新地块持续释放，竞争焦点转向产品力和定价策略。

吕颖雅/发自广州

“我买的那套房，是小区历史成交价最高的一套。”

语气平静，却藏不住沉重。2021年3月，余峰（化名）在广州天河奥体板块的半山溪谷E墅买下了一套二手房——147平方米四房，总价915万元，折合单价约6.2万元/平方米。

“当时看中的是板块价值。”他回忆，那时小区旁刚刚诞生“天河地王”——2020年11月，合景以总价约48亿元竞得该地块，楼面价高达5.1万元/平方米。市场一片看好，合景随后打造的臻颐府，被视为天河罕见的高端住宅项目。

“面粉都快贵过面包了。”余峰相信，新项目的定价会抬高整个板块房价。可四年过去，他逐渐意识到，自己买在了一个看似稳妥、实则暗流涌动的“断层期”。

被重构的“稀缺信仰”

余峰买房时，天河奥体被认为是市区为数不多的低密度住宅板块——环境优越、供应稀缺、价值坚挺。

那时的市场信仰是：中心区地段稀缺，核心地块只会越来越少，越早入场越稳妥。

但从2023年开始，这种“稀缺逻辑”正在被改写。

中心城区地块不断释放、城市更新提速、新规住宅地块密集出让、地价回落、房企拿地趋于理性……种种迹象，悄然打破“新地块利好旧盘”的传统预期。

数据显示，2023年天河区成交住宅用地9宗，成交建面103.77万平方米，是全市唯一成交量突破百万平方米的区域，同比增长98%，总成交金额达326.2亿元。2024年，天河又成交8宗住宅用地，金额约287.3亿元，占全市住宅成交总额的37.2%。

以奥体板块为例，仅过去两年就连续拍出“世界大观”一至四期地块，成交楼面价约4.4万~5万元/平方米。今年6月，保利更以3.05万元/平方米底价摘得航天奇观二期地块。业内认为，该地块不仅为保利留下极大的定价空间，也重塑了奥体板块的价值锚点。

奥体板块环境优越。吕颖雅/摄

“这两年拍了几块新地，我们小区的二手房就更难卖了。”余峰无奈道。

在市场转冷与供应激增的叠加效应下，房价承压明显。今年6月，合景臻颐府推出现房工抵房，单价降至6.2万元/平方米起。同板块的缦云广州，特价单位也普遍落在“6”字头。原本高举的价格标杆，不断被现实拉低。

“新盘定价已经踩到了我当年的买入线。可我这套房的楼龄将近20年，产品配置早已过时。”余峰苦笑。

据贝壳平台数据，半山溪谷E墅一套与余峰同户型单位，2025年5月成交价仅590万元，较他购入价下跌逾三成。

“不是只有二手房受影响。”奥体板块某楼盘销售人员表示，虽然保利的新项目在位置上相比板块内几个在售新盘略有逊色，但因拿地成本更低，整体定价更具优势。现在的购房者信息获取速度很快，大家都清楚新盘价格可能更低、产品更新，很多人宁愿再观望一段时间，也不急着出手。

更大的变化在于产品代际更新。新地块普遍是新规出让，得房率提升、户型设计优化，功能布局更贴近当下需求。

“这些变化，正在撼动旧有的‘稀缺逻辑’。”一位市区楼盘操盘手直言，以往中心区依靠“物以稀为贵”维持价格，如今地块持续释放，竞争焦点转向产品力和定价策略。例如起步户型设计更极致，以降低总价门槛；高配产品普遍做到南向四开间，空间感更强也更灵活。反观早年入市的项目和多数二手房，则普遍存在户型不合理、得房率偏低、配置老化等问题，在客户眼中“性价比不高”。

从“唯一”到“后浪拍岸”

林静（化名）的经历，是另一种版本的余峰。

2021年，她以约1000万元的价格买下海珠区中海观澜府的一套124平方米四房，南向望江、格局方正，是她心目中理想的改善居所。“那时候江景四房是稀缺资源，中心地段更是少之又少，我愿意为‘唯一性’买单。”

但收楼没多久，项目前方原本规划为商办用地的地块却进行调规，改为住宅开发。得房率更高、价格更合理的新盘面世，改变了区域内的供应格局。

“不是房子不好，而是市场逻辑变了。”林静说，她所面对的，不只是新盘定价“贴地气”，更是从前是“只此一家”的心理预期，如今被后浪轻易掀翻。

今年4月，越秀·江湾潮起项目入市，户型最高使用率超120%、离江更近，高区大户型起步价“7”字头，低区甚至5.5万元/平方米即可选到不错楼层。同等面积、空间更大的新房，价格比她当年的购入价低了近百万元。

越秀·江湾潮起得房率更高、离江更近。吕颖雅/摄

“我们小区很多好楼层的江景房，当时入市价都在7万~8万元/平方米，如今二手成交基本是亏本。”林静说。

贝壳平台数据显示，2025年6月，中海观澜府成交一套127平方米单位，总价816万元，折合单价6.4万元/平方米，远低于林静的入手价。

而类似的剧情，也在琶洲南上演。

作为广州高端住宅标杆项目之一，琶洲南TOD售价常年维持在10万~14万元/平方米，2023年~2024年连续夺得广州销冠，是不少高净值人群眼中的“价值天花板”。

然而，随着片区一宗商办用地启动调规，将转为住宅用途，打破了原有的“闭环逻辑”。对于旁边的琶洲南TOD项目业主来说，震动不小。

不过，市场也有不同声音。从城市发展和土地利用的角度来看，在核心区域通过优化商办地块功能，适度增加高端住宅供应，有助于缓解片区住宅供需失衡的矛盾。

“‘商改住’短期内确实会对周边一二手房价产生影响。但从长期看，高端居住板块的连片开发，更有可能形成新的价值共识。”一位业内人士表示，对市场而言，真正的稳定，来自于供需结构更合理，而非人为制造“稀缺”。

后记：掉队的不是人，而是节奏

余峰和林静，都不是盲目购房者。相反，他们曾是最理性的一批买家——买在市中心，选择当时被普遍认定为“稀缺”的板块，判断清晰、逻辑合理。

可如今，他们的房子却“跌进了”时代的缝隙。

不是因为看错方向，而是因为市场的节奏，早已快过了个人决策的周期。

“现在市区竞争就是这样。”上述业内人士表示，在一切还停留在“稀缺”预期中的时候，新的竞争者已经在酝酿中。