福州建发国贸·望樾

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在寸土寸金的福州主城区，高层建筑林立，尤其是在新盘容积率动辄3.0+的当下，省府圈的建发国贸·望樾横空出世，像个“异类”。这个由建发房产和国贸两大品牌国企联袂打造的纯洋房社区，以1.4超低容积率和宣称100%得房率的116㎡户型，瞬间点燃了传统淡季的八月楼市。

在福州购房者苦“高公摊”久矣的当下，“零公摊”户型是真的吗？它是如何做到的？今天楼市大侦探决定扒一扒其背后真相。

1

高容积率扎堆的市场

1.4容积率为何是“奢侈品”？

▲区位示意图

要理解望樾的价值，首先要看懂它脚下这块地的稀缺性。这两年的福州楼市，新规产品层出不穷，但翻开土地账本，低密地块近乎“绝迹”：

“鼓台”老城核心：新盘容积率普遍站上3.0+，3.5以上的也比比皆是，25层甚至30层以上的超高层已成为常态，居住密度可想而知。

金山、东区、南二环等板块：即便是打着“小高层”旗号的项目，容积率也多在2.5-3.0区间，本质仍是高层社区的密度。

五四北近年标杆：如绿城海棠映月（容积率1.6）、建发璟园（容积率1.7），虽已属低密，但仍高于望樾的1.4。

为什么1.4如此稀有？

根源在主城土地供应逻辑：市区供地主要来自老旧小区拆迁改造。

巨大的拆迁成本和就地安置需求，倒逼商品房地块必须提高容积率来平衡账目。未来市区出现类似1.4容积率纯住宅地块的概率，微乎其微。望樾所在的秀山地块，堪称主城土地市场“意外漏网之鱼”，是真正的“罕见低密”。

低容积率（1.4）+纯洋房（7-11层）+1T2板楼设计，这三者结合，为后续的户型“空间革命”奠定了最关键的物理基础。

2

“零公摊”背后

除了新规，最关键在于：低密

▲示意图

当市场上大多数新盘还在为“得房率突破90%”而宣传时，望樾116㎡户型直接喊出了“套内实得116㎡”、“零公摊”的口号。这绝非噱头，而是多重优势叠加下的结果：

首先，新规赠送面积的“顶格操作”：

半赠送阳台进深加大：新规允许更大的阳台进深，半赠送部分比旧规多出约3-5㎡。

全赠送空间“能送尽送”：飘窗、设备平台等实现全赠送，在116㎡户型上，这些可拓展面积高达约17.32㎡。

其次，1T2板楼设计的先天低公摊优势：

对比市场上常见的2梯4户甚至更高梯户比的高层/超高层（公摊普遍20-25%），望樾纯粹的1梯2户板楼设计，天然将公摊压缩至约16%的低水平。

最后，1.4低容积率才是“零公摊”的关键所在：

▲效果过程示意图

超低密度意味着楼栋可以排布得更疏朗，单元核心筒、公共走廊、管井等公共区域面积被大幅缩减，分摊到每户的自然就少。

▲效果过程示意图

比如：市面上普通116㎡新规户型，套内实得面积约95㎡。

而建发国贸·望樾116㎡户型，套内实得面积约等于116㎡（公摊约16%，但拓展赠送约17.32㎡，综合得房率约100%）！

多出来的这整整21㎡，相当于白送了你一个标准次卧！其实际使用空间感，完全看齐旧规时代145㎡（20%公摊）高层产品的套内面积。

所以，望樾高赠送的根源在于：1.4的容积率。

3

116m²四房的4大创新突破

▲116㎡户型过程示意图

在实得116㎡的基础上，望樾的户型设计更是将空间利用率和灵活性玩到了极致，实现了四大创新突破：

1、得房率突破（核心）：实得面积=产权面积，如前所述，100%实得率，碾压市场。

2、空间可塑性突破（自由）：自由切换两房至四房

四开间朝南+ 约13米南向采光面：采光和通透性远超同面积段产品。

“可变”神户型：全屋仅1处承重墙（位于卫生间与餐厅之间），其余墙体理论上皆可拆改！这意味着：

南向次卧与客厅打通？轻松变身约6米的大横厅+多功能区（书房/茶室/儿童乐园）。

需要更大主卧套间或儿童活动空间？四房改三房，三房改两房？随心所欲。

支持家庭全生命周期演变：从二人世界到三口之家，再到二胎或三代同堂，一套房通过空间重组就能满足，省去频繁换房的麻烦和成本。

3、收纳空间突破（实用）：独立储物间+全屋收纳

创新设计独立储藏间（约3㎡），实际收纳空间高达约15㎡，相当于能塞下160个标准登机箱！入户玄关柜、餐厅边柜、厨房橱柜、各卧室衣柜一应俱全，收纳力直逼140㎡+大平层。

