文/上海进深 严明会
单看官宣声量，中粮北外滩壹号很容易给市场造成一种错觉：
这是一个几乎顺理成章会卖得很好的项目。
北外滩核心区位、与提篮桥风貌区紧密相邻、央企中粮操盘，再叠加一整套“城市封面”“塔尖资产”的话术体系，从传播端看，它几乎踩中了当下豪宅营销的所有标准答案。
中粮北外滩壹号认购结束后，对外给出的数字是：接近90%。
随后公布的摇号名单显示，共计77组客户。以此测算，实际认购率约为85%。
12月21日的首开，中粮方面官宣去化约60%，折算下来，大约成交50套。
网签节奏，并没有匹配它的官宣热度。
开盘至今20天过去，已售16套，且成交时间都集中在2025年12月。
其中，185㎡的卖出10套，228㎡的卖出6套。
无论从成交速度，还是从转化效率来看，都明显与前期的官宣热度不在同一条节奏线上。
认筹声量不低，转化却明显偏弱。网签端的冷静表现，构成了这个项目最真实的市场画像。
产品不差，节奏落后
回到产品与供应结构，中粮北外滩壹号规划90套高层与118套海派风貌别墅，所有高层都集中在一栋楼，意味着大部分资源被风貌占据。
11月底高层房源一次性过会， 其中包含185㎡46套，228㎡44套，均价14.38万/㎡，最低单价约11.75万/㎡，最高价也只有16.6万/㎡，整体溢价可控。
项目在入市前便启动了分销，并同步推出激励政策：前168位认购客户，开盘当日成功选房即赠送一个产权车位，市场价值约50万 。
在同级别豪宅项目中，这样的促销力度并不常见，本身也从侧面反映出开发方对成交确定性的重视程度。
与过往壹号系项目相比，北外滩壹号还有一个重要区别：
这是中粮大悦城首个“壹号系 历史风貌”组合型项目，由项目总经理李洋操盘。
这既是亮点，也意味着市场需要更长的认知和消化周期。
从项目节奏看，这场销售并不是一蹴而就的。
拿地到入市的周期，已经超过两年。
2023年9月，大悦城控股上海大区公司通过上海联交所成功竞得项目所在的北外滩街道hk367-01地块（原虹口116街坊地块）折合楼面价94437元/㎡。
早在2024年，案名、效果图等项目信息就已陆续释放。
今年8月中旬，大悦城控股副总经理、华东大区公司总经理李平带队调研北外滩壹号项目。
他现场发话：高层蓄客要扎实推进，年底必须顺利开盘；风貌别墅客户要精准摸排、重点维护，为明年销售打基础；样板间展示效果要切实赋能营销。
三条指令，条条指向快销售。
生不逢时，难度升级
当中粮真正入场时，北外滩乃至整个内环豪宅市场的优质客群，其实已经被提前消耗过一轮。
在它之前，金茂璞元和华润外滩瑞府已经完成了一次客群切割，分流了部分1500-2000万级预算的客户。
同时，板块内2500万元以上的客群，也已被提前锁定了不少。
中粮北外滩壹号面对的，是一个经过多轮筛选的存量市场。
去年12月的豪宅新盘集中入市，则进一步放大了这种结构性压力。
声势很大的安澜上海，211套房源，12月19日启动认筹；后滩澐启滨江，一批次日光之后趁势加推；普陀真如中海环宇玖章入市；东外滩外滩道、绿城黄浦ONE则持续放量。
北外滩区域内，外滩瑞府三批次与中粮北外滩壹号正面碰撞。
这已经不是单一项目之间的竞争，而是一场覆盖全市顶级改善客群的争夺战。
当所有项目都在强调“塔尖”“圈层”“终极改善”时，真正具备同时出手能力的人群，反而显得更加稀缺。
结果也就变得非常现实：
有的项目凭借先发优势，提前完成锁客；有的项目通过产品梯度，稳住中坚改善力量。
而中粮北外滩壹号，被挤在了竞争最密集、也最难突围的中段区间。
对比之下，中粮北外滩壹号的处境恰恰是：优势并不少，但没有一个形成绝对统治力。
地段不是唯一核心，产品不是最具话题性，价格也没有构成压倒性优势，最终只能更多依赖品牌背书与传播声量，来支撑市场预期。
但在豪宅市场，声量可以制造热度，却无法制造真实且持续的购买力。
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