楼市中小型开发商财务压力浮现恐成香港经济大患|开发商|房地产|经济大患|融资|贷款|陈茂波

虽然新世界发展不断增加的债务吸引了市场的注意力，并撼动了亚洲一个顶级富豪家族，但让大家更加提心吊胆的，是规模并没有那么大的中小型香港房地产开发商。

银行要求增抵押品

四大发展商之一的新世界于7月初顺利落实882亿元巨额银行贷款融资计划，新世界属大到不能倒时，令其融资计划最终过关。不过，市场人士认为，尽管该公司完成882亿元再融资，但挑战依然存在。在早前有传新世界发展于5月底邀请更多银行参与一笔由德银安排的新贷款，融资规模介乎40亿至156亿元，涉及以其核心资产尖沙咀维港文化汇（Victoria Dorkside）作为抵押的3年期贷款融资，贷款方确认未能在其自行设定的承诺截止日期前完成该笔贷款计划，财务困境仍岌岌可危。

另一边厢，中小型发展商面对的财务压力却陆续显现，其中英皇国际于6月29日公布的全年业绩，便披露有166亿元贷款违约。有不愿透露全名的企业融资界陈先生表示，中小型发展商把手上物业大比例地抵押以争取银行融资，遇上物业价值下跌，银行或不认同发展商的估值，要求增加抵押品，便会成为这些发展商的催命符。

陈先生继续说,过去数年，香港无论商业抑或住宅楼价均下跌，部分作为抵押品的价值降低，加上卖楼和放租收益减少，导致香港多间中小型地产商财困兼融资困难。港银正要求发展商增加抵押品、担保和使用信用提升（credit enhancements）措施等，甚至有银行停止发放新贷款。

他指出,银行业正在加强对至少负债1730亿港元的中型开发商的审视,众行对再融资条款提出了更严格要求，要求使用抵押或担保等增信工具，并且立刻停止发放新贷款。

英皇押八成资产租金跌逾一成

本刊记者尝试从英皇国际、汉国置业、泛海集团、丽新发展、九龙建业、宏安地产、路劲、、嘉华国际、远束发展等中小型发展商的最新财务报表中分析他们的困境，记者发现已出现债务违约的英皇国际，截至今年3月底，抵押资产占总资产比例83%，而租金收入亦按年下跌逾一成，同时响起警号。

英皇在166亿元贷款违约、被纳入流动负债之后，而现金于一年内到期贷款的比例立即跌至极低的3.8%，该公司亦持续出现净流动负债，成为各家公司中最严峻的一家。而其余中小型发展商，大部分在不同的财务状况指标都出现令人关注的地方。

过往不少投资者均钟情购入股价相对资产折让比例较大的中小型地产股，用于博取更大增值及丰厚派息，但该等中小型地产股相对上融资渠道较少，很多时会透过加大手上资产的按揭成数，寻求更多贷款去周转，以赚取更多利润。但在目前本港住宅物业价格较高位跌近三成，写字楼及商铺价值往往大跌一半的情况下，靠物业抵押融资的中小型发展商压力自然大增。

欠债上千亿不容轻视

记者比较资料发现，有6家净负债率逾五成的中小型发展商的财务状况各异，以嘉华国际的情况较理想，其他发展商皆有值得关注地方,同时出现遇压的情况,有些出现已抵押资产占总资产比例超过六成的,有些手头现金少于一年内到期债项的,此外，净资产负债比率高于五成的亦有6家；租金收入按年下跌的有4家；流动资产净值按年转差的有7家，反映中小型发展商普遍遇压。

陈先生表示，中小型发展商若把手上资产拿来融资时，所取得贷款融资是浮息的话，该发展商面对的压力会更大。一般银行对有抵押资产的地产商，视乎借贷公司的财务状况，授出相当于抵押物价值一半的信贷额。以他经验所见，有个案差不多将手上物业全押或尽按去争取银行融资，在低息环境时，银行均乐于透过更多融资赚取利润，但观察现时中小地产商出现贷款违约的情况，或反映银行给予的估值与地产商对本身的物业估值存在差异，这个差距或相当大,一旦出现问题，就要取决于有关发展商是否具财力补差价，若然估值差距太大，会增加与银行谈判的难度。

陈先生又透露，宏安地产在今年早些时候寻求为一笔贷款进行再融资时，被告知它还需同意用其在香港几个合资项目的剩余收益来还款，其中包括其在鸭脷洲的开发项目。“宏安3月获得10.2亿港元授信，较14.5亿港元缩水了。该公司未响应置评请求。”

与此同时，有市场中人表示，由于担心丽新发展的财务状况和资产重估，银行在用更多时间评估其资产质量。丽新未予置评。

根据Jefferies的报告，包括丽新、远东发展和资本策略地产在内，香港上市的二线开发商至少欠债1730亿港元。

市场中人说，这一转变凸显出，长期以来被视为香港经济基石的房地产行业，面临着日益谨慎的对待。香港数十年来最严重的楼市滑坡导致资产价值暴跌，再加上高利率，令中小开发商受到夹击。

“随着这些公司大幅削减支出、匆忙抛售资产，影响开始向它们的资产负债表之外蔓延。这种压力可能会侵蚀银行利润率，打击本地就业市场，并波及香港开发商长期以来踊跃参与的海外市场。昔日的一个可靠成长引擎，如今则成了金融脆弱性日益加剧的根源。”

恐对银行带来挑战

银行业界李先生说，银行纷纷采取额外措施，以尽量降低不断加剧的负面影响。就在过去几天里，因为在香港发放的商业地产贷款所面临的风险，当地几家银行被穆迪点名。这家信用评级机构下调了大新银行的评级，并强调了该领域的贷款给东亚银行资产质量带来的挑战，穆迪对该行的前景展望为负面。

另外，美国杰富瑞集团（Jefferies Financial Group Inc.）的 2月报告显示，11家香港上市的非大型开发商约460亿港元（59亿美元）的短期债务在未来12个月内将处于危险水平，这也表明了压力在不断增大。

“小银行的客户基础通常更差，对二线开发商和非优质地产的风险敞口可能更大，”标普全球评级董事Phyllis Liu表示。其估计，这类银行的房地产贷款敞口比香港三大银行要高5%左右，它们的资产质量将面临更大的波动。

财政司司长陈茂波表示，目前政府没有打算采取当年国泰的做法。陈茂波称，当局注意到非住宅物业发展商流动性问题，此前金管局与银行成立工作小组，针对性地协助发展商应对流动性压力，强调不是协助个别企业，而是“帮整个行业一把手”。

陈茂波又称，金管局和银行正在逐个个案处理开发商的融资需求。目前已出台部分政策，例如放宽银行借贷条款中涉及宏观审慎要求，“借给这个范畴的公司，这个行业的贷款额，以前限制是大一些，现在将其放松一些”。

香港金融管理局的数据显示，截至3月，这些贷款约占香港1.4万亿港元房地产开发和投资贷款总额的12%。金管局对地产等个别行业的贷款上限和集中度有监管，加上近年银行财富管理等收入表现不错，部分本地银行去年不良贷款率虽明显上升，但有不错的盈利，料有助银行承担相关贷款风险。