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上海楼市发展几十年，市中心房价水涨船高。
有些板块仗着市区两个字房价长期虚高，并不值得买入。
今天就给大家盘一盘，上海市区那些比较差的板块。
建议大家买房时，避开为妙。
黄浦-蓬莱公园
蓬莱公园自从跟着老南市一起嫁进黄浦后，就一直靠“蹭流量”存活。
在所有人的认知里：黄浦区=顶级地段。
只要冠上黄浦区的名号，建在黄浦的地段，普宅也能卖出豪宅的价格。
蓬莱公园就是那个身价配不上地段的板块，全靠周边邻居帮衬。
论底蕴，这里是“穷苦”老南市出身，板块内老公房较多，城市界面混乱。
论规划，这一轮黄浦区的发展重点是新天地外扩、老城厢及金陵东路片区的更新，蓬莱公园再次成为被遗忘。
论商业，蓬莱公园在市区是垫底的存在，高端商务氛围也没有，都是一些很旧的乙丙丁办公楼。
教育资源无亮点，黄浦一梯队的好学校全在板块外，医疗配套倒是有一个三甲九院。
交通方面，经过的4/8/9号线都是典型的民工线路，比不过长寿路/武宁路那边的7/13/14号线。
蓬莱公园唯一的优势是，开车到各个核心节点不算远，以及，属于黄浦区。
仅凭这个，在上一轮房地产牛市中，挂着黄浦区的名号，涨幅超40%。
标杆盘绿地海铂黄浦最高点时能卖到22.4万/平，水分很大。
杨浦-中原
“搬出棚户，挺进中原”，中原板块曾为上海的高速发展做出了巨大贡献。
却也因过早“填满”而错过了近三十年的每一轮城市红利。
现在这里是杨浦最没有发展希望的地方。
地铁，目前只有一条挤得要命的8号线，还是终点站。
尽管未来的20号线东西方向，从嫩江路站穿过，但太过靠南。
商业配套仅有中原城市广场和欧尚超市。
板块内几乎都是90年代的老公房，房龄25-35年，既未到“两旧一村”强制拆除线，又无增量规划，想拆拆不动、想改改不深。
最致命的是，中原板块的老，不止在于房子。
数据显示，截止到2024年，中原大部分所属的杨浦殷行街道60岁以上人口占户籍人口的50.02%，远超上海平均水平，比虹口区老龄化程度还要高。
老人多，消费欲望和消费能力就低，商业配套自然也会慢慢衰落。
这里的教育资源和产业也是全区垫底。
从产业规划来看，中原板块大部分规划为战略发展区，自身几乎难有新增产业。
西面的新江湾城倒是有产业，但又被宝山的大吴淞规划借走了。
新江湾城以后，大概率是往西北拓展。
中原板块唯一的希望，或许是等老房子拆迁。
但近二十年来杨浦区GDP增速一直是市区垫底，拆迁估计有心无力。
中原已经陷入了“产业空心—人口流失—配套降级”的恶性循环。
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虹口-江湾镇
江湾镇的落败，是从它的边缘化起步就注定的。
1958年江湾镇从江湾区划给宝山，1984年又回到虹口，三易其主的江湾镇，城市定位始终模糊。
板块内铁路、高架、高压走廊把镇域切割得支离破碎。
轨交只有一条3号线擦边而过，被戏称为虹口死角。
2005年市区旧改动迁需求爆发，虹口、闸北把大量居民甩到了江湾镇。
目前板块内也是动迁房和老公房为主，房价多年跑输全市平均水平。
唯一拿得出手的次新房是彩虹湾，但是得房率和户型都比较差。
在虹口2035规划里，江湾镇、曲阳都被定位成了“宜居宜业创新城区”，翻译过来就是“睡城”。
但曲阳再差，也扛起了虹口教育资源的半壁江山。
而江湾镇，交通、商业、学区没一个抗打的，被定位成了动迁基地。
虽然2016年后也有恒大江湾华庭、绿城沁香园等新房入市，但是供应扎堆，产品同质化严重，非常难卖。
从市区死角到动迁大本营，再到新房滞销区，江湾镇已经彻底被抛弃了。
未来如果没有产业和交通的实质性升级，这里仍将会是虹口最差的板块。
静安-彭浦
静安区的吊车尾板块，非彭浦莫属。
这里最早的定位是偏远郊区，一百年前广东人在此设广肇公所，收葬客死沪上的同乡。
建国后彭浦成了首批工业区，拥有上海第一批工人新村。
90年代的时候，这里住了将近16万人。
火到没边的彭浦夜市，打响了市场知名度，也使得彭浦的居民成分十分混杂。
老公房扎堆、城市底层流动人员聚集，让彭浦成了静安区最差的板块。
2004年1号线彭浦新村的开通，是彭浦最后的辉煌。
吃老本吃了20年，一直没什么新的变化。
彭浦现在已经沦为北上海大型养老基地，年轻购买力一直在流失。
好在最近几年彭浦原拆原建搞得不错，旧改红利已经在逐渐释放了。
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徐汇-华东理工
华东理工板块是徐汇区最弱的地方。
空有徐汇的名气，实际上还不如闵行金虹桥。
以教育板块自居，但教育资源薄弱，一梯队小学初中都没有，华理附属中学还是普高。
板块布局上，又被沪杭铁路、沪闵高架、中环高架包围，很难有外部板块的助力。
区域资源投入上，华理板块几乎没捞到一点。
近几年的规划中，
徐汇中城规划落在了上海南站，
航天科技城建设落到了漕河泾，
徐汇南部医疗中心建设落在了长桥。
而华理这里只有一些零星旧改规划。
徐汇的有钱人都住在徐滨，投资的选了华泾，刚需的买了长桥、康健和田林。
华东理工板块，就是徐汇置业鄙视链的最底端，被边缘化了好多年。
普陀-甘泉宜川
甘泉宜川是上海内中环唯一一个没有地铁穿过的板块。
7号线擦板块西边而过，3、4号只留下了中潭路一站地铁。
东西穿行的铁路，把宜川和普陀主城区分离。
宜川的城市界面和铁路以南城市界面几乎两个世界。
上海的城市化，到了甘泉宜川这里仿佛停滞了。
城市界面几乎和二十年前没什么两样。
甘泉宜川的老破小，涨得少、跌得多，现在100万左右就能上车。
虽然便宜，但我们并不建议买，因为这里有可能还会更便宜。
甘泉宜川那么大点地方有近1000套挂牌房源，卖房的房东一个比一个卷。
错过了上海高速发展的黄金期，甘泉宜川未来也很难再翻身了，可惜了内环边那么好的地段。
小结
看完这些板块，你会明白。
即便在上海中心城区，也存在“名不配位”的弱鸡板块。
这些地方要么是产业基础弱、老破集中。
要么是溢价高，缺乏性价比。
当然，以此定位它们是最差的垃圾地段，确实有些残忍。
毕竟，就算发展慢一点。
只要上海还在持续发展，总能等到资源重新倾斜的那天。
但这必定会是一场非常漫长的等待。
对于买房人来说，与其去赌不确定的未来，不如理性选择当下更优质的标的。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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