7月的广州楼市，撞上传统淡季的档口。

前有六月集中释放了一波购房需求，后又赶上市场刺激后劲不足，数据自然难免透着些“降温”的意思：

一手住宅网签4787套，环比下滑近三成；二手住宅网签8962套，不管是跟上月比还是跟去年同期比，都跌了约一成。

新房优质项目突围

市场分化暗藏新机

据广州阳光家缘公布的数据统计，7月广州一手住宅网签4787套，环比下滑近30%。

其中，增城区以网签918套领先，番禺区811套、黄埔区689套位居二三位。

从单个项目来看，分化极为明显。部分项目去化相对较高，尤其是板块核心优质项目。

中原数据显示，上半月成交量增长主要依赖6月中下旬以来项目冲刺半年业绩陆续网签带动，如黄埔未来城、保利天奕、越秀云萃、华润公园上城等近期加推项目成交表现较佳。

市场越淡，买家越认“好货”，倒逼开发商拼产品、搞配套，未来买房“选对盘”更重要。

二手刚需底盘稳固

旧改激活区域潜力

再来看二手数据。

据广州市房地产中介协会数据显示，2025年7月（统计周期6月26日至7月25日），广州二手住宅网签套数8962套，面积88.84万平方米。

从环比数据来看，套数环比下降9.39%，面积环比下降10.84%；同比方面，套数同比下降10.68%，面积同比下降12.25%。

尽管有一定幅度的下降，但近九千套的网签规模，在传统淡季中已属不易，这背后是广州楼市坚实的刚需底盘在发挥作用。

从区域成交分布来看，分化特征明显。番禺区和海珠区以千宗网签量领跑，白云区、增城区和荔湾区也接近千宗。值得注意的是，从化区和荔湾区环比分别增长12.46%和7.23%，同比上，荔湾区、白云区、南沙区和从化区也呈增长态势。

从化区12.46%的环比涨幅，细究起来，与刚需需求被激发以及当地房源的价格优势和交通配套升级密切相关。

芳村大道板块22.88%的成交暴涨，是旧改推动的典型案例。江南西-宝岗板块环比增长13.68%，桂花岗-三元里环比增长11.88%，西关环比增长9.91%，这些板块的增长也与旧改带来的配套升级预期密切相关。

从户型面积来看，60平方米以下小户型成交占比升至17.33%，环比上升2.1个百分点。这类房源总价低、首付压力小，深受年轻刚需和投资客的青睐。

结构性调整中的积极动能与未来展望

7月的数据清晰展现了广州楼市结构性调整中的三大积极动能：

其一，旧改与政策刺激的效果逐步显现。

从二手市场来看，旧改直接带动了多个板块的成交增长；从化的“买房网签即入学”政策则一定程度上带动了区域一手房的销售。

其二，刚需与改善需求的层次分明。

60平方米以下小户型和144平方米以上大户型的成交数据，反映出刚需市场的稳健和改善需求的潜力，两者共同构成了市场的需求基础。

其三，产品力成为市场竞争的核心。

从一手项目的去化数据可以看出，无论是刚需盘还是高端盘，只要产品品质高、配套完善，就能在市场中占据优势，这将倒逼开发商不断提升产品和服务质量。

下半年的广州楼市，在数据层面有望呈现更多积极变化。

从需求端来看，随着金九银十的到来，预计9-10月刚需购房需求将有所释放，部分改善型购房者可能会选择期间入市，带动市场活跃度提升。

随着楼市结构性调整的不断深入，广州楼市将朝着更健康、更理性的方向发展。