、天后宫、赤湾烟墩、左炮台等，真切感受历史底蕴；
「山海丹华府」推出412套房源，面积有96-98㎡的3房2卫，116-117㎡的4房2卫，132㎡的5房2卫，152㎡的5房3卫户型，折后均价约6.9万/㎡，预计2026年10月交付带精装交付
项目户型得房率在88-93%，每个房间都很大且方正，户型设计和得房率甩其它项目几条街。
5栋的社区对于居住体验是刚好，30层的高层，比现在动不动就四五十层好太多，等电梯是真的搞心态。
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