4、功能与尺度突破（舒适）：媲美市中心大平层

全能四房+储藏间+双明卫：116㎡做出这样的配置，在传统产品里难以想象。

LDBK一体化+大横厅：客厅、餐厅、阳台连贯通透，空间感倍增。

中西双厨配置：约7.5㎡的U型中厨 + 西厨岛台规划，能轻松容纳 1.5米大圆桌（同面积段产品通常只能放方桌），家庭聚餐氛围拉满。南向双阳台分流：景观阳台（未来可封包拓展为茶室/健身房/书房） + 生活阳台（保证南向晾晒功能），互不干扰。

酒店式主卧套房：独立明卫、双衣帽间设计，私密性和舒适度兼备。

纯T2边套体验：1梯2户纯板楼，无北向连廊干扰，私密性好，得房率高，媲美市中心大平层体验。

4

“零公摊”=真打折

真省钱

望樾的“零公摊”（趋近100%得房率）绝不仅仅是技术亮点，它直接转化为购房者口袋里沉甸甸的真金白银，实现了多维度的“价格优势”。我们来算一笔账：

首先，最直白的“面积差价”：省下几十万购房款！

1、望樾116㎡ vs 常规新盘116㎡：

望樾116㎡：实得套内≈116㎡。

市面上常规新规116㎡：得房率约90%，实得套内≈104㎡。

价差：在相同名义单价假设下，望樾业主相当于多获得了约12㎡的实得面积却无需额外付费！按福州当前主流改善单价计算，这节省的购房成本高达数十万元。

2、望樾116㎡ vs 旧规145㎡（达到同等实得面积）：

望樾116㎡：实得≈116㎡，支付116㎡面积的总价。

旧规145㎡高层：得房率约75-80%，实得套内≈109-116㎡，需支付145㎡面积的总价。

价差：为获得同等实得面积，购买旧规145㎡产品，需多支付近30㎡（145-116）的名义面积总价！这部分的差价同样在数十万级别。

其次，持有成本“隐形打折”：物业费年年省！

物业费按房产证建筑面积收取。

望樾116㎡：按116㎡交费。

名义145㎡（达到同等实得）：按145㎡交费。

省多少？以3元/㎡/月计算，每年物业费省下超千元（1044元）。持有10年就是万元，这还没算可能的物业费上涨。

所以，望樾的“零公摊”的本质是：

让你用更小的名义面积（对应更低总价和持有成本），买到更大更实用的实得空间。

这相当于在购房总价和长期持有成本上，都进行了实实在在的“打折”。

再者，超越“零公摊”的综合溢价：品牌、品质与地段赋能

除了“实得面积”带来的核心价格优势，望樾的价值底座还建立在多重溢价点上：

1、建发品牌与“诗意东方”超配公区：

▲效果过程示意图

作为深耕福州、口碑卓著的品质房企，建发带来的不仅是品牌信任感，更是其标志性的“诗意东方”园林美学和酒店式归家礼序。

▲效果过程示意图

项目首层全架空打造泛主题会所，并首创酒店式空中会所，将洋房社区的公区配置拉升到媲美高层大社区的尺度与丰富度，极大提升了社区的生活品质感和业主尊崇感，这是无形的品牌与服务溢价。

▲效果过程示意图

2、地铁赋能：项目毗邻地铁1号线秀山站，属于正地铁房。地铁+品质社区，是支撑房产价值的重要砝码。

3、低密纯洋房的稀缺环境：

▲效果过程示意图

1.4容积率、7-11层纯板式洋房社区，带来的低密度、高绿化率、优采光通风的居住环境，本身就是主城区极度稀缺的资源，其居住舒适度远非高容积率社区可比，自带环境溢价。

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