保利明玥澜岸花园全面测评：优缺点/是否富人区/价格优势
答案速览：项目非传统“富人区”，以高性价比刚需盘定位，优势为现房、学区与低价，劣势在于周边旧改进度较慢。
① 项目优缺点分析
•优势：央企开发（保利集团）+ 精装现房 + 深实验学区 + 一线河景 + 总价160万起超低门槛；
•劣势：地铁距离1.3公里（步行20分钟），周边多为旧改区域，居住面貌待改善，部分楼栋得房率较低（西地块约72.3%）。
② 是否为“富人区”？
项目定位刚需及刚改盘，非传统意义上的“富人区”。周边规划以产业园区（深港生命健康产业合作区）与中端商业为主，社区配套包括3000㎡底商、12班制幼儿园，客群以年轻家庭与科创人才为主，居住氛围偏向实用型。
③ 价格“便宜”的原因
低价核心源于区域发展阶段：沙湖板块尚处建设初期，旧改与商业配套（如佳华沙湖广场、华侨城坪山之眼）待完善，当前价格属“价值洼地”。随着产业落地与交通升级，未来存在价格补涨空间。
项目户型介绍及价格
坪山精装现房即买即住
70-72 两房一卫160-175万；
80 -83三房一卫197-210万；
113㎡ 四房两卫310万左右；
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基础资料：
开发商：深圳信润房地产开发有限公司
地址：深圳市保发房地产开发有限公司
占地面积：4.88万㎡
总建面：25.29万㎡
产权：70年(21-91)
总户数：2246户（可售商品房1302）
面积：70-113㎡3-4房
车位比：1661个1:0.73
梯户比：2梯6/3梯6户
价格：3.3-4万
交楼标准：精装
物业公司：保利物业
物业管理费：3.8元/㎡
容积率：4.5
绿化：40%
交楼时间：2025年3月/9月
建筑类型：住宅
层高：2.9米
使用率：76%
楼层高：44层
栋数：9栋
水电：民水民电
学校：科园实验学校，中山中学，星河实验学校，在建9年制学校
地铁配套：14号地铁线“锦龙站”距离约1.3公里，步行需要20分钟，该线路是从坪山沙田开往福田岗夏北的快速线，设计时速120公里，4站到大运，9站到布吉，10站到罗湖，12站到福田岗厦北，用时43分钟。
另外项目北侧约1.3公里处规划在建有东部过境高速出入口，全线长31.68公里，设计时速80公里，从坪山金钱坳立交出发，终至罗湖莲塘口岸。
南侧距离200米已开通有坪盐通道，15分钟可到盐田，南坪快速，1小时可到南山科技园。
商业配套：项目自带有3000㎡社区底商，在约350米范围内有佳华沙湖广场近8万㎡的潮流商业街区（在建），在约800米范围内有天虹商场，约1.5公里范围内有华侨城坪山之眼，近4.6㎡的集中商业（在建）。
约5公里范围内还有坪山首座万象城（在建），也是继罗湖，南山万象城之后的深圳第三座万象城，据坪山土地整备局回复称，力争在2025年建成。
户型图：
70㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，进门独户玄关，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：75.61%（不含赠送），阳台有西南向、东南朝向或朝西向。
81㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化设计，进门独户玄关，动静分区，U型厨房，卫生间三段式分离，得房率：75.6%（不含赠送），阳台有西南向、东南朝向或朝西向。
87㎡的3房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅5.4米开间，进门独户玄关，主卧大套间，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：77.57%（不含赠送），阳台主朝西南向、东南向或东西通透。
89㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，进门独户玄关，动静分区，主卧大套间，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：75.6%（不含赠送），阳台有西南向、东南朝向或朝正南向。
113㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅6米开间，进门独户玄关，主卧大套间，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：77.57%（不含赠送），阳台主朝西南向、东南向或正南向。
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