最近相信很多手握老房子的朋友，心都是拔凉拔凉的。

尤其是西安最新二手房数据的出炉，又降！

让老房子似乎更难卖了。

二手房持续遇冷

7月份，西安存量房（二手房）网签备案面积93.26万㎡；住宅网签备案8796套，面积88.71万㎡。相较上月整体网签9147套的数据来看，环比下跌3.83%。

在经历了4月和5月的双连降，6月浅浅回升的数据，在这个月又降了，并且是网签面积和网签套数的均下降。

二手房数据的变化，其实可以很明显的说明现阶段的市场情况，以价换量趋势存在但已经有所减弱，这导致接下来二手房市场，尤其是老房子越来越难。

而导致这样的原因出现，一方面是因为新房太卷，挤压二手房。

产品品质好、性价比高、赠送率大，会所露台景观园林，任谁去售楼部转一圈不迷糊？

丨西安在售项目园林实景图

丨西安在售项目会所局部实景图

你再对比一下二手房，虽然次新房也不错，但新规前后的产品还是有一定的差异，更别提现在西安市场产品力超快的翻新速度，你家还没交房，新出来的就已经让你两眼冒心心了。

买100㎡得120㎡的新房市场常态下，二手房得房率普遍较低，100㎡实际使用面积常比新房少10-20㎡，分分钟搞垮购房人心态。

另一方面，现在买新房的红利实在是有点多。不仅是贷款利率、首付比例，甚至还有案场优惠等，因此能发现只要不算太着急，很多原本徘徊二手市场的朋友都开始向新房转移。

毕竟用大差不差的价格买到一个带露台、户内空间更大的新房子，说不心动绝对是假的。

咱再反观二手房，被新房卷，还要被次新房卷。

就拿最近的例子来说，2023年入市，荣获当年年终单盘销售TOP4的保利天汇，首套建面143.67㎡的二手房，成交价格267万，单价约1.85万元/㎡，比当年的备案价都要低1500元/㎡左右。听说就这价格，还是房东包增值税卖出。

而保利天汇，相比朋友们还有印象，我们（公众号：四海为家）当年也有视频对项目价值进行过分析，在当年那个突然降温的楼市，保利天汇可以说是逆势而立的红盘存在，这不仅代表实力更代表了产品力。

今年三四月的交付，实景呈现力也是不错，再加上这个地块近150亩的超大体量，二手卖出1.85万元/㎡的均价，有些意外。

但仔细想想，周边的保利云谷和著，马上要入市的高科越秀星汇云澜，基本上用同等价格可以买到更优的产品，也难怪业主要赶紧出售，现在不卖，过一阵新盘开售，在售盘交付，价格或许更惨了。

丨高科越秀星汇云澜意向图

手上的老房怎么办？

那么，看到这里可能手里有房的朋友急了，想赶紧卖。这时候别慌，虽然二手市场目前状态不佳，但并非所有二手房都需要立刻抛售。

其实我们（视频号：四海为家001）昨天的视频，就给大家总结了3类暂时可以保留的房源类型。

丨占据顶级教育资源的老房子；

丨房子地处城市更新规划明确覆盖的小区；

丨无贷款压力的自住老房，尤其是老人习惯了周边生活圈的老房子。

前一阵直接冲上热搜的11万元/㎡老破小，说的就是占据顶级教育资源的学区房。

不到10㎡，总价73万，单价116608元/㎡，简直惊呆围观群众。而拉通来看，这个小区因为有爱知中学“护航”，价格都不算贵，平均在3万元/㎡到5万元/㎡不等。

除了这些可以暂时保留的老房之外，剩下那些功能性差、地段尴尬、无配套提升空间的二手房，其实已经存在“隐性贬值”。

梳理西安二手房市场，目前就已经有3000多个小区，三个月0成交。啥概念？挂牌无人问、压价无人问、小区缺乏明显特点，也就导致了这些小区很难出手，并且随着市场的进一步发展，这类房子的市场接受度会越来越低。

怎么判断你的房子该不该卖？可以对标这5类情况。

·非核心板块且配套落后的二手房

这类二手房曾经一度是很多人投资的对象，但现在买房更关注教育、交通等配套，这类资源“靠想象”的房子，当下更容易贬值。

·房龄过长的二手房

手头有这类房源建议优先考虑出手，毕竟相较于现在大露台、端厅、全景舱的产品来讲，房龄长大概率意味着户型过时、分布不合理。

丨老房龄社区（AI制图）

我们（公众号：四海为家）之前的稿件中有提到，短短5年西安的户型就已经在多方面升级。尤其在居住品质觉醒的当下，当房子面积不再第一而品质第一后，房龄过长的二手房，不具备保留优势。

·刚需社区中的大户型二手房

有一类房子，是处在卖不卖的尴尬期。为此很多人即使手头有这类房源，也常在纠结到底卖不卖。

这类二手房其实在前几年的市场上很常见，小区整体以100㎡刚需为主，独独一两栋的大面积，说是改善吧，周围的户型偏刚需，说是刚需吧，总价放在这。这类刚需社区中的大户型，在目前产品升级的市场背景下，受众已经不多，因此建议可以快点出手。

毕竟对比刚需新房总价高，对比改善新房产品旧，不快点出手未来只会更尴尬也会更难卖。

·超高层梯户比高的二手房

舒适度是现在购房者买房关注的重点之一，尤其现在很多项目都主打一梯一户、一梯两户，让超高层+高梯户比更没竞争力了，毕竟舒适度不高公摊还大，所以手头有这类房源，赶紧卖。

·主城资源优势不明显的二手房

有一类房子迷惑性很高，就是在主城但资源优势不明显的二手房，这类房子你说在主城有学校，但教育资源不好且还不在地铁口，这类房子除非是老人居住，无房贷压力并且已经熟悉周边生活不想离开，除非是城市更新明确划定的范围，否则建议快速出手，越留越贬值。

当然对比3类可保留+5类快出手的二手房来看，或许很多朋友手头房子都是中和其中优劣，此时咋办？资源+户型结构优先，再看挂牌率和心理价位，一半挂牌率高意味着同小区卖的多，砍价的幅度就会比较大，但如果资源超级优挂牌率还不高，可以短暂保留适时出手。

当下的住宅市场

你会优选哪类房

看资源地段还是户型结构

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