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问答439期
问：开发商大搞降价，特价房，后期有没有降标的可能？
答：世界上没有无缘无故的爱，只有妈妈的爱，羊毛永远出在羊身上，猪不会买单，特价房不仅是捡漏，也是风险。
我记得以前市场好，房子不愁卖的时候，不少人替开发商考虑，心想业绩这么好，盖得房子肯定倍儿棒，最好能住100年，结果呢，萝卜快了不洗泥，降标简配的，延期交房的，变相加价的，房价涨了房子品质没涨。
现在都知道房子不好卖了，开发商降价，特价房，有同行竞争，自己资金压力，跑步离场等因素。
为了更好卖，甚至还有增加配置，会所，外立面，大门升级的，会给人一种错觉，房子不好卖了，房价低了，房子反而越盖越好了。
但别忘了，这是期房，就那么多利润，中介要分，工程要分，营销要分，够分吗？是好好盖售楼部，还是好好盖房子，这是两回事。
明面上的降标不会是个例，但暗地里的降标，重灾区的景观部分，原本30厘米胸径的树，现在小一圈，原本铝板，现在铝板线条，原本石材，现在真石漆等等，这里面很多是没法在合同里约定那么细的，最终交房啥样，完全开盲盒了。
会不会降标，看看过往交付的小区实景，甚至某些都可以等现房再买，来得及，完全来得及，如果现房还价格低，那是真捡漏。
问：西安给城北这么多资源，为什么没有城南发展好？
答：我小时候就生活在城北，印象很深，08年前后，过了北二环，周边就很荒了，11年前后，张家堡周边还有不少空地，当年市府北迁，2号线通车，北客站运营三件大事后，城北才开始了大发展。
再到今天，过去不到15年，城北的变化可谓翻天覆地，三环内范围除汉长安城遗址区外，基本没有农村，城镇化率接近100%，龙首村，凤城二路，凤城五路，十路也形成了商业中心。
经开区没地，需要继续向北开发高铁新城，未央区没地，需要拆迁徐家湾团结村，西安甚至需要工业北跨，千亿元打造出了港务区奥体，谁要说北郊发展慢，我第一个不服。
从支持力度上，西安的资源明显向北倾向，2号、4号、8号、10号、14号线，陕汽，吉利，隆基，长庆等大企业，西安当时最好的西安中学，西安高级中学，包括市属的众多城投公司等等，资源一直在向北倾斜，再看城东，城西，包括城南，从没有这么大的力度。
但城市的变迁，不止是高楼和人口，更包括收入，产业，以及市民的生活习惯，消费方式，能力，城北多年农村，这短短15年时间，能改变的更多是硬件，软件需要几代人。
城南高校，国企，央企，科研单位，市场云集，收入，产业更强，一直定位科教文卫区，强了几十年，城北超越城南，还需要几代人的努力。
问：高铁新城白桦林晓首开，挨着三环，后期公婆住，有必要冲吗？
答：从实际首开的业绩看，卖的挺好，13000+的门槛，经发的品牌， 四代住宅高赠送 ，外加传闻落地的铁一中卖点，首开剩下的主要是12号楼高层，临三环比较近，露台又不能封，后期的噪音问题会突出。
高铁新城今年，从翰林府到白桦林晓，再到后期的白桦林书香，卖的都不会差，一方面4号线地铁口，虽然隔着三环，但距离经开主城区很近，没有新区的陌生感。
更核心的是一直传闻的铁一中会落地经开第八学校，结合铁一曲江，铁一陆港，铁一金湾的热度，依旧吸引了不少家长，但目前铁一落不落，落到什么程度，多久开学，仍是未知，家长有点赌的意思。
最后更关键的还是价格，单价1.3-1.5万/㎡的门槛，经发国企交付也有保证，也是最新四代住宅小面积大赠送，对附近换房群体还是挺友好的。
最需要注意的是位置，林晓紧邻北三环和绕城高速，和铁路间接的噪音不同，公路的噪音是持续且不断的，且林晓还是南向临路，南向是房子的客厅，卧室生活区。
没住过这种临路房子的，单看工地可能没感觉，旁边中建商务广场也是临三环的，找个中介上去实地感受下，能接受再说。
问：请问房哥，租售同权接下来怎么影响楼市？
答：很多政策出发点很好，是趋势，但当下落地困难重重，比如现房销售，比如租售同权，九月要实施的住房租赁条例里有如下规定。
首先，租房合同期限将延长至最短3年，且到期后租客享有优先续租权。
其次，租金上涨幅度将受到严格限制，年涨幅不得超过5%。
第三，未经租客同意，房东不得随意解约或进入房屋。
第四，租客子女可在租住地就近入学，享有与购房者子女同等的教育权利。
第五，长期租约将纳入个人信用记录，有助于租客建立良好的信用档案。
但房子是房东的，拥有绝对的主动权，比如年涨幅不超过5%，这是协商不是强制，房东不同意，怎么办？再比如同等教育权利，更多是有学上，但好学校，一般学校两说。
以西安目前现状为例，房产绑定教育，新房主要卖的就是名校+学区房，如果在中海学仕里租房就能上高新31小，11初，谁还买房，没人买房谁来买地，这个链条一直在，租售不可能完全同权。
