通过统计上海各个地区和产品（非商住）的租售比，我发现了几个颠覆传统认知的“真相”。
上海有些地方的房子，租售比竟然高达4.4%！
上海租售比最高的房子到底在哪里？哪里的房子租售比是最低的？
产业强的地方租售比就一定高吗？到底是什么因素在影响租售比？
颠覆认知的上海租售比第一个真相：上海租售比最高的房子不在市区，而在郊区。
一般认为租售比高的房子肯定在市区，市区租金高、租售比也高。
但结果恰恰相反，上海租售比最高的房子竟然不在市区，而是在郊区！
以华为西岑为代表的郊区强产业地段、以金山石化新村为代表的郊区极致性价比的老破小租售比最高。
根据笔者去年底的调研数据，青浦西岑华岑佳苑动迁房的租房行情如下：
71m²一房租5000元，83m²两房租5500元，90m²两房租6000元。
按照71m²租5000元、小区2.4万元/m²的成交均价来算，华岑佳苑租售比约3.52%。
在上海租售比超过3.5%的房子还真的不多见，这个比值是上海平均租金回报率的2倍，是余额宝利息的3倍，很高了！
华岑佳苑
其实西岑这么高的租售比跟市场短期供需失衡有关。
西岑是新开发的产业社区，为了给华为腾地，西岑社区的农民自建房大多被拆空了。
在农民房被拆走后，西岑还没有商品房开发，让华为员工的住房需求无处释放。
原先的西岑社区与拆迁现状对比
华岑佳苑是西岑当前唯一交付入住的动迁小区，受到了华为员工强烈的关注。
据了解，到现在华为练秋湖研发中心已入驻员工约3万人，预计年底前达到约3.5万人。
华为一下子来这么多人，直接把附近的租金水平推到了一个高点。
但是随着华为人才公寓陆续的启用以及新房、新动迁房的建设，西岑的租金水平可能会回落。
也许华为西岑3.52%的租售比不算什么，金山石化街道的房子租售比更高！
以石化四村为例，31m²租900元，成交25-28万，租售比约3.85-4.32%。
石化七村40m²租1100元，成交价约30万，租售比更是高达4.4%！
这么高的租售比，在上海市区几乎找不到。
通过对西岑、金山石化的租售比分析可以得出，产业强度、市场供求和产品价格会影响租售比。
虽说金山石化的产业强度没有西岑那么高，租房市场供应也远远大于求，租金水平很低。
但是金山石化的房子具有极致的性价比，老破小成交价只有7000-9000元/m²，堪称“白菜价”。
像这种超低价格、接近砖头成本的老破小，在整个上海都找不到。
价格低，所以拉高了租售比。
颠覆认知的上海租售比第二个真相：上海租售比最低的房子竟然在市区。
在一般传统的印象中，上海租售比最低的房子肯定不会出现在市区，但结果也是相反的。
以静安区海防村、黄浦区市民新村为代表的XQ高溢价类房子，以汤臣一品、翠湖天地为代表的顶豪产品租售比最低。
海防村是市区顶级XQ房，但因为XQ溢价太高、售价也高，租售比反而是最低的。
以其小户型25m²、27m²为例，分别租4500元、4800元。
但是成交价分别高达550万、585万，租售比仅约0.98%。
这么低的租售比，在上海很少见。
再看市民新村，17-20m²租金约3800元，但成交价高达310万，租售比也仅1.47%。
上海的豪宅租售比普遍偏低，这也说明租售比跟产品的类型有很大的关系。
汤臣一品433-473m²租12万，售价1.18-1.35亿，租售比仅约1.22%。
翠湖天地288m²租9.8万，售价7000-7900万，租售比约1.68%。
汤臣一品、翠湖天地六期
通过以上分析可以得出，市区顶级XQ房和顶豪产品因价格泡沫和租住功能弱化，降低了租售比。
XQ房是用来挂户口的，出租不是主要功能，价格存在一定泡沫，可能总价中60%以上都是XQ溢价；
而租金只是反映住宅的基本居住价值，背离了租金定价的本质。
豪宅买家追求的是资产避险和圈层标签，租金收益通常被视为“保管费”，与普通住宅投资逻辑是不同的。
颠覆认知的上海租售比第三个真相：市区租售比最高的房子集中在长宁。
通过对市区老破小的租售比分析还发现，租售比高的房子集中在长宁，这是为什么？
以长宁新泾七村为例，33m²租4400元，成交价约160万，租售比约3.3%；
