文=城记智库城城
不久前，西安市公安局发布“看守所搬迁公告”，而去年年底拘留所已完成搬迁（以下简称“两所”）。
这承载着城市特殊功能的场地，终于完成其历史使命，全部南迁至长安区。对整体谋划多年的曲江CCBD来说，这成为南区规划落地的关键一步，片区交通和功能布局将迎来新进展。
与此同时，片区迎来再次“调规”：超高层和商办集群全部取消，调整为居住用地。十五余年跌宕起伏的CCBD，或将迎来规划终局。
调规：全面“商改住”
经过「城记」核对多年的历次规划意向，对比发现，本次“调规”最大的动作就是“商改住”。
一是全面取消商办用地，超高层彻底“流产”：
CCBD南区的商办用地全部调整◎制图/城记智库
在2019年版规划中，沿长安南路和中轴丝路主题公园两侧均为商办用地，规划高度为250米、300米、350米和500米的超高层集群。这个计划堪称“雄心勃勃”，实际上之前更为大胆和高调：
2018年5月一则《曲江将建设超高层新地标》报道称：“规划建设世茂701米、华润666米超高层，打造大西安国际化大都市建设的新地标”。
二、“加码”居住用地，曲江居住土地“解渴”：
2018年报道(左)和2019年指标(右)◎NEWS
近年来，我国各大城市的商业地产市场形势严峻，面临着库存积压、空置率攀升等困境。相比而言，居住用地需求却在持续增长，尤其是在人口流入的大型城市，住房供需矛盾日益突出。
国家层面，也有相关“商改住”政策。“调规”后，商办用地全部调为居住用地，包括部分公园用地。
至此曲江CCBD格局大变，呈现“北商南住”格局。
绕城以北“重商”：崛起万象城和万象天地为核心的城市级商圈，并形成华润、莱安中心和柏悦酒店等在内的商务集群。绕城以南“重住”：并与西部大道以南的航天基地板块，构筑城市人居中心。
解读：影响片区的新进展
曲江CCBD这次“调规”，也伴随着外界环境的变化。
去年12月1日和今年3月15日，两则公告相继宣布位于军警路的西安拘留所和看守所南迁，这个承载城市特殊功能的场地完成历史使命。综合相关信息来看，相关其它功能也将搬迁。
对曲江CCBD南部片区来说，这次搬迁将破除规划中的“难点”，带来至关重要的一次推进。
CCBD南区格局分布（“两所”位置）◎制图/城记智库
从卫星地图上，可以清晰看到这种态势：搬迁前的西安看守所和拘留所，东西和南北分别为200多米和600多米，横亘在片区的中心。
近些年西安高速发展，场地两侧建成多个住区和配套。可以说，这里已从早期“偏荒”之地，演变成为“黄金地段”。尤其CCBD谋划之后成为南区中心。从上图来看，若不搬迁必将导致片区“停滞”。
从任何角度来说，外迁是必然。但因其功能的特殊性和成熟度，场地选择和周期显然更为漫长。
CCBD南区新规与卫星图对比◎制图/城记智库
这也就意味着，片区开发也迎来一次实质性的推进。
根据片区最新规划显示，这里的土地用途规划为既涉多种用途：一是“规划地铁13号线停车场的公园复合利用”（即“丝路主题公园”）；二是包括翠华路南段、盈知路等道路交通，三是释放居住和城市配套使用。
从“两所”搬迁，回头看历年西安主城改造，以CCBD为代表的“城市更新”挑战巨大。
未来：“城市更新”的挑战
梳理CCBD发展历程，高速城市化和城市更新在此交织，也凸显区域野心和现实困境的冲突。
从2003年开始，“曲江模式”让曲江实现惊人一跃，“新区之路”在全国都有影响力。当时高速城市化的时代风口，“讲好土地故事”成为众多城市不二之选。曲江的成功，自然引发资金和市民的多重关注。
诞生于该背景下的CCBD“诞生”已十五年，身份和范围也在不断变化。以下为「城记」独家解读：
CCBD在2011年时就已启动◎来源/城记智库
第一阶段：风起曲江，地产造城
2011年11月，CCBD（西安中央文化商务区）规划出炉。当时曲江宣称，“国家开发银行开元城市基金筹资200亿主导投资，总占地1000亩”。这个范围是金辉世界城、中海城一带，实现“地产造城”。
第二阶段：版图扩大，规格升级
2016年前后，以曲江二期和曲江国际会展产业园区为基本框架，CCBD总体范围扩至5400亩，总建筑面积约1800万平米。总投资约2000亿，计划6～8年建设周期，2020年全面建成。
最为关键的一步：2016年5月西洽会，曲江与华润集团签署三百亿协议，开发曲江会议会展中心板块，万象城、生命之树等城市地标得以诞生。
第三阶段：城市更新，人居主导
大量拆迁改造、高昂开发成本、下行地产市场……南区“举步维艰”，金茂府和华发锦宸赋进入，得以阶段“破局”。随着“两所”搬迁，“调规”下的CCBD形成“北商南住”格局，进入人居主导时代。
如今，城北团结板块热度高居不下，“城市更新”的推动力日益重要。那么，它们背后的基本逻辑和历程如何？我们将陆续推出相关专题。
「城记」关于CCBD片区持续跟踪：
❶【隋唐天坛】系列：
[2018]
[2017]
[2017]
❷区域发展观察系列：
[2019]
[2018]
[2017]
[2017]
[2016]
❸商业地产观察系列：
[2025]
[2024]
[2024]
[2024]
文=城记智库 城城
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