最近，全国有关老旧小区改造话题备受关注，厦门、广州、成都、郑州等40城接连发布文件，明确要拆除改造危旧多孔板楼。

我们也曾多次讨论过，改革开放初期建设的、房龄已达40年甚至更久的多孔板老旧小区，都应逐步拆除。

7月30日，中共中央政治局会议，关于房地产的表述中提出：“高质量开展城市更新。”

此前的7月15日，2025年中央城市工作会议公报发布，也特别强调了“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。

危旧房改造和城中村改造，重点对象是哪些？

上升到最高会议的“城市更新”，会加快老旧多孔板房子拆除吗？

杭州多孔板的房子会拆吗？

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这次是二次棚改吗？

所谓二次棚改，与之对应的是2016年的第一次棚改。

2015年12月，也有一次中央城市工作会议，是嵌套在中央经济工作会议中召开的。当时的提法是：“加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造”。

2016年，大规模的棚改，即所谓涨价去库存，人们都还记忆犹新。

实际上，“棚户区改造”、“危旧房改造”、“城中村改造”，其内涵都是“城市更新”。

城市更新肯定会持续推进，但像2016年那样大规模、高资金投入且由政策性银行支持的“城市更新”或者“棚改”，不太可能重现了。

和十年前的2015年相比，城市发展所处的阶段已经完全不同。

如果说2015年还处在城市化发育的后期，那么今天中国历经近40年的人类历史上波澜壮阔、排山倒海、史无前例的城市化进程，已经是成熟期。

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多孔板结构的房子应该拆除了

这一轮的城市更新中，尤其是危旧房改造的对象，首先应该是老旧多孔板结构的房子。

这些房子的房龄都已经是40年以上，和我们国家民用建筑有效设计使用寿命50年也已经非常接近了。大多数城市都面临着这类房子的改造。

尤其是经鉴定为D级危房的房屋，存在安全隐患。这类房子改造加固的成本极高、难度极大，相比之下拆迁性价比更高。

我们看到很多省市已经开始行动了。厦门、广州、成都、郑州等40城明确要拆除改造危旧多孔板楼，作为这次城市更新的重点任务。

早在2021年，浙江省发展改革委和浙江省建设厅联合印发的《关于开展2021年度未来社区创建的通知》表示：“2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的住宅小区，开展全拆重建类创建，实现‘一次改到位’。”

浙江省出台的这份文件提出了三大原则：2000年之前建成、多孔板结构、存在安全隐患。

符合这三大原则的老旧小区，理论上来讲都应该拆。当然，也要尊重本小区居民的意愿，不能强制进行。

以杭州为例，以朝晖、采荷、翠苑等小区为代表的老旧小区还为数众多，而且占据着城市非常核心的位置。

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城市更新的难点在哪里？

危旧房改造和城中村改造的难点在于立法缺失。

由于没有可适用的法律，老旧小区和危旧房，常常因为几户人家甚至一户人家的阻力，更新就无法进行。

无论是引入第三方的市场化更新，还是业主的自主更新，难度都极大。

杭州的浙工新村，是一个非典型的案例，长达10年之久，最后也出现了一些纠纷，可以说，也并非是一个成功案例。

尊重多数、保护少数是重要的法学原则。

如果有法律支持，危旧房改造和城中村改造会顺利很多。建议可以借鉴香港或者深圳的做法。

例如，深圳规定，若危旧房屋小区95%的业主同意城市更新，其他5%的权利人的房屋由区级政府予以强制行政征收。

又如，香港规定当90%的业主同意重建时(50年楼龄或以上的建筑物，比例可降低至80%)，可由开发商或政府土地整备部门向法院申请强制售卖令，由法院裁定后公开拍卖地块。

只有法治的原则，市场的机制，老旧小区改造才有可能更顺利的进行。