01
澳洲房价飙升至新高，达到平均年薪14倍，而100年前仅为年薪3倍左右。
最新纵向数据显示，房价与年薪的倍数关系从1975年的4.5倍升至如今的13.9倍,如果与家庭可支配收入中位数匹配，1981年房价是家庭收入3倍，现在是8倍。
负责此次研究的AMP首席经济学家奥利弗博士表示，这些结果令人深感不安。房价与工资收入比达创纪录水准，虽然去年下降但已反弹，部分州例如塔州和维州降低了房价比，但全国来看房价上涨，房价比可能会更高，而首次置业者平均仅能贷款52万买房。
根据最新Domain房价报告显示，悉尼、墨尔本、布里斯本、柏斯房价中位数分别为1722443澳元、1063719澳元、1060311澳元、954686澳元，没有额外资金购房者难以入市。
奥利弗研究采用澳洲国家统计局（ABS）、Cotality 和AMP 的数据，这样的研究结果也给潜在购房者带来严峻消息。
奥利弗称，现在只有靠现有房产增值换房者有能力购房，且购房难度正不断增大。
Loan Market Unlimited主管、抵押贷款经纪人兰布洛斯认为，利率下调下，很多有希望的购房者因无法借够钱弥补房价与收入差距而错失良机，人们更多是重新定义购房选择而非退出市场，如买单元房而非独立屋，或搬到离城更远的地方购房。
一项类似研究显示，悉尼房价是家庭收入中位数13.8倍，成全球第二难负担城市，墨尔本房价比也高达9.7倍。
奥利弗认为，工资收入与房价差距扩大主因供求，上季度房价跳涨因降息及信心提振，且住房短缺20万至30万套，现在难以跟上房价上涨，虽然降息可多借钱，但利率难再现大降，购房者增多、住房有限将继续推高房价，能抑制房价收入比增长的唯有无法获得购房所需资金，这种情况何时结束没人知道。
PRD首席经济学家马尔迪亚斯莫博士称，物价收入比没有更高上升属于意外，大流行后工资增长4%-5%使该比率保持在13.9而非18。如果不增建住房或改变偏好，比值或达18%。供应上，建房不足，且大流行后建筑和劳动力成本未跟上、繁文缛节未减；需求上，人们仍偏爱独立屋，对小型房等多样房屋了解不够，下一代需增强适应能力。
02
澳洲新房现状：建房周期不断延长，建筑成本居高不下
分析发现，澳洲约3万套已获批的潜在住房尚未开工建设，与此同时，建房周期不断延长，建筑成本居高不下。
Cotality对澳洲统计局（ABS）数据的分析显示，今年一季度有21.9万套住房正在 建设中，这一水平与2010年代房地产建设热潮时期相当——但不同的是，如今的住房完工所需时间更长。
Cotality研究主管Eliza Owen警告称，住房项目获批后陷入了停滞。
新冠疫情封锁 后，建筑成本飙升，且从未回落至疫情前水平。
与此同时，新建公寓的平均完工周期从10年前的约6个季度，上升至9个多季度。
Owen特别提到了联邦政府的目标：5年内建成120万套新住房。
澳洲在近5年建成住 房数量最接近这一目标的时期，是截至2019年12月的5年间，当时完工住房略超100万套。
Owen指出，当时的背景截然不同：彼时现金利率更低，公寓在获批住房中占比更高，投资者（包括外国投资者）在需求中占比更大。
她补充道，这并不一定带来良好的住房成果。尽管住房供应增加，但住房拥有率从 2014年6月的67.2%降至2020年6月的66.2%。其中一些新建公寓存在严重缺陷，导致 部分新房无法居住。
“我们以前有过大量建房的经历——但住房成果却很糟糕，我们不能只盲目关注供应，还需要考虑谁最终会拥有这些住房，它如何提高住房拥有率，如何改善生活水 平？”
“我们还看到，那段高供应时期伴随着相当糟糕的建筑质量。虽然我同意我们需要对建筑标准采取更务实的态度，但我们不能让住房变得无法居住。”
Owen支持简化审批流程和增加住房供应的努力，但她表示，在建筑进度滞后的情况 下，试图批准更多住房，可能就像给已经满了的浴缸继续开水龙头。
相反，她建议政府可以专注于推进现有项目的建设，比如提高生产率，让住房建设更快、成本更低，同时保持质量。
例如，可以关注模块化建筑，以及提高建筑工人跨州和跨国流动的便利性。
Owen还提到了可能减少住房需求、进而可能降低新增供应需求的方法，比如缩减住宅物业的负扣税和资本利得税优惠，实施广泛的土地税，或将家庭住房纳入养老金资产测试范围。
Barrenjoey经济预测主管Johnathan McMenamin认同政府仍需关注审批问题。
