海南地王频出的三亚湾片区，最近，可能有个大体量项目要炸场了！
最近，三亚天涯区官宣，三亚湾新城城市更新项目，要以拍卖的形式，遴选实施主体；
不同于以往的招拍挂，这次是委托第三方拍卖机构，整体拍卖出让城市更新项目的实施主体，这在海南的城市更新项目中，算是少见的方式！
起拍价：
29.61亿元！
规划总面积，397亩；
无论是金额还是面积，在三亚湾片区，都属于超级体量的存在！
此次拍卖涉及HP02-02-10、HP02-02-11两宗市场化商品房用地和HP02-02-14、HP02-02-17两宗安置房用地。
小易作为海南土拍市场的资深看客，看到地块带“HP”字样的，都会格外提神；
海坡板块，已经是海南土地市场的神级存在；
连续诞生和刷新“地王”，是海南名副其实的地王板块！
根据天涯区官方发布的《三亚湾新城城市更新项目(一期)2+2地块实施主体拍卖公告》显示：
将于8月27日15时公开拍卖遴选三亚湾新城城市更新项目(一期)2+2地块实施主体，以一级开发成本29.61亿元作为起拍价。
公告显示，此次拍卖涉及HP02-02-10、HP02-02-11两宗市场化商品房用地和HP02-02-14、HP02-02-17两宗安置房用地。
此外还包含了用于相关配套建设的HP02-02-12、HP02-02-13、HP02-02-16三宗地块。
此次拍卖以级开发成本29.61亿元作为起拍价，围绕一级总开发成本增加竞价方式实施主体资格遴选（成交价格包含安置房、幼儿园、公服配套约16.01亿元的固定额度投资以及后期应缴纳的土地出让金）。
出让标的三亚湾新城城市更新项目(一期)“2+2地块”东至上海外国语大学附属中学，西至坡村，南至桃源河，北至凤凰村，规划总占地面积26.51公顷（约397.72亩）
根据测算，其中市场化商品房的HP02地块楼面价为13500元/平米,
HP02-02-11楼面价13100元/平米，两宗地块土地预测价值为28.55亿元；
即使全部以13500元/平米的最高楼面价粗略计算，地块可建设面积也超过了21万平。
据测算，实施主体总收入63.88亿元，销售利润率为10%时关联土地优惠系数47.66%，对应土地预测价值 x 优惠系数=应缴纳土地出让金13.61亿元。
HP02-02-14、HP02-02-17安置房建设成本15.76亿元；HP02-02-12医疗卫生、HP02-02-13幼儿园、HP02-02-16环卫用地等配套建设成本0.24亿元。
而优惠后的土地成本加上安置成本，也就形成了一级开发成本的，29.61亿元的起拍价！
另外，附加条件也提到：
竞买人需额外承担地块一级开发前期工作经费500万元(此为预估值，以实际发生额结算)。
据业内小道消息，曾经开发过鲁能三亚湾的中国绿发，或是本次实施主体拍卖的热门参与者；
去年以来，绿发在海南土地市场，开始活跃；
在一口气拿下文昌8宗住宅地块后，又在三亚湾海坡板块拿下25亩安居房用地，2024年海南拿地总金额达到7.11亿，拿地面积超过330亩！
或许，此前的大规模出手，正是为三亚湾新城的城更项目做准备；
根据此前天涯区官方发布的三亚湾新城城市更新项目（一期）“2+2”地块未来定位显示：
三亚湾新城国际旅游社区！
该项目作为海南自贸港建设背景下三亚高品质城市更新的标杆之作，未来这里将蜕变成为集生态居住、休闲生活于一体的天涯滨水文体休闲生活区。
在建筑规划上，整体以生态社区和回迁安置社区的住宅建筑为主，建筑布局融合桃源河的自然流动形态，打造灵动且融于自然的城市建筑风貌。
社区内部建筑围合中央景观大庭院，营造内外相融的生态绿色健康居住环境。建筑高度由北至南逐渐降低，既为观赏桃源河提供良好视线通道，又在东西方向形成高低起伏的天际线变化。
配套设施方面，规划有幼儿园、社区卫生服务中心等公共服务建筑，为居民提供人性化、便捷的城市服务。同时，还设置了社区泳池、运动休闲区、滨水休闲广场等，通过健康步道串联多元功能场地，打造全年龄段、多场景的健康社区庭院空间，真正实现“幼有优育、老有颐养、住有优居”。
随着三亚湾新城城市更新进入实施主体的遴选拍卖阶段，一个超大体量的更新项目，也在未来不久，进入市场！
三亚湾片区，又将迎来一个新的高端玩家。
神仙打架的三亚湾，已经汇聚了包括“万科三亚湾、吉祥16号、天正、亿和金盛、陕西鑫阳”等王牌选手；
随着该城更项目的杀入，三亚湾片区的神仙打架局面，将会更卷！
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