招商序应该是8月份最火的楼盘了，没有之一！

主城确实没有这个总价级别的竞品，首开只要价格合适一定卖爆！

但是火归火，今天来看看这个楼盘到底怎么样？值不值买？怎么选房？

本文只说干货，保持中立客观的立场，不接受充值！

【项目档案】

1.开发商：招商蛇口和贝壳（贝好家）联合开发。

2.位置：雨花区曲塘路与树木岭路交汇处，属于雨花区雅塘板块。

3. 定位 ：刚改，入门改善。

4.规划 ：总建面约16.4万㎡，容积率2.6，绿化率≥35%，建筑密度22%，规划13栋24-32层纯板楼，楼间距都比较大，最小39.7米，最大78.15米。

5.户型：主力户型为127㎡和139㎡，少量的116㎡和170㎡，户型得房率98%-110%（不含电梯厅）。

6.交通：步行约700米可达地铁5号线地铁木桥站，步行1.2公里到城际铁路树木岭站，地铁4号线树木岭站。

7.教育：配建九年制中雅培粹品牌学校，预计2027年开学，未来业主子女可配套入读。

8.商业：步行可达五江天街、佰富联商业；周边还有喜盈门范城、旭辉MALL、天虹MALL、山姆会员店等商业体。

9.生态：700米到圭塘河风光带，附近还有鼓风机遗址公园（规划）、沙湾公园等景观资源。

【项目优点】

1.地段属于雨花主城，二环线与万家丽高架之间，周边成熟度高，基本没有什么空地，竞争对手很少。

招商序本身就城市旧改项目，由原来的老鼓风机厂拆迁而来。

2.配套无短板，地铁口在800米以内，自建九年制学校，商业成熟，公园也不远，可以说是一个刚改版的六边形战士。

3.产品过硬，容积率不高，都是两梯两户的纯板楼设计，户型南北通透，面宽足够大，得房率最高达到110%，非常经典！

项目在配置上尽显用心：标配两梯两户、独立全明电梯厅入户，层高达到3-3.1米，更采用客餐厨阳台一体化设计。

值得重点考虑的139平户型，四开间朝南，南向面宽16.2米，客厅开间6米，餐厅与客厅等宽，空间尺度拉满；契税可以少交一点。

值得一提的是，最大170㎡户型南向面宽达19.5米——相较于头部房企同面积段（约170㎡）的户型产品，面宽多出2米以上，设计优势尤为突出。

4.公区品质给力，配套泛会所/下沉式庭院/书吧/健身房/恒温游泳池等等，公建化立面，采用双幕墙系统，窗墙比高。

下图刚刚开放的实景图，品质还是不错的！

总之一句话，就是将之前豪宅才有的配置下放到刚改楼盘。

【项目缺点】

这里说的缺点，严格来说都不算重大缺点，可能说是风险点更加合适。

1.周边城市界面一般般，不能说差，但毕竟位于老城区，北侧和南侧都有安置小区小区，好处是烟火气息浓，对于喜欢了老城区的人来说，其实不算缺点。

此外，任何事物都有两面性，主城板块，配套成熟，同时带来另外一层意思，就是未来的发展潜力不会很大，城市更新是一个循序渐进的过程， 不会有一个翻天覆地的变化！

2.配套学校是中雅，品牌自然是一线品牌，不过是合作办学，委托管理，级别略显普通，未来估计就是普通二类学校。

博主深耕学区房，粉丝群体都是非常看重教育的，所以才将这点列为一个缺点。

实际上，这也算不上缺点，项目本身也不是主打教育，胜在综合性和均衡性。

3.目前对外放风均在1.5-1.6万，甚至1.7万，个人觉偏高， 同区域二手房（均价1.1万-1.3万/㎡），溢价率达23%-45%。

个人估计会下探到1.4，特别是116和127的小户型，116平160万起步，139平在220万以内，是比较有竞争力的。

项目拿地的楼面价 是5305元/㎡ ，算上建校费用，起步成本应该在6000左右，算上品质成本，单价1.4-1.5万是比较合理的。

横向对比，东边的瑞府定位纯改善，带装修新规产品在2万以上，这样对比的话，招商序放风价并不算高，但其实瑞府本身不便宜，招商序其实是低配版的瑞府，不能简单的类比。

再看招商序西侧的金茂智慧科学城，同样的板块 ，旧规产品， 楼面价为6503元/平方米，现在特价房的价格不到1万就能买到现房；地铁近加1000，九年制学校 加1000，品质加1500，得房率加1000，卖1.45是不是比较合理的价格？

总之，本身楼盘定位就是刚改，也就是入门改善，品质的重要程度并没有那么极致，如果品质溢价太高，后期到了二手，市场并不会买账！

【合适的人群】

1.在附近工作生活的刚需和初步改善需求，可以优先考虑。项目前期也主要是消化地缘性客户，这个人口密度高，需求还是很大。

2.如果圈子不在附近，对教育和环境的要求没有那么高，而侧重考虑均衡性的朋友，可以重点考虑。

3.如果是特别重视教育，特别卷的家长，就是不是很推荐。可以看看湘郡培粹隆平校区、长郡外国语、师大附中双语等学校的配套楼盘！

【怎么选房】

首开预推1#、2#、6#、8#建面116-127-139-170㎡毛坯住宅。1-3，噪音影响少不了，所以都做了小户型，小户型优先考虑3#。

首选6，特别是东边户型；170平户型优先考虑7。

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