房价不涨，消费很难起来。

从2021年至今，国内房价已经回调了4年。根据国内机构的统计，房价平均跌幅为30%。有数据显示，在房价回调之前，中国楼市财富的总市值大概是450万亿。回调后，财富市值只剩下320万亿，相当于2021年高峰期的71%。4年时间，楼市消失了130万亿。这是什么概念呢？2024年，我国GDP的总量才135万亿，财政收入21.9万亿，居民家庭财富平均损失超过了30万。

楼市下跌，财富缩水，居民消费意愿降低，更愿意把钱存起来。根据央行公布的数据，我国居民存款从2022年以来出现了超常规的增长，从2022年的103万亿飙升至2025年6月的160万亿，涨幅接近60%，远远高于M2增速的39%。

而从另一组数据来看，最近4年，国内消费累计增长只有10.7%，远远低于GDP增长的21.3%和M2增速的37.8%。2025年的上半年，GDP的增速是5.3%，M2增速是8.3%，但是消费只增长了5%。上述的两组数据就印证了这个观点。

那是不是只有房价涨上去消费才能起来呢？我们以美国为例，美国房价长期上涨，但是在2005年，美国楼市出现了严重的泡沫。2008年，次贷推动的高杠杆终于撑不下去了，引发了严重的金融危机。虽然美国政府紧急出手，出台了超级货币宽松政策来稳定市场，但房价依旧大幅跳水，两年时间跌幅就超过了30%。

虽然房产只占美国居民家庭财富的三成，但美国居民家庭住房自有率却高达65%，短期房价跌幅过大，多数家庭财务缩水，不少家庭资不抵债，导致破产，房子被拍卖。同时，建筑建材、家居、家电，甚至于工程机械等关联的上下游行业也发生了严重的危机。

在这期间，美国国内失业率飙升，社会平均工资下降超过了10%。但就是房价下跌这几年时间，美国人竟然开始存钱了，储蓄率一路飙升，从2005年的4%飙升到2012年的10%。直到2012年，美国房价重新上涨，储蓄率才大幅回落，居民消费现金指数才重新上涨到高位。

所以我们得到了一个完整的逻辑：房价下跌，财富缩水，消费意愿下降，居民更愿意把钱存起来；而房价上涨，财富增值，消费能力修复，居民更愿意花钱。

那房价还能涨起来吗？这是很多人的疑问。过去4年导致房价下跌主要是三个因素。

第一是美国加息、美元回流，全球流动性收紧，大宗商品价格普遍下跌。

第二，国内房价在2016 - 2021年上涨过快，但居民工资性收入的增长速度远远不及房价上涨的速度，居民购买力和房价脱节导致需求下降。

第三是中央调控楼市限购，为了防止楼市过快上涨可能引发的潜在危机，加码楼市限购政策主动刺破楼市泡沫。

现在来看，导致房价下跌的主要影响因素已经没有了。限购政策取消，楼市已经挤去了泡沫，房价回调到30%，与居民收入水平相对匹配，而全球已经进入到了货币宽松周期。下半年预计美元也要降息，货币宽松，全球大类资产的价格将迎来全面的修复。

最后告诉大家一个真相，全世界没有一个国家是在经济增速和M2的增速稳步向上的前提下，房价却长期下行的。事实上没有一个国家房价不上涨。从长周期来看，虽有波动，但整体的趋势是向上的，只是未来会很分化，更多的财富和机会将会聚焦在核心的一二线城市以及都市圈和城市群。