新泾三村41m²租6400元，成交价约220万，租售比约3.49%。
新泾七村
但是市区其它地方的大量老破小租售比一般在3%以下：
如杨浦中原的市光一村，41m²租3900元，成交价约160万，租售比约2.93%；
普陀甘泉宜川的宜川二村，36m²租3300元，成交价约133万，租售比约2.97%；
徐汇田林十三村，48m²租5800元，成交价约330万，租售比仅约2.1%。
这样的反差，还是挺大的。
长宁的几个特殊方面，决定了老破小租售比在市区最高：
1、长宁产业很强、居民消费层次高，提供了高水平租住需求。
长宁是上海最早的涉外开发区，外事企业机构多，居民消费层次高（奢侈品店多就是印证）；
因为开发得早，长宁提早积累了产业，如虹桥开发区是上海第一个CBD。
虹桥开发区密集的CBD
虹开发、临空经济示范区都是产业密度比较高的地方，长宁高收入群体多，推高了房屋租金。
反观杨浦，除了滨江区域有些产业外，东北部整体产业偏弱，所以中原的租售比不高。
2、长宁交通方便、地段好，对通勤租客的吸引力大。
长宁的2号线、10号线都是直达市区核心CAZ和虹桥商务区，交通与地段非常好。
不仅是在长宁本地工作的人群选择在附近落脚，市区上班族也喜欢住在长宁。
反观甘泉宜川，紧贴内环看似地段比长宁还好，实则处在铁路和火车站的“背”面，交通不便。
3、长宁的房子没有XQ溢价，价格没那么高，在租金高、成交价低的情况下拉高了租售比。
长宁全区实行“快乐教育”，不像其它区那样因为XQ的溢价把老破小的价格拉得高高的。
以徐汇为例，虽然田林的交通、产业都强，但有XQ和行政区溢价，徐汇房价整体偏贵，所以老破小租售比反而不高。
颠覆认知的上海租售比第四个真相：产业区里的房子（税城）租售比不一定比下游的睡城高。
传统的认知都是以为产业中心区里的房子能租个好价钱，租售比相应也更高。
但通过对虹桥商务区—徐泾北城、张江—唐镇、漕河泾—九亭的分析发现，结果同样是相反的。
1、虹桥商务区（税城）—徐泾北城（睡城）
虹桥商务区的爱博一村是商务精英租房的首选，跟办公场所一路之隔，几乎在家就能打卡。
其56m²一房租4500元，成交价约240万，租售比约2.25%。
爱博一村
但是对比下游的徐泾北城，以海棠馨苑为例，67m²电梯两房租4300元，成交价约192万，租售比约2.68%，明显高不少。
虽然住在爱博一村上班近，但是仅限于商务区附近上班、对地铁无要求的人群，且户型还有硬伤，购买成本还高。
而在徐泾北城能住上带电梯的次新房，住的面积大、价格还便宜。
2、张江（税城）—唐镇（睡城）
地处张江腹地、左手张江高科产业区、右手张江集电港的90年代老破小香楠小区，63m²租5300元，成交价约252万，租售比约2.52%。
香楠小区
而在下游的唐镇，同样年代的老破小东唐苑，74m²租7200元，成交价约300万，租售比约2.88%，明显比张江高一些。
东唐苑旁边就是恒生万鹂广场商业，600米远就是唐镇地铁站，生活配套和出行更方便。
张江产业区里的小区配套普遍不好，到了晚上漆黑一片，并没有下游的唐镇宜居，降低了租售比。
3、漕河泾（税城）—九亭（睡城）
漕河泾是上海的产业强区，旁边的航天新苑87m²租9500元，成交价约565万，租售比约2%；
华悦家园58m²租7300元，成交价约466万，租售比约1.88%。
对比下游的九亭：
绿庭尚城66-70m²一房租5500元，成交价约244万，租售比约2.7%，明显高一些。
漕河泾跟张江一样，产业区里没啥好房子，配套也一般，很多产业人群都外溢到了下游。
九亭的商业配套齐全、有生活气息，离漕河泾仅有6站地铁，在这里能住上电梯商品房，居住体验更好。
通过对“税城”和“睡城”租售比的分析可以得出：
产业中心区里的房子往往具有陷阱：价格高、品质还不好，且生活配套一般，压制了租售比。
睡城的优势是明显的，拥有低总价次新房+成熟生活圈 ，大大提升了租客的支付意愿，因此租售比高过“税城”。
在这里需要备注说明一下：本文数据来源某蓝皮房产APP，实际租售行情会有差异。
但在一定程度上说明了问题，在很多方面颠覆了人们对租售比的传统认知。
你怎么看待上海的租售比？
热门跟贴