“我确实认为，相对于政府目标，目前的审批数量存在缺口。这些目标很宏大，能有这样一个有挑战性的目标是令人鼓舞的。但就目前而言，它远未达到可实现的程 度。”
McMenamin认为，住房供应进度受阻是因为建房在经济上不划算。悉尼和墨尔本的房价低迷、成本高昂，减缓了行业发展。他支持将改善分区规划作为重点。
“我们只需要尽所能改善建造更多住房的经济效益，这需要政府方面推动，让建造公寓更容易。显然，分区规划是其中的重要部分。允许建造更多公寓是实现这些目标的更自然的方式之一。”
McMenamin表示，增加住房供应将通过稳定房价来提高可负担性，而不是让住房变得更便宜。
“我们能投放市场的供应越多，住房就会变得越可负担，这不一定会导致房价全面下跌——这不是我们的目标。” “目标是稳定房价。这需要持续关注增加供应侧。”
03
另类房地产投资从数据中心到游艇码头蓬勃发展
根据行业专家的说法，投资者正大举进入另类房地产领域，这些领域能够提供比传统房地产更高的回报，只要投资者理解他们所投资的内容。
另类房地产资产是指除零售、商业、住宅和工业房地产类别之外的任何资产。例如，自助仓储设施、托儿所、游艇码头以及专为学生建造的住宿等都属于另类房地产资产。
根据Cushman & Wakefield的研究，2024年这一领域的交易额约为124亿澳元（不包括全球另类资产巨头黑石（Blackstone）收购数据中心公司AirTrunk的240亿美元交易），比2023年的80亿澳元增长了超过50%。
投资管理公司MA Financial的联席首席执行官Julian Biggins表示，虽然市场上的参与者较少，但如果投资者了解自己在购买什么，另类资产的回报通常高于核心资产。
“如果回到30年前，人们真正只投资零售、商业、工业这些核心资产类别，”Biggins表示。
“今天，已经有很多另类资产类别，它们不再局限于这些核心资产类别。”
根据JLL的报告，人工智能和云计算的使用预计将使到2030年对新数据中心的需求翻倍，预计需要增加175个设施。
游艇码头也成为了一个有利可图的另类房地产投资领域，因为随着越来越多的澳大利亚人购买船只（船只也变得越来越大），对停靠位的需求也在增加。
MA Financial已经在两年前建立了一个基金，提供投资机会，重点投资南半球最大的游艇码头集团d’Albora Marinas。
澳大利亚基金管理公司Centuria Capital Group的另类房地产资产管理规模从2020年的7亿澳元增加到2025年的49亿澳元，年复合增长率达48%。
该公司四分之一的投资组合专注于另类房地产资产，其中包括23亿澳元的房地产融资（如私募信贷）、14亿澳元的医疗保健、7亿澳元的农业和5亿澳元的数据中心。
Centuria Capital Group的联席首席执行官Jason Huljich表示，投资者对农业和数据中心等另类投资的需求很强。
“住房危机推动了开发商对私人房地产融资的需求，而高净值投资者则在追求短期（12至18个月）投资选项中的高收益，”他说。
去年8月，该公司获得了50%股权在ResetData——一个提供云和新型云基础设施及人工智能能力的公司。
“虽然同行可能专注于确保传统数据中心仓库，但我们认为液冷基础设施更具可持续性，容量更高，占地面积更小，且适用于最新的AI芯片，”Huljich表示。
但每项投资都伴随风险，最常见的障碍是对这些特殊资产类别的知识欠缺。
“与办公楼、仓库和零售中心不同，医疗保健资产有特定的要求，了解运营商的需求、公共和私营医疗结构以及法规是一个特殊领域，”他说。
Apt Wealth Partners的首席投资官Sarah Gonzales表示，监管、较高的运营成本以及某些行业的初创性质可能是一些投资者进入这些领域的障碍。
“例如，启动一家老年护理设施有严格的监管，”Gonzales表示。“另一方面，数据中心领域也可能面临政府施加限制，因为该领域监管较少。”
Biggins表示，在他25年的房地产经验中，他见证了资本化率因低利率而压缩，导致回报提高。
“我们在寻找独特的资产类别……这些是真实的、相当受保护的房地产，位置优越，”他说。“你不会看到很多新供应，且潜在需求基础非常强劲。”
MA Financial在酒吧领域的投资也已经实现了完全整合。例如，它的酒店子公司Redcape拥有并运营多个酒吧，提供收购机会和退出机会。
