一纸公文背后的城市跃迁！2025年8月11日，蜀山区房屋征收事务中心发布《合肥卷烟厂旧城改建项目房屋征收决定书》，宣告烟厂宿舍地块搬迁全面启动。搬迁期限仅30天（8月11日-9月9日），补偿方案涵盖房票、货币、产权调换三种方式，评估单价高达约2.7万/㎡。这片毗邻西二环与长江西路交口的“黄金地块”，拆迁后将规划建设22-25层住宅（容积率≤2.2）及商业综合体，与相邻的合肥城建·星启锦宸项目形成“住宅-商业-公园”闭环。倒计时启动之际，蜀山西贵板块人居价值迎来重构拐点。

NO.1｜壹

容积率革命：三大新盘抢占低密政策红利

城改·玉湖云境：公园资源赋能的首个政策受益者

作为蜀山区“四季花海东侧地块功能升级”政策的首个落地项目，城改·玉湖云境以直线距离800米的生态优势，成为公园资产的直接受益者。项目依托新计容政策突破，打造7栋6+1至11+1层低密洋房，创新性设计首层院落空间，同时以3.15米层高、毛坯交付提升产品自由度。实测配套显示，项目毗邻安生学校，并享有董铺湖国家一级水源保护区景观资源，形成“园-湖-山”三位一体的生态住区。但是其配套成熟度略显不足：地处大铺头城市更新区，当前城市界面待升级；商业依赖龙湖天街，能级弱于主城核心。

城改·玉湖云境目前在售信息

在售楼栋有11#/13#/9#/10#/8#，都是南·北朝向，建筑面积分别为127㎡3居、136㎡4居、150㎡4居，价格在224万-347万之间。

城建·星启锦宸：主城更新的空间范式与生态传承

落位于长江路与西二环双轴交汇处，星启锦宸以积容率≤2.0的集约开发模式，践行合肥“城市更新”政策导向。项目创新性配置约5700㎡架空层泛会所，涵盖全龄活动场景；立面采用香槟金铝板+玻璃幕墙组合，塑造现代美学标识。尤为突出的是，开发过程中原地保留7棵百年香樟树，将历史记忆融入社区景观，同步代建5.2万㎡公园，实现“生态保护与居住升级”的双重目标。同样因为过于依赖代建的5.2万㎡绿地，原生态缺少直接湖山资源。

城建·星启锦宸目前在售信息

【建面139㎡3居】334-375万，【建面163㎡3居】420-460万，【建面186㎡4居】503-530万。

招商·春和景明：湖居资源的极致表达与政策适配

招商·春和景明借力董铺湖1公里限高政策，以1.2超低容积率打造合肥罕有纯洋房社区。项目通过台地设计化解保护区地形高差，实现宅园立体交互（约5000㎡台地花园），建面约186㎡户型套内达195㎡，得房率突破105%；9号楼高层单元可远眺董铺湖景，形成景观溢价。配套方面，自建334㎡海派主题街区商业，整合“烟火气与静奢感”，填补区域高端商业空白。但是其地段位于董铺湖板块渡仙桥路，对比星启锦宸的主城位置，城市配套较依赖“区域内”资源。

招商·春和景明目前在售信息

在售楼盘：Y2-Y8-Y17-Y18-Y3-Y9

113-115-117户型在250万左右，132户型300-320万左右，164户型400-420万左右，164户型400-420万左右。

NO.2｜贰

资源重组：征收区催生“黄金三公里”生活圈

城市更新如同一场精密的拼图游戏，每一块腾挪出的土地都在为更高效的生活图景让位。当烟厂地块转身为商业综合体，填补西二环消费空白的同时，其与代建公园形成的“生态+消费”双生系统，让居民在步行可达的范围内，既能触达都市繁华，又能拥抱自然绿意。这种空间的重组，本质上是对生活节奏的优化——人们无需辗转奔波，下楼即达的购物中心与推门可见的绿意公园，将通勤时间转化为生活体验。

关于烟厂宿舍拆迁后的土地，有消息称，预计下半年会上市，拿地房企依然是合肥城建。这是因为合肥城建

星启锦宸项目（蜀山05/06地块）之前发布规划图时，就明确标注了

烟厂宿舍未来规划建设层高为22-25层的住宅楼。

加上与之相邻的长江西路与西二环交口规划有商业综合体，届时会与合肥城建星启锦宸项目形成“住宅-商业-公园”的闭环生态。

如今随着烟厂宿舍拆迁，对于项目来说，着实是一大利好。因而烟厂宿舍拆迁将显著改善西二环沿线的城市面貌，减少噪音、灰尘污染，优化居住环境。而且烟厂宿舍规划有商业综合体，未来建成投用后，可弥补缺口，成为项目“家门口”的一站式消费中心，直接提升生活便利性。

NO.3｜叁

总结

蜀山区烟厂地块的焕新，浓缩了合肥城市更新的内核跃迁。黄金区位催生的"住宅-商业-公园"生态闭环，将城市功能淬炼为高效共生的有机体：商业填补空白、公园延伸绿脉、交通串联场景，重塑"西贵"板块的黄金效能。政策红利倒逼房企突破传统，玉湖云境激活生态共生，星启锦宸转译工业记忆，春和景明再造空间交互，三者以自然、文化、场景为锚点，重新标定人居价值坐标。这场更新的终极意义，在于将资源聚合力转化为生活丰盈度，在历史与未来的交叠处，实现从"住有所居"到"住有归属"的温情升华。

第一房智库观点：

蜀山区烟厂地块的更新，是合肥城市发展从“空间扩张”转向“内涵重构”的典型缩影。征收补偿方案中隐含的品质升级逻辑，倒逼房企突破传统开发范式，以“低密政策”为基底，推动产品力向生态共生、文化传承与场景赋能跃迁——如玉湖云境锚定自然资源、星启锦宸转译工业记忆、春和景明重塑空间交互，三者协同重构“西贵”板块价值内核。同时，“住宅-商业-公园”闭环规划将碎片化城市功能转化为高效生活网络，印证了政策引导下“集约更新”的可持续性：即以资源聚合提升人居效率，以文脉延续强化身份认同，最终在物理更新与精神归属的平衡中，实现城市活力的长效激活。