站在香港中路市政府位置，往东望去，那栋242米高的“刀片楼”直插云端，散发着冷冽的光泽。

▲青岛地标豪宅——刀片楼

这就是号称世界著名建筑大师贝聿铭父子，在中国大陆唯一设计的可售豪宅、——梵悦·凌云，一个自带传奇色彩地标豪宅。

1、

天价豪宅横空出世

梵悦·凌云，地处市南区核心的香港中路，项目总高242米，共65层地上、5层地下，其中1~2层是物业和配套大堂，3~23层规划为涉外法务办公区，24、25层及62层设置商业和业主会所，其余高区为复式公寓。

26层以上的公寓部分名为梵悦·凌云，但青岛本地人更习惯直接称它为“刀片楼”。这个绰号源自它外形奇特，远远望去整栋楼薄如刀刃，因此得名。

▲梵悦·凌云社区外景

▲梵悦·凌云大堂实景

梵悦·凌云最大的卖点就是海景，作为海边的超高层建筑，其视野毫无疑问是无敌的。在内部装修和配套上，开发商也下足血本，无论是大堂、会所还是室内精装，都做到了一线豪宅的水准，气派非凡。

▲梵悦·凌云样板间实景

梵悦·凌云作为青岛昔日第一高的重生之作，自带光环和噱头——全球唯三的贝氏可售作品、岛城昔日地标的传奇回归、242米封顶俯瞰全城的霸气，这些标签令不少人一开始对它充满期待。但是据查询青岛网上房地产官方数据，开盘2年时间，截至今年8月初，梵悦·凌云26层以上公寓仅网签了15套。

▲梵悦·凌云网签数据图

究其原因，价格无疑是最大的拦路虎之一。梵悦·凌云定价，从低区到高区，单价跨度较大大，定价逻辑主要依据就是看海景的程度，户型建面约246—586㎡，含精装修售价约5—7万/㎡，起步总价近千万/套，最贵的一套总价逾6000万。

2、

大师设计的地标，为何烂尾？

梵悦·凌云，曾有过一段跌宕起伏的前世今生，经历了复杂的资本博弈和时代沉浮，颇具传奇色彩。

二十年前，青岛要打造地标性高楼，本土开发商泰山地产拿下市南区香港中路的黄金地块，不惜重金邀请世界著名的贝聿铭建筑事务所担纲设计：在距地面100米高空设置结构转换层，使25层以上建筑截面逐渐收窄呈扇形，以确保每户享有无遮挡海景。这一创新设计据称开创了世界建筑史上的奇迹，中国内地绝无仅有。项目命名为青岛财富中心，规划总建筑面积约10.7万㎡，地下5层、地上70层，高度刷新当时的青岛纪录，成为青岛第一高。

▲梵悦·凌云实景

然而，这座被寄予厚望的“青岛第一高”，命途多舛。从立项之初，就伴随着资金与权力的暗战。泰山地产最早的背景是港资和央企石化系统，后逐渐民营化，实控人为刘煜。但据传在项目开发过程中，一位神秘的李姓女商人左右着资金局势：她依托特殊背景，通过复杂股权腾挪套现离场，在青岛上演了一出眼花缭乱的资本游戏。项目开工时间也一拖再拖——2009年才正式动工，原计划2012年竣工，却因资金链问题停工；2011年曾复工，2013年6月大楼结构封顶，随后不久开发商资金链彻底崩盘。2016年项目再度停摆，从此一烂就是近十年。

▲梵悦·凌云实景

烂尾期间，这栋楼牵涉的债务纠纷和诉讼多达数十起，原开发商泰山地产被列入失信黑名单。直到2022年4月，青岛中院将刀片楼法拍，起拍价13.54亿元，评估价近17亿，最终流拍。

两个月后，青岛市南区政府出手了，宣布将其改造为青岛涉外法务中心，引入北京梵天集团作为运营建设方，总投资约51亿元，打造成全国顶级的法律服务总部和高端商务地标，项目更名为更名为梵悦·凌云&青岛涉外法务中心。

至此，这栋沉寂多年的烂尾楼，终于凤凰涅槃般重获新生。2023年7月，梵悦·凌云项目正式对外开放样板间。不过，更大的考验还在后头。

3、

高价豪宅凭啥让人买账？

如果说刀片楼的前半生，是一部资本戏码，它重生后的后半场，则是一场市场大考。梵悦·凌云，虽然披上了豪宅的外衣，但内里有诸多天然硬伤无法回避。这些问题直接导致不少潜在买家望而却步，让这座顶级豪宅陷入曲高和寡的尴尬境地。梵悦·凌云的槽点主要有三：

1、商业产权劣势明显

梵悦·凌云是40年商业产权公寓，不通燃气，土地年限大幅缩水，粗略估计，只剩下大约20年产权。而转手时高额的税费也是绕不过去的坎，严重影响梵悦·凌云的流动性。

2、户型设计不合理

受限于十几年前定型的楼体结构，梵悦·凌云很多户型硬伤。超高层+全复式的配置带来了超高容积率和高公摊。梵悦·凌云公摊比例高达32%左右。而复式结构导致室内楼梯、电梯前室等进一步侵占空间，得房率偏低。

▲梵悦·凌云样板间实景

尽管号称南北通透，但不少户型南侧房间外是走廊。受限于老结构，楼栋幕墙无法换成当下流行的大面落地玻璃，只能保持原来的“框景”窗口。许多复式客厅挑空两层，却被上下分隔的横梁墙体切割得支离破碎，窗户也零碎分割，视野大打折扣。本应是海景落地窗景观，被截成几块画框，既不敞亮也不壮观，反而让人有些压抑感——这对于主打观景的海景豪宅来说实属大忌。

▲梵悦·凌云样板间实景

此外，动线设计也有“先天商业化”的痕迹，并非按照家庭起居习惯来最优化布局。哪怕开发商在装修上铆足劲儿，用奢材和艺术品堆满整个空间，也难掩户型先天的局促和不合理。

▲梵悦·凌云样板间实景

3、匹配客群狭窄

梵悦·凌云的尴尬在于，它瞄准的是极小众的一撮买家——那些愿意为了海景高层公寓一掷千金的人。在青岛，富人们普遍钟爱低密度的别墅、洋房，对超高层塔楼式豪宅兴趣不高，很少有人会把数千万预算投入一套高空公寓。而青岛沿海一线，那些超高层豪宅项目，都面临成交稀少、二手价格低迷的问题。

▲梵悦·凌云样板间实景

梵悦·凌云恰恰撞上了青岛豪宅市场的软肋：超高层+公寓。这两样单拎出来在青岛都不讨喜，何况它兼而有之。

▲梵悦·凌云

除此之外，还有些玄学层面的争议也为项目增添了话题性——毕竟刀片楼这个名字听着就不太吉利，尖刀般的建筑造型直冲香港中路，有“路冲”之嫌，被认为是不聚财甚至损福报的格局。坊间甚至流传，当年项目烂尾多年，与其风水不好有关。当然，这类传说见仁见智，但对于本就心存疑虑的购房者而言，无疑又是一个减分项。这样一栋刀锋劈煞的楼，一般人气场不够强，还真不敢住进去。