约10年前，许多另类房地产资产被认为是“小规模产业”，如自助仓储设施和托儿所，这些领域随着时间的发展，已经开始吸引机构投资者。
“我们正在寻找那些小规模产业，将其运营结构机构化，建立到一定规模，使其对机构投资者更具吸引力，”Biggins表示。
04
西澳建筑成本上升，劳动力短缺成关键挑战
西澳在建筑成本方面面临严峻挑战，即便全国大部分地区的住宅建筑价格在疫情后终于有所回落，但西澳和昆士兰仍然出现了建筑成本上涨的情况。
根据澳大利亚统计局的数据，全国住宅建筑价格在2024年录得0.3%的增幅，这是自2019年以来的最低年增长率。然而，西澳的建筑成本却上涨了5.4%，昆士兰也录得了2%的增长。
虽然布里斯班由于雄心勃勃的基础设施计划成为最昂贵的建筑市场，但珀斯的建筑成本正在快速赶超。西澳面临的最大问题是，技工们被吸引到皮尔巴拉矿区，导致劳动力短缺。
开发商和雷·怀特的销售代表拉塞尔·斯梅尔表示，矿业繁荣使居民感到财富增加，但也导致了住房短缺。
他说：“如果你看建筑一座房子的成本，人工成本占比很大。所以，问题就在于劳动力，只有改善劳动力问题，才能增加供应。”
斯梅尔指出，西澳的技术工人工资很高，但学徒工资仍然偏低。这促使年轻工人选择进入矿区工作，而不是留在城市，这导致了劳动力短缺并推高了劳动力价格。
“工人可以不需要职业资格就能到矿区工作，年薪可达12万澳元，而在珀斯做学徒，年薪最多也就4.5万澳元。”
《西澳大利亚州报》表示，珀斯的房地产经纪人面临“严重的房产短缺”，而政府“绝对无法”实现其住房目标。
珀斯的房屋中位价为83.19万澳元，同比增长6.5%。根据Cotality的7月房价指数，珀斯的房价位居全国第五，超过墨尔本，仅次于阿德莱德。
KPMG城市经济学家特里·罗恩斯利表示，强劲的经济增长和高铁矿石价格推动了大量人们涌入西澳的住房市场。
他说：“这些需求意味着很难找到技工，水泥、钢材、电工工人都很难找到，这推动了珀斯的房屋和中密度住房的成本。”
他说，西澳的住房繁荣“还有发展空间”。
“西澳经济积累了很大动能，供需之间的差距还需要一段时间才能得到改善。”
根据澳大利亚房地产协会的数据，西澳需要在2029年6月之前建造13万个新住房单位，以完成其在全国住房协议下的任务，这相当于每年需要建造26,000套新住房。
然而，根据最新的ABS数据，西澳的建设进度已经落后于目标2,184套。
西澳房地产委员会执行董事尼科拉·布里谢托表示：“建筑商的可用性和建筑成本是实现国家住房协议目标的最重要障碍，尤其是对于中高密度住房，这对于快速增加新住房供应至关重要。”
她补充说：“我们需要更多的熟练建筑工人，我们需要投资措施以提高生产力，这样我们就能更有效地利用现有的技工。”
西澳政府正在向建筑工人提供1万澳元的迁移补助，已有超过1000名工人通过这一计划获得批准。
西澳政府发言人表示：“我们拥有全国增长最快的经济，也拥有全国增长最快的居民人口。这给住房和建筑市场带来了压力。”
“我们通过减免印花税、共享权益和低息贷款等措施使购房更加可及。同时，通过减少繁文缛节、释放土地和开发贡献来提高开发可行性。”
“虽然还有很多工作要做，但住房完成量和建筑许可已达到多年最高水平。”
Cotality研究主管埃莉莎·欧文表示，建筑许可不是导致国家内阁住房目标无法实现的主要问题。目前的进展表明，澳大利亚将缺少大约26.3万套住房。
欧文说：“虽然州和地方政府集中精力改善项目可行性，但建筑公司在已有繁忙的项目管道中仍然面临压力，且利润率在减少。”
尽管珀斯在建筑成本控制方面遇到困难，维多利亚州、澳大利亚首都领地和南澳的建筑成本出现了负增长，分别为1.5%、1.6%和1.3%。
罗恩斯利表示，维多利亚州西部的建筑商可能能削减4,000至5,000澳元的房屋建造成本，这对首次购房者来说将是个利好消息。
“对其他人来说，购房价格略有下降也是有利的，”罗恩斯利说。
但公寓和联排别墅的建设成本却未能得到大幅缓解。开发商通过转向高端市场来应对上涨的公寓成本，这使得悉尼市对更多负担得起的高密度住房的需求变得更加困难。
罗恩斯利表示：“过去，你可能能以60万或70万澳元在帕拉马塔买到一套两居室公寓。现在，价格已转向百万澳元以上，这样他们才能获利，但这也造成了负担能力差距。”
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