更多的还是趋势，参考欧美，日本等国家，由于房价高昂，年轻人无力购买，租房是多数，且对于房东而言，房价上涨无望，开始寻求租金收益，外加法律各种保证，最终租售同权。
至少在我们这一代，要上好学校，依旧需要先买房，租房也有学上，前提是统筹的学校你愿意去。
要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。
（一对一私聊房哥答疑）
问：西安人前几年借首付买房，如今压力大卖房踩踏，一言难尽？
答：因为大家买得不是房，而是房价上涨的套利机会，如果一个普通人，辛苦一个月挣5000。
如果现在有人告诉你，买套房吧，交房卖了以后，至少赚50万，他还有心思打工么，17-21年，西安不少人抱着就是这样的心态。
没有自住需求，只有投资意向，但投资有风险，入场需谨慎，经济下行后，开始止跌回稳，二手房频频破发，但对高价购入，且不住的房东，面临的却是高房价，高贷款，高利息，高交易成本，卖了赔钱，不卖空置，左右为难。
扛得住的，相信经济周期，安心自住，当作在西安的一个资产，同时见证周边发展每个瞬间，一起做时间的朋友，熬不住的，就要及时止损，但人都是追涨杀跌，趁你病，要你命，越降买的人越小，陷入价格战的内卷。
有了这次大跟头，现在大家都提房子是用来住的，应该极少投资心态去买房了。
问：绿城润百合怎么样，和文昌临江阅二选一？
答：都在奥体元朔大道上，相距只有一公里，但都有各自的优势和不足。对文昌而言，位置确实更好，隔壁高新一中陆港，长安乐艺术中心，灞河岸线，背靠水晶汇溪广场商业，算得上奥体的门户位置。
开发商陕北系资金雄厚，封顶了才开放，小区纯小高层，建面约134-198㎡，户型也是现在四代住宅最新的端厅大赠送，目前价格未知。
很多人看这里，还是看重奥体位置+高新一中的组合，开发商在当地口碑不错，发布会也在是榆林开的，有不少老业主基数。
文昌在西安暂无交付项目，无法评判产品能力，类似的案例在奥体挺多，鼎诚，龙翔，山东健康都是，卖地段为主。
润百合是绿城5月拿的约83亩地，产品也是建面约125-190㎡区间，地段比文昌弱一些，南侧有华南城市场，东侧有地铁三号线高架，实际体验参考丹桂苑。
但绿城的优势是产品更强，奥体业主基数多，小区颜值高，比文昌多了地铁口的便利，地块大，楼间距，景观面积也有发挥空间，同样是奥体城建面貌，高新一中陆港中学，就看绿城的价格怎么定了。
按照当下的市场，静观其变，都先不选，等绿城出来再看文昌！
问：如何看待高新实验挂牌高新二十一小，是换汤不换药吗？
答：作为高新最早一批的名校，高新一小，高新二小，高新实验的含金量还是很高的，一小各种名校+，实验比较克制，学区房一直稳定在西沣路的紫薇田园都市和逸翠园。
再看高新21小，2020年9月新建的学校，在西太路东，学校硬件也挺好， 游泳馆、图书馆、安全体验馆及多个特色工坊一应俱全，此前是高新六小的名校+，但六小本身的名气也有限，因此21小的关注度更有限。
如今纳入高新实验的名校+后， 教学进度同步、教研活动同步、教师培训同步、学生活动同步；学校管理、教学常规、教育科研、考核评价、校园文化统一。
期待21小越来越好，成为与31小相当的，家长认可的好学校，但目前现状看，西太路以东、以西，学校和房价仍有较大差距。
21小学区内包括中海·熙峰里、招商·臻境、华宇·御璟天宸、新希望·锦麟天玺等商品房，也包括附近 大仁东村、邓南村、邓北村、甫张村 和老社区。
过去六小名校+不够吸引人，如今高新实验名校+，起码路东的业主心态会好一些，对房价也更有盼头。
问：买了招商云山间年底交房，会不会继续优秀？
答：从大众直接观感看，目前西安一梯队交房稳定发挥，口碑较好的开发商里，就包括招商和金茂，尤其是前阵子招商云蘭交房，也是区域天花板的存在。
截至目前，招商城市主场、央畔、盛会、西安序、央玺、臻观府、臻境、云蘭、雍澜湾、雍景湾等都已交房入住，产品涵盖刚需高层，小高层，改善洋房，大平层，叠拼等，价格有贵的，有便宜的，但业主反馈，交房都还不错。
不仅提前交房，小区交房的公区用料，景观密度，室内精装都是好评不断，交房好已经是招商在西安的标签。
云山间本身，虽是期房，但入户，景观，活动区，主体，装修等都已经兑现了，也是实景，招商的房子卖的不便宜，但一分钱一分货，盖得都是不错的。
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作者：Kikyo
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