我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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粉丝
提问
房哥，我打算男友结婚，他父母给他一套婚房，高中的时候就买了的，现在我们结婚就说送给我们，我想着赶紧卖给我们，但是他父母说不急，等于以后赠与给我们，请问哪个更划算。
房段子解答
破案了，走买卖真的比走赠与更划算啊。
成都税务今天发了篇文章，主要是说老人名下的房产，无偿赠与给成年子女，需要缴纳哪些税费？
现在成都房子越来越多，老人的心血迟早也是子女的，所以赠与就是很常见的一种方式。
我们先看看，以200万的房屋（评估）总价为例，需要缴纳哪些税费？
1️⃣增值税及其附加免征：根据政策规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。
2️⃣个人所得税不征：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与下列受赠人的，对当事双方不征个人所得税。
3️⃣土地增值税不征：住房无偿赠与子女不征土地增值税。
1️⃣印花税要征，双方各万分之五（分别500元，合计1000元）：自2023年1月1日至2027年12月31日，个人可参照增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户享受减半征收印花税（不含证券交易印花税）政策。
2️⃣契税要征（200万*3%=60000元）：子女取得受赠住房，需要缴纳契税，由税务机关参照房屋买卖的市场价格依法核定的价格作为计税依据。对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。受赠方按3%的税率缴纳契税。
此外，办理赠与公证时可能需要缴纳公证费，这是额外支出，暂时不计。
也就是说，一套评估200万的房产，无偿赠与给子女，双方需要缴纳61000元的税费。
这个时候很多人就想，如果通过买卖呢？其实也是有高有低的，比如未满二有5.3%增值税，比如是子女名下第三套房，契税也拉满到3%，明显就不划算了。
但假设这套房子是140平以内，子女名下第一第二套房，然后产证满二的情况下呢？
1️⃣满二免征增值税
2️⃣个税按1%征收：费用20000元。
3️⃣契税按照1%征收：费用20000元。
4️⃣印花税按照0.05%征收：双方合计1000元。
至于中介费，都是自己人了，打自由网签摸索交易吧，直接0成本。
也就是说，走买卖的话，理想情况汇总税费41000元，但是直接走赠与，税费就拉满到61000元。
很多人对房产交易漠不关心，一厢情愿的认为走赠与就是最常规的正统做法，殊不知知识就是金钱，2万块拿来孝敬老人不香么？
粉丝提问
你好，我是天新土著，多套天新安置房，商品房优化建议，我和我老婆都不到30岁文档主要是安置房要全部拿完了才可以办证 才可以出售 不然都想卖安置房了，具体情况我整个文档给你看看哈。
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
你家的房子还真的多，不过虽然看起来复杂，但旁观者清。你们是天新土著，而且工作生活重心也是放在南门偏天新的，所以大的资产布局在周围，是说得通的。现在很年轻，孩子才1岁，老二还在酝酿中，现在是和丈母娘一起住安置房，提供过渡+父母带孩子的基础需求。
从收入和工作来说，还挺好的，你老婆基本是稳定在天新的，照顾家庭为主，你就牺牲一点通勤，去环球中心附近上班吧，自驾地铁为主是对的。
你老婆家的安置房有套一套二和自住套三，套三的这个解决短期过渡问题吧，长期可以作为女方老家，逢年过节生活，满足丈母娘的亲戚社交需求等即可，如果没有同时满足以上需求的话，那么我觉得也可以出租或者出售。至于还未交房的三套安置房，这个短期限售，短期可以出租，这个没问题的，长期的话，也看租金回报率，比如未来可以上市后，市场上能卖100万，年租金能达到3万甚至以上的话，那么这种就是现金奶牛，可以长期出租收租，成为固定的收益。反之假设租金在2万以内的话，那么租售比就是低于2%的，考虑到安置房的属性，那么就应该更侧重于出售套现。
总之，安置房一方面要分是否有自住需求，另一方面要考虑到限售（上市时间）的问题，再一方面就是考虑长期的租售比的问题，回报率高就出租，回报率低就出售。
然后是两套商品房的问题，**套四不知道买入成本是多少呢？应该还是有小赚的，当前挂牌单价大概是2万出头，相对而言，处于市场低迷期，所以价值有被低估的一面，你们是全款状态，所以持有压力稍小？如果你们没有很大的持有压力，或者有其他更好更明显的投资渠道（炒股理财等），那么我是支持你们简单装修拿来啊出租，多少回血一些，让时间来消化目前的低迷行情，假以时日，这个板块这个楼盘的房价是能涨上来的，可以蹲一手长期的投资价值，增值意义。
