今天咱们来聊聊一则扎心的楼市数据 —— 中指研究院最新报告显示，7 月居民购房意愿环比再跌 0.2%！别小看这 0.2 个百分点，这已经是连续第六个月下滑，购房意愿强于上月的人群占比仅剩下 15%，创下有统计以来的最低值。更让人揪心的是，一线城市购房信心跌幅达到 1.8 个百分点，相当于每 100 个潜在购房者里，就有近 2 人彻底放弃了买房计划。这组数据就像一面镜子，照出了当下楼市最真实的模样。
为啥大家突然都不敢买房了？咱们得从三个层面扒开真相。
第一个层面是收入预期的崩塌。最近金融圈的降薪潮已经蔓延到实体经济，某互联网大厂的员工告诉我，他们部门的年终奖直接砍了三分之二。这种情况下，谁还敢把未来三十年的收入押在一套房子上？要知道现在的房贷月供，动辄就占普通家庭月收入的 50% 以上，一旦遭遇降薪或失业，房子分分钟可能被银行收走。前段时间深圳某小区出现的 "断供房拍卖潮"，就是最鲜活的例子。
第二个层面是房价下跌的恶性循环。国家统计局数据显示，5 月 70 个大中城市里，有 62 个城市的二手房价格环比下跌，其中一线城市二手房价格跌幅扩大到 0.7%。北京西三环的某小区，去年挂牌价还在 12 万 / 平米，现在 10 万 / 平米都无人问津。这种 "买了就贬值" 的现实，让刚需群体陷入 "买涨不买跌" 的心理陷阱。更要命的是，很多开发商为了回笼资金，开始搞 "以价换量"，同一楼盘的新房价格比半年前降了 15%，这让前期购房者直接变成 "负资产"，维权事件频发。
第三个层面是政策效果的边际递减。虽然各地都在松绑限购、降低首付，但真正能解渴的政策迟迟不来。就拿房贷利率来说，现在首套房利率普遍在 3% 左右，但 2021 年高位上车的购房者，最开始是5.88%的利率，一直到去年才让利率维持在 3.3% 以上。但是这种 "利率倒挂" 现象，让早期购房者觉得被割了韭菜，也让潜在购房者担心 "现在买房，未来还会降"。某房产中介透露，现在客户最常问的一句话是："是不是再等等，还能更便宜？"
这种购房意愿的持续低迷，正在引发一系列连锁反应。
最直接的就是开发商的资金链危机，今年前 5 个月，已有 38 家房企宣布破产，百强房企的销售额同比下降了 42%。开发商没钱拿地，地方政府的土地出让收入也跟着锐减，某省会城市今年的土地出让金同比下降了 67%，这直接影响到基建投资和民生支出。更隐蔽的影响是，房地产上下游的 200 多个行业都在收缩，从钢筋水泥到家电家具，裁员潮已经悄然来临。
面对这种局面，我的观点可能有点犀利，但绝对是掏心窝子的话：
第一，现在的楼市已经不是 "政策能托起来" 的市场了。过去 20 年的房地产牛市，本质上是城镇化红利、人口红利和货币宽松共同作用的结果，这三大红利现在都在消退。指望政策出台就能让楼市回暖，就像指望感冒药能治好癌症一样不切实际。最近南京、武汉等地出台的 "购房补贴" 政策，实际拉动的成交量还不到正常水平的 10%，就是最好的证明。
第二，刚需群体要学会 "逆向思维"。如果是真正的自住需求，现在反而是挑选房源的好时机。开发商的促销活动越来越多，二手房业主的议价空间也在扩大，比如上海浦东的次新房，现在议价空间普遍能达到 5%-8%。但一定要记住三个原则：不买期房买现房，避开高杠杆房企的项目，月供不能超过家庭月收入的 30%。比如有朋友上个月在郑州买了套现房，比半年前省了 28 万，还拿到了政府的购房补贴，因为人家确实是需要一套房住。
第三，投资客必须彻底放弃幻想。大部分城市的子已经失去了 "保值增值" 的金融属性，现在入手房产，无异于接击鼓传花的最后一棒。数据显示，北京、上海的二手房挂牌量都突破了 12 万套，是正常水平的 3 倍，这种供需失衡下，想靠卖房赚钱几乎不可能。更关键的是，房地产税试点已经箭在弦上，持有多套房的成本会越来越高。那些还抱着 "炒房暴富" 心态的人，最终只会成为楼市调整的牺牲品。
第四，政策制定者需要拿出更彻底的改革方案。单纯的松绑限购没用，必须解决 "存量房贷利率过高" 这个核心矛盾。可以参考美国 2008 年次贷危机后的做法，推出 "存量房贷利率重置" 政策，让高利率购房者能重新签订贷款合同。同时要加快保障房建设，把商品房市场的压力分流到保障房体系，这才是真正的 "房住不炒"。
从现在来看，楼市的冬天可能比我们想象的更长，但越是在这种时候，越要保持理性。对于刚需来说，房子是用来住的，不是用来赌的；对于投资者来说，时代变了，靠炒房发财的日子已经一去不复返了。你们觉得现在该不该买房？欢迎在评论区说出你的观点，咱们接着聊！
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