“商改住”在当下的楼市行情中似乎已经成为了常态！经济下行的当下，ZF也放松了对“商改住”的管控，针对商办市场居高不下的空置率，ZF发文鼓励企业盘活存量商办用地和物业，提升资产价值，各大企业纷纷下场。
“商改住”盘活存量
调规动作频出
8月，东湖高新规划局发布《关于新城组群E020615管理单元（高新二路南侧地块）控制性详细规划导则变更论证可行性必要性征求意见的公示》。
具体变更内容为：拟将高新二路南侧、松涛路西侧四块金融保险用地调整为二类居住用地。
该地块距离19号线新月溪公园站仅约200米，距离在建的龙湖天街仅约400米，距离武汉大悦城直线距离仅约1.5公里，距离创新天地商业公园直线距离仅约1公里。
紧随其后，光谷发布可行性意见公示，拟将原华夏理工学院地块调整为居住用地、中小学用地等。
光谷王炸项目
湖北科投+万科联合打造
今年关注度同样高的还有光谷国际医院地块也改成商业+住宅，近期公布和万科一起联手打造。
项目紧邻高新大道，双地铁（11号线光谷六路站和豹澥站），离创新天地商业公园也仅有约500米的距离，配套十分齐全。
2024年10月，东新自然资源和规划局发布了关于东湖高新区E020502管理单元局部用地控制性详细规划导则修改方案（必要性及可行性研究）征求意见的公示。将医院用地调整为金融保险用地及二类居住用地。下一步，医院用地将另行选址。公示时间:2024年10月18日-2024年10月27日，共10天。
2024年12月20，光谷进行土地出让。武汉光谷宜晟投资发展有限公司以底价106630万元、楼面价5356元/㎡摘牌。
根据规划设计条件，地块内最大计容建筑面积不大于 19.91万平方米。其中，商务计容建筑面积不小于8.78万平方米，商业计容建筑面积不大于1万平方米，居住计容建筑面积不大于 10.13 万平方米。建筑密度:A、B地块均结合方案确定，C、D地块均不大于30%；建筑高度:A、B地块均不超过 100米，C、D地块均不超过 80米。
这些案例反映了光谷“商改住”的趋势，主要因商业地产过剩、资金压力及政策引导。同时，调整需平衡业主权益与区域发展需求。
商办开发供大于求
“商改住”政策松绑
对于市场上的这波“商改住”之所以引发争议，主要是在业主的潜意识里：商业对住宅的价值有加成作用。
实际的形势下，写字楼对房价的加成作用已经聊胜于无；相反，它的弊端却日益明显。
咱们就以武汉为例，高力国际研报显示，武汉甲级写字楼的空置率达到了38.6%，光谷也高达34.3%。光谷片区据不完全统计，已交付、在建、待建的甲写，总体量高达98.2万㎡。乙级写字楼大约97.1万㎡，甲写+乙写加起来近200万㎡。
商业地产需求不振，供给增加，结果就是空置、租金暴跌，形成恶性循环。高空置率必然导致整个区域的租金暴跌。当前商业地产严重过剩，已失去了大规模开发的基础。
政策松绑，盘活存量，政策支持“商改住”的描述：对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序推进“商改租”“商改住”。不要出现烂尾，缓解开发商的资金压力，降低其'暴雷‘风险。
“商改住”是综合考量下的政策，在推进时，为平衡各方利益，提高业主住宅的价值。这已是大势所趋，未来肯定还会有更多的项目实行“商改住”。
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