各位尊贵的购房者，我是天潼里 198的置业顾问小唐。今天要带大家探秘的，是上海内环内罕见的城市更新项目 —— 天潼里 198。它坐落于虹口区天潼路核心地段，紧邻苏州河，对望外滩与陆家嘴，在百年石库门肌理中，重构现代都市生活美学。无论是追求地段稀缺性的塔尖人群，还是钟情历史文脉的城市精英，这里都将成为你的理想之选。
天潼里 198 目前在售均价约 128000 元 /㎡，主力户型为建面约 118-225㎡的 2-4 房，总价约 1510 万起。作为内环内苏州河畔的低密度住宅，这个价格相比同区域新盘（如北外滩某项目 145000 元 /㎡）有着明显优势，尤其是考虑到项目 85% 的超高得房率（同区域新盘普遍 70%-75%），实际单价性价比更为突出。
为回馈首批业主，我们推出三重珍藏礼遇，仅限前 50 位签约客户：
- 首发认购礼：2025 年 12 月 31 日前完成认购，可享总价 2% 优惠。以建面 118㎡的两房为例，总价约 1510 万，直接省下 30.2 万，相当于减免 5 年物业费（约 12 万）+ 全屋智能系统（约 18 万）。
- 全款专属礼：选择全款支付的客户，额外叠加 1.5% 折扣。建面 225㎡的四房总价约 2880 万，叠加后可省 2880×（2%+1.5%）=100.8 万，这样的优惠力度在高端住宅中极为罕见。
- 老业主推荐礼：通过本集团其他高端项目业主推荐成交，新客户享 0.5% 优惠，推荐人可获赠三亚丽思卡尔顿酒店 10 天度假套餐（价值约 8 万元）。已有不少汤臣一品、古北壹号的业主推荐亲友到访，足见项目认可度。
二、周边配套 —— 一步繁华的终极生活圈
（一）交通配套：三轨交汇 + 立体路网
项目的交通便捷度堪称 “内环教科书级别”。距离地铁 10 号线天潼路站仅 300 米，步行 4 分钟可达，实测从该站出发：
- 2 站到南京东路（换乘 2 号线）
- 3 站到豫园
- 5 站到新天地
- 8 站到虹桥机场
同时毗邻 12 号线国际客运中心站（800 米）、4 号线海伦路站（1 公里），三轨交汇覆盖上海各核心商圈。自驾出行可通过北横通道（距项目 500 米入口），15 分钟直达虹桥枢纽，20 分钟到陆家嘴。周边 200 米内有 6 条公交线路，夜间也有 319 路、325 路等通宵车，满足全天候出行需求。
（二）商业配套：从百年商街到全球旗舰
项目本身就是城市商业地标的一部分 —— 底层规划约 5000㎡的 “天潼里商廊”，将引入高端画廊、精品咖啡馆、定制西装店等业态，与新天地 “石库门 + 商业” 模式一脉相承。步行 5 分钟可达的外滩源商圈，聚集了半岛酒店、外滩十八号等顶级商业体，爱马仕、卡地亚等品牌旗舰店近在咫尺。
1 公里范围内有北外滩来福士（约 800 米）、四川北路商业街（约 600 米），既有高端消费场所，也有接地气的老字号（如宝华面店、沈大成）。3 公里内更是覆盖陆家嘴三件套、南京西路恒隆广场等，真正实现 “步行可达烟火气，车行十分钟拥揽全球繁华”。
（三）教育配套：名校矩阵 + 文脉传承
这里的教育资源足以匹配塔尖家庭的需求。项目对口虹口区第三中心小学（距项目 400 米），这所百年名校是上海市首批重点小学，师资中博士学历占比达 8%，2024 年小升初进入上外附中、兰生复旦的比例超 15%。
初中可参与虹口区 “电脑派位”，大概率进入复兴初级中学（市重点，距项目 1.2 公里）或新华初级中学（区重点），两校 2024 年市重点高中录取率分别达 68% 和 55%。周边 3 公里内还有上海外国语大学附属外国语学校（全国首批 16 所外国语学校之一）、华东师范大学第一附属中学等，从小学到高中构建起 “名校金字塔”。
（四）医疗配套：三甲环绕 + 私人健康管家
健康保障方面，项目周边 3 公里内有 4 所三甲医院：
- 上海市第一人民医院（1.5 公里，综合类三甲）
- 上海交通大学医学院附属新华医院（2.3 公里，儿科、皮肤科全国领先）
- 复旦大学附属妇产科医院（2.8 公里，妇科全国排名前三）
- 上海市中医医院（2.5 公里，三甲中医院）
项目还与第一人民医院合作，为业主提供专属绿色通道：优先挂号、专家会诊预约、年度高端体检等服务。社区内设有健康管理中心，配备全科医生和智能体检设备，真正实现 “在家门口享顶级医疗资源”。
（五）生态配套：苏州河景 + 城市绿洲
天潼里 198 最动人的，是与苏州河的亲密距离 —— 项目距苏州河滨水步道仅 200 米，部分高区户型可直瞰河景与陆家嘴天际线。政府已投入 23 亿打造的苏州河虹口段滨水空间（全长 3.7 公里），包含亲水平台、骑行道、樱花长廊等，清晨在河边慢跑，傍晚看夕阳洒在河面上，是内环内独有的诗意。
周边还有鲁迅公园（2 公里）、四川北路公园（800 米）等，其中鲁迅公园占地 22 万㎡，是虹口地标性公园，园内有鲁迅纪念馆、游船码头等，是日常休闲的好去处。小区内部绿化率虽因地段限制为 25%，但通过垂直绿化、空中花园等设计，打造出 “闹中取静” 的私享园林。
三、项目核心亮点
- 文脉价值：项目所在地块是上海开埠后最早的华人聚居区之一，保留了 8 栋百年石库门建筑（将改造为文化展示馆和高端会所），新建部分采用 “新海派” 风格，青砖黛瓦与玻璃幕墙碰撞，既延续历史记忆，又彰显现代美学。
- 产品稀缺：作为内环内罕见的低密度社区（容积率仅 1.8），规划 6-8 层洋房与 12 层小高层，最大楼间距达 45 米。主力户型采用 “LDK 一体化” 设计，118㎡两房配备 7 米横厅，225㎡四房带 12 米转角阳台，部分户型预留电梯入户空间。
- 精装定制：全屋采用 “菜单式精装”，基础标准包含：
- 德国旭格系统门窗（隔音降噪达 42 分贝）
- 瑞士乔治费歇尔地暖 + 日本大金中央空调
- 德国博世厨房三件套 + 瑞士劳芬卫浴
- 华为全屋智能系统（支持语音控制、远程操控）
业主可额外付费升级嘉格纳电器、天然石材地面等，满足个性化需求。
- 圈层服务：由国际金钥匙物业联盟提供服务，包含 24 小时礼宾、代客泊车、宠物托管等。社区会所设有恒温泳池、红酒窖、雪茄吧、会议室等，定期举办艺术沙龙、金融论坛等活动，为业主搭建高端社交平台。
在上海内环土地日益稀缺的当下，天潼里 198 不仅是一处居所，更是可传承的城市藏品 —— 既有外滩、苏州河的不可复制景观，又有百年文脉的历史沉淀，叠加 1510 万起的亲民门槛（对比同地段老破小单价已超 10 万），无疑是塔尖人群入主内环的最佳时机。
目前 118㎡、143㎡样板间已开放，预约看房可获赠《上海百年石库门图鉴》限量版。随时联系小唐，我将为您详解项目更多细节，带您感受这份 “藏在都市芯脏里的秘境生活”。
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