逸合中心一期业主们，碰到难题了？

还记得今年4月，楼市君还报道过逸合商务中心的项目公司广州嘉泰富投资有限公司，于5月中旬开庭进行破产重整。

3个月过去了，逸合中心有业主传出风声：据说，有新开发商要接手了？！

但对于业主来说，面临着另一个未知数...

｜逸合中心周边实拍

｜广州楼市发布 摄

壹

最近，有业主透露：位于荔湾白鹅潭的逸合中心项目，有新的开发商进行接盘。

据业主了解到，该项目预计将于今年内完成接管工作，未完工楼栋有望复工。

｜逸合中心实拍

｜广州楼市发布 摄

不过，楼市君查询了企查查发现，逸合中心的项目公司 广州嘉泰富、广州逸合投资有限公司，股东的持股比例暂时并未发生变化。

但在刚刚过去的7月份，荔湾区税务局接连向广州嘉泰富发出6张欠税公告。

公告显示，该公司欠税余额接近9000万。

其中涵盖企业所得税、房产税、增值税、城市维护建设税、土地增值税、城镇土地使用税。

｜来源：企查查

另外，该公司的司法诉讼达81宗，其中包括商业合作纠纷、房屋买卖合同纠纷等等。

而今年5月， 广州嘉泰富作为被申请人，涉及破产重整案件已经进行开庭审理，目前仍未显示结案。

| 图源：嘉泰富破产重整案民事裁定书

眼见及此，尽管项目有望被接管，仍有业主仍忧心忡忡。

他们不禁担心：自己的房产是否会因开发商破产而被收回，以及能否正常办理房产证。

业主的担忧主要源于开发商尚未完成初始登记，导致已购公寓在法律上未完成物权转移，仍属于开发商资产的一部分。

｜逸合中心实景图

｜图源：项目资料

据了解，逸合中心共规划5栋公寓，其中1-3号楼已售罄并于2021年首批交付入住，而另外两栋仍处于建设阶段。

阳光家缘数据显示，截至目前，已售楼栋大部分未成功过户，这意味着一期收楼入住的业主仍未取得房产证。

｜图源：阳光家缘

这一情况，使得开发商的新债权人（如新接管的开发商）可能对房产主张权利。

尤其令人担忧的是，许多业主在购房时已办理银行按揭贷款，每月仍需偿还月供，并可能面临一定的产权风险。

贰

针对业主提出的几个忧虑，楼市君也查询了相关法规：

问题一：如果房子被新债权人进行处理，银行贷款是否仍需偿还？

根据我国《民法典》相关规定，按揭贷款合同与房屋买卖合同是两个独立的法律关系。

即使因开发商原因导致房屋被收回，业主与银行之间的债权债务关系依然存在。

具体到逸合中心的情况，如果开发商的债权人通过法律程序处理房产，业主仍需按照原合同约定继续偿还贷款本息。

｜逸合中心实景图

｜图源：项目资料

问题二：如果选择继续还款，是否需要新的抵押物？

业主之所以提出这一问题，是因为一旦房子被开发商债主收走（或进行其他处理）后，虽然有可能失去了房产，但房贷合同依然有效。银行不会因为抵押物（房子）消失就免除债务。

根据我国《商业银行法》和《贷款通则》相关规定，当抵押物价值不足或灭失时，银行有权要求借款人补充担保物或提前偿还部分贷款。

不过，在官方“保交楼”框架下，如广州将逸合中心纳入问题楼盘清单，银行可能暂缓执行担保条款，很大可能维持现状暂不要求。

根据官方发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》提到了“征信保护”措施，这意味着在缓冲期内，遇到交付等问题的业主即使无法立即提供新抵押物，业主的征信记录可能不会立即受到影响。

｜白鹅潭航拍图

｜广州楼市发布 摄

问题三：没有房产证的房子，能脱手吗？

一般来说，产权瑕疵房产的估值面临极大挑战，缺乏房产证的逸合中心公寓在法律上无法完成正常的产权转移，这从根本上限制了其市场流通性。

然而，现实交易中这类物业仍可能以“协议转让”等形式进行交易，只是价格通常会大幅低于市场正常水平。

值得注意的是，有知情业主表示，目前已经有相关部门协助处理中。

对于业主来说，不妨密切关注动态，或许能获得比立即低价出售更有利的解决方案。

叁

最后来聊聊，对于业主和投资人来说，这个盘值不值得期待？

一来，逸合中心位于白鹅潭板块核心，周边配套兑现正在加速，可以对盘活后的去化起到一定支撑。

| 逸合中心区位示意图

| 广州楼市发布 制

今年可以看到，几大标志性商业体纷纷提上议程。

例如白鹅潭福朋喜来登酒店挂牌、广州滨江天地引入全国首家雅诗阁、保利置业陆居路地块也有望引入五星级标准酒店。

还有聚龙湾太古里即将分阶段落成，据悉已签约部分重奢品牌，白鹅潭万象城也将于2026年开业。

当然，白鹅潭也不只有商业这一张牌。

过去两年，先是“三馆合一”的白鹅潭大湾区艺术中心正式开门迎客，还有白鹅潭连续举办大年初一烟花汇演，无形中拔高了整个片区的格调。

｜白鹅潭夜景航拍

｜广州楼市发布 摄

高端商业＋文旅经济，为业主带来了泼天流量，也会带动整个板块的居住需求。

因此，逸合中心这次重整，其实也带来一次押宝白鹅潭的机会。

二来，同样的机会并不多，因为白鹅潭的小户型公寓需求旺盛。

楼市君统计了荔湾各街道这个面积段住宅和商办的租金水平，发现白鹅潭所在的花地街道商办租金遥遥领先。

| 广州楼市发布 制图

就拿逸合中心来说，层高4.5-5米，主打约33-60方的双钥匙复式。其中45方拥有3+1房2卫，55方更是拥有4房2厅1卫，妥妥的收租利器。

一套2020年160万成交的47方公寓，今年月租去到4000元，租金回报率3%。

楼市君还发现，已经有不少已收楼的业主把逸合中心公寓改造成民宿出租，而且收益率相当可观。

｜来源：美团

即便是工作日，有民宿的单日租住价格达到470元起，周末和节假日更是达到520元起，热度颇高。

要知道，目前珠城的公寓租金回报率也就是1.2-4.3%。（数据来源：中指院）

去年广州市规自局发布的“限寓”通知，更是放大了这类产品的稀缺属性。

按入市时3.5万的参考均价，逸合中心剩下两栋公寓6万方货值超过20亿，如果产品不缺客源，项目盘活也是很值得期待的。

最后，对于逸合中心，你又是怎么看的？欢迎评论区留言讨论~