最后就是**，这一套房不知道买入成本是多少呢？由于刚买，再次出售周期应该是2年以上，作为**，生态环境是很好的，但是入住率不高，地铁配套较远，喜欢安静不吵的话，就挺好的，但是租金提不上去。考虑到已经买下来了+租金不高，所以你们能克服地铁通勤的话，那么顺势换过来啊自住也是没问题的，算是对当前自住安置房的一次消费升级。
也就是说，待收房的安置房和**是固定的，主要还是是否自住套三安置房（估计配套不佳），是否换到**自住？（消费升级，消费属性）。这个其实无所谓对错，本质上就是优化自住条件，从你们的实力、二胎需求，工作通勤的角度来看，我还是支持你们搬过来**自住的，未来的未来，看楼市行情再做出售优化了。
粉丝提问
你好，我现在金牛蜀汉路这边上班，想在周围买个小套二电梯房，八九十万即可，父母住，离我近一点就OK，自住需求，对商业交通不太看重。另外我这边自己是单身，想置换，总价240万内，希望保值，学校交通看重一点。目前是自己有个茶店子的90平套三，考虑房龄和产品越来越差，所以想换。
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
其实你的问题分四步走，第一是楼市的大趋势，价值演变，第二是茶店子的出售价格时机和技巧建议，第三是240万内预算的自住保值买法，第四是父母的90万级别电梯套二养老房分析。
第一，现在成都楼市的未来格局还是很清晰的，分化为主题，很多差的地段，差的老化了的小区，未来没有大的起色了，价格能和当前持平就很不容易，更多的还会还处于阴跌，再考虑到长期来说通胀是主流，因此一来二去还是会持续贬值的。这种房子占了市面上60-70%，更多的是讲究其自住属性，而非保值增值的金融属性。
当然，占比10%的豪宅，未来会更显价值，已经是少数人能接触的产品了，不过我们还有20%左右的普通产品，以后能跑赢大盘的买法，就是需要寻找的答案。这类产品不是顶级豪宅，但是处于刚改之间，本身来说地段中上，房龄较新，产品也不错，关键是性价比在当前的低迷的楼市环境里也能看到捡漏机会的话，那么就是我们可以考虑的买法，当然，也要符合自身的预算，匹配核心的需求。
所以整体来看呢，茶店子由于房龄和品质（并非地段）的原因，我觉得整体处于及格边缘，刚好在70%的档位徘徊，如果后续的物业，小区维护保养不佳的话，可能会开始阴跌衰败。从这个层面来说，出售也无可厚非。
第二点，接着说**二期，价格两度冲到一万八九之后，在大行情之下又跌到了1.6万的样子，大概是17、18年的样子，所以价格是检验价值的试金石。整体稳定后的市场对它的认可度，已经越来越低了。目前90平左右的小套三，总价大概是不到150万，也就是单价1.6+的样子，和北门好些次新二手差不多。但这是西门，茶小学区房，所以更能显示一些问题的，那就是房龄和品质，并没有得到认可。租金大概是2500一个月，回报率2%，刚好处于一个及格线生死线上，没有很亮眼的表现，假设租金回报是3%，甚至更高，那么我们可以说它当前价格是低估了的，但只有2%，那么就是真实的，甚至未来长期的价格。
所以基于此，我个人还是觉得，可以按照150万左右的成交行情，及早出售，另寻其他买房思路。
三，按照240万的预算，怎么买房？基于蜀西路的角度来打开思路，其实新房二手房都还是有一些答案的。
你们没去看过新房吗？如果看看的话，可能会有全新的感受，比如没人入住过的烦恼，房龄很新很新，品质迭代比二手房更明显，一般来说更适合改善自住以及保值增值（前提是单价不浮夸）。当然，相对二手房的缺点就是不能即买即住，不过免去了中介费增值税个税，也是另外一种形式的找补。
新房240万左右的话，我推荐看看国宾，这个板块崭新，学校地铁公园也都有的一个主城板块，距离蜀汉路上班也不远。推荐2个盘，一个是**，位置好，但是楼盘小，2号地铁附近，学区可以读七中万达，楼层高可以看天府艺术公园，110套三总价250万左右（还可以砍价，但不一定能等到你卖出去二手房还有很多优质房源），是2T4户的产品。另外一个可以看看附近的**，89平起，位置就差一些了，正对高铁，并且离地铁远点，总价220起。
我们这边新房都是可以全程免费车接车送带看的哈，你有兴趣的话，我们可以先带你去看看感受下。
接下来就是看二手房了，此时三环内往北往南并不是很好买，往市中心更是一对老房子，三环外国宾和华侨城可选的多一些。
比如国宾的话，可以沿着2号线看房，***。
如果我们往北一些，可以看看**这附近。
***102平的套三，总价170万上下，附近的金府机电市场拆出来会很惊人https://weibo.com/1551561845/P2lNw62nY
至于说最后第四点的父母养老房这种条件是放得很宽的，所以到时候随便怎么都好找的，我建议以后再说具体的，而不要现在先入为主的考虑过多，设定过多，继而影响了你240万新房二手房的买法，当你本人自住的这套确定了之后，再来重新出发，考虑养老房的问题。不然本末倒置，就得不偿失了。
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