今天下午，「招商蛇口+华润置地」联合体以总价86.4亿拿下宝中南街坊A002-0108地块，折合楼面价59586元/平、溢价率34.8%。

该地块共有中海、建发、「招商蛇口+华润置地」联合体，三家参与竞拍，最终经过190轮竞价，被「招商蛇口+华润置地」联合体拿下。

图源：深圳公共资源交易中心

核心地段「分寸必争」的“抢地”热情，也足见开发商对该地块的认可。

宝中南街坊地块的出让，不仅刷新了宝中近年来的总地价、楼面价排行榜，利好宝中今年即将入市的新盘项目。

划重点，土拍新趋势出现！深圳正通过调规释放核心区宅地，福田宅地+1，宝中还有17宗待拍地块……

01.

成交总价86.4亿，溢价率34.8%

稀缺&综合，刷新宝中总地价榜单

宝中南街坊地块以总价86.4亿，楼面价59586元/平成功出让，是怎样的“水平”？

放在宝中维度来看，这绝对是一次创历史的存在。

首先，非常稀缺！

2018-2020年间宝中并无涉宅地块出让，而2021-2025年这5年间，加上南街坊这宗地，宝中一共成功出让了6宗涉宅地块，其中还包括一块“安居房”用地。也就是说，过去8年间，宝中出让涉商品住宅地块，只有5宗，平均1年0.625宗。

这样的稀缺，也让宝中的土拍“高潮迭起”：

2024年9月，
A001-0219地块出让，9家房企参与竞拍，竞价82轮，最终保利以溢价率约36%成交；

2023年8月，
A001-0212地块出让（宝中首个竞现房地块），21家房企争抢，20家房企以最高限价进入摇号环节、摇号成交，溢价率约5%；

2022年11月，
A002-0091出让（宝中首个纯安居房地块），28家房企争抢、28家
以最高限价
进入摇号环节、摇号成交，溢价率约15%。

宝中南街坊地块出让，3家房企参拍，3轮报价+举牌187轮，最终溢价率约34.8% 成交，成为宝中近年来总价、楼面价新高地块。

其次，位置近海，综合性更强。

从宝中近年来出让的涉宅地块分布来看，不难发现宝中南街坊地块除了与保利瑧誉、中铁能建阅瑧府一样是紧邻海岸线外，还毗邻欢乐港湾等城市TOP级配套，居住氛围更全面，叠加自带的1.8万平商业体量，未来值得期待。

近年来宝中出让地块（项目）位置示意图，仅供参考（截图自钉图）

宝中近年来总价、楼面价新高+今年总地价新高！宝中南街坊无疑是今年土拍中「最靓的仔」，有两大亮点：

一是，位置。一线望海、前海&宝中，叠加「海景+城市核心」双重buff，东侧JW万豪酒店、南侧华侨城欢乐港湾，未来无遮挡一线望海，隔湾还可对望企鹅岛。

图源：滨海宝安，仅供参考

壹地产实拍图，仅供参考（2025-04）

壹地产实拍图，仅供参考（2025-07）

二是
，产
品。容积率≤3.4，无“70/90”政策限制，大概率会是大面积产品。

在「四代宅」风靡的当下，该地块未来的产品还是可以小小期待下。

02.

86.4亿宝中南街坊加持

5大新盘将入场，有的已席卷数百万流量

如何看待宝中南街坊地块总价、楼面价，创宝中新高？

其实，「总价创新高地块」的出现，再度明确了宝中的城市地位。

在城市规划发展维度，宝中是与深超总同频、和粤海街道共振，写入都市核心区的板块，也是深圳未来重点发展的板块之一。

图源： 深圳市国土空间总体规划（2021-2035年），仅供参考

宝中板块示意图，图源：宝安日报，仅供参考

此次宝中南街坊地块有多家房企参拍近200轮，可以看出宝中的城市吸引力。毕竟开发商敢于出手、高溢价拿地，侧面传递的是对片区未来价值、未来市场以及房价走势的信心。

随着宝中南街坊地块成交总价、楼面价创片区新高，进一步明确了宝中的城市核心地位。

而在地产领域，信心比黄金重要。

宝 中出现近年来的总价地王，成交综合楼面价也创近年新高，直接为未来宝中的新房「划定下限」，也让宝中未来房价拥有了较为乐观的走势。

壹地产梳理发现，目前宝中片区待入市（含已拿证未开盘的新盘）的项目有5个，其中与此次出让地块最近的项目是保利瑧誉，近期热度非常高。

图源：钉图，仅供参考

保利瑧誉在宝中南街坊地块出让前，就以「前海&宝中占位、纯4房社区、新规户型高使用率（独梯入户&主卧270°采光）」等多维优势，吸引市场瞩目、席卷数百万流量。

示意图，仅供参考

紧跟着，拿证后热度延续，冻资比例约1:2。

8月8日拿证，204套房源、备案均价约9.9万/平，开盘折扣约93.18%，折后均价约9.2万/平，和宝中的熙龙湾、壹方玖誉的二手房挂牌价相比，倒挂普遍在5万/平左右。

8月9日下午（14:00）开启“i深圳”登记， 8月10日开启冻资（20万），登记持续行情火爆！i深圳登记第6天，据说冻资比例已约1:2，将于8月21日截止，8月23日开盘。

保利瑧誉营销中心实拍图，仅供参考

03.

深圳土拍新趋势

福田地块调规，未来还有……

在宝中南街坊地块之后，深圳没有在挂待拍宅地，土拍熄火了？非也！

据壹地产观察，今年以来，深圳通过先「调规」后「上架」的方式不断“释放”核心板块的居住用地。

如： 今年已成功出让的9宗地中，有4宗来自 4月中下旬集中调整的地块，且这些地块位置相对来说都比较好。

而近期，深圳通过「调规」，又新增3宗宅地，2宗位于龙岗，1宗位于福田。

其中，福田梅林地块位于地铁9号线/10号线交汇的孖岭站地铁口，旁边就是凯丰花园，周边有深业上城、卓悦汇购物中心等大型商圈。

示意图，仅供参考

地块前身是政府于2006年出资创办的高级技工学校-深圳鹏城学院（梅林校区），曾于2020年2月被纳入福田区城市更新单元计划第一批计划，同年9月取得了规划批复，申报主体为「中交城市更新（深圳）公司」。但因建面占比约51.2%的权利人明确不参与更新，导致该项目一直未确认实施主体，直至7月11日被福田住建局取消城市更新资格。

▲壹地产实拍图&地块法定图则，8月8日（左右滑动）

值得注意的是，在被福田住建局“踢出”城市更新几天后，深圳规自局发布调规公告：

原为新型产业用地的01-01地块，调整为普通工业用地34-05地块；

原为新型产业+教育设施用地的01-02地块，调整为二类居住用地34-04地块。

参照此前「先调规、后上新」的节奏，位于核心区福田的调规地块，的确是可以期待。

除了福田有宅地可以期待外，刚卖了一宗地的宝中接下来或还有宅地待出让。

此前网上有媒体提到，宝中核心板块还有多宗待拍地块，其中有的明确为商业地块，有的则传有可能改为居住地块，合计约17宗。

地块分布示意图，仅供参考

你觉得，这些地块会调规出让吗？

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