不是夸张。

天津，三代产品的红利，正在消失。

原来是三代冲击二代，现在是新三代打老三代。

上实仰山、梅江和悦的降价就是例子。

最大一个原因：三代的占比太高了。

现在天津楼市已完全成了三代产品的主场。

尤其是新盘，几乎出来一个必三代，这已成产品的最低配。

占比更是“跑步进攻”。

前年，全市还只是26%；去年增至37%。

今年则已高达42%。

注意，这是全市平均值。

若分区看，现在三代产品占比最少的是远郊，约达33%。

环城和滨海都在40%以上。

市区更凶猛，三代产品占比，已高达59%！

原来是二代“衬”三代，但现在，二代反成了“小众”产品了。

这也导致三代产品的“新鲜劲”全无。

还有一大现象，同质化严重。

虽说楼市内卷仍在持续，越靠后的楼盘，产品力越强。

但大家发现没？卷的东西都很雷同。

比如大门，是还在卷。

但无非是你做50米，我做60米，他做70米……根本不是“质”的突破。

什么是质的突破？从无到有才是。

再比如会所。

现在别说豪宅了，1万+楼盘都在做会所。

配置还大都是“四菜一汤”（健身房、瑜伽室、私宴厅、四点半课堂、游泳池）。

其实都大差不离。

无非是你做的会所面积更大些，功能更全些。

并没有根本性差距。

进而导致，三代产品的红利越来越少。

尤其是市区，已经快要消失了。

“喜新厌旧”历来是楼市常态。

就像玩有些游戏，会有新手保护机制。

三代产品刚出来时，因为“新鲜”“稀缺”，不仅叫好又叫座，还能卖出溢价来。

甚至还逼得二代产品价格重置。

再看现在，新产品已经基本没有溢价。

今年新出来的这几个盘，比如金茂泮湖满庭、格调尔雅、格调安澜花园、天津金茂府等，价格上都很有竞争力。

妥妥的“好房不贵”。

在失去了三代产品的红利滤镜后，大家又回到了同在一条起跑线上。

原来是二代跟三代竞争，现在是三代跟三代之间竞争。

30%以下是红利机会，超50%那就是行业标配。

已经有之前入市的三代产品推特惠了。

比如上实仰山、梅江和悦等。

对于市场来讲，最有效的“政策”：市区靠规范，环城靠教育。

但现在市区建筑规范已经在收紧。

三代产品又如此普及，占比59%，近乎是“遍地”了。

红利消失，杀伤力减弱。

现在新盘已经卷的能做的都做了，大家基本已经“拉齐”。

出来的新产品都是修修补补，不是革命性。

下一个革命性换代需要等到四代住宅。

现在滨海新区刚开始。

●建投滨海雲阙，已经动工。

项目主推138-260平米大户型，得房率均在100%以上。

●格调罗滕花园，售楼处已开放。

产品为洋房+联排别墅，露台进深约2.4米……

格调·罗滕花园过程稿效果图

市区还得再等等，最少会晚两年。

不过，对于局部环城板块，比如新立、张家窝等，新产品为零或者刚开始换代的区域。

三代产品